Опрос проводился среди участников премии в сфере девелопмента PROESTATE & TOBY AWARDS 2021

Главным драйвером изменений девелопеского продукта в 2021 году стала пандемия. На рынке новостроек растут предложение и качество проектов. Все больше элементов в проектах, присущих более высоким сегментам, становятся нормой. Повышается спрос на качество проектов в целом, разнообразие планировок квартир. Все большее значение приобретает благоустройство территории, а также развитая инфраструктура магазинов и сервисов на первых этажах. Игроки рынка новостроек рассказали о главных тенденциях на рынке первичного жилья в 2021 году.

Опрос проходил среди участников премии в сфере девелопмента PROESTATE & TOBY AWARDS 2021. Профессиональная премия проводится оргкомитетом международного инвестиционного форума PROESTATE и американской Ассоциацией домовладельцев и управляющих зданиями при поддержке НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» и Ассоциации инвесторов Москвы.

«Трансформация девелоперского продукта стала ответом на изменение потребительских предпочтений»

Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет»:

— Трансформация девелоперского продукта стала ответом на изменение потребительских предпочтений. Приобретая новое жилье, покупатели хотят получить уже готовое пространство для жизни — как внутри квартиры, так и за ее пределами. Тратить время на ремонт или дорогу до спортзала теперь иррационально, гораздо важнее уделить время себе и своим близким.

Требования клиентов возросли и к инфраструктуре жилого комплекса. Ретейл на первых этажах домов, детские сады и школы — это стандартный набор для девелопера, создающего новые крупные районы. Чтобы удовлетворить потребности жителей всех возрастов и сделать наши проекты более привлекательными, на этапе мастер-планирования мы создаем дополнительные современные пространства — плейхабы, спортивные комплексы, экопарки и многое другое.

Эффективное управление проектами с множеством элементов требует инновационных решений. Цифровизация процессов в данном случае — необходимая мера, которая позволяет соблюдать сроки строительства и оптимизировать расходы. В своей работе мы используем ряд собственных систем управления проектной деятельностью, которые охватывают в том числе партнеров и клиентов. Автоматизация процессов также позволит сократить сроки строительства жилых объектов с 24 до 18 месяцев без потери качества.

«Рынок жилой недвижимости сегодня — это рынок покупателя»

Анастасия Малкова, управляющий партнер STONE HEDGE:

— Рынок жилой недвижимости сегодня — это рынок покупателя. Именно запросы клиентов определяют характеристики объекта. С начала 2020 года главным драйвером изменений была пандемия. Она принесла длительную самоизоляцию, и поэтому покупатели стали чаще обращать внимание на большие окна, террасы, балконы, кладовые комнаты и все то, что способно сгладить последствия ограничений.

В последние годы возросли требования покупателей к рациональному использованию жилой площади. Рынок услышал этот запрос и отреагировал: средняя площадь лота незначительно скорректировалась в меньшую сторону, в то время как планировки стали более продуманными и эргономичными, когда «работает» буквально каждый квадратный метр.

В целом можно отметить постоянный рост качества жилых проектов во всех сегментах. Покупатели ценят панорамное остекление и высокие потолки. Возрос запрос на большие продуманные дворовые территории, в том числе многоуровневые. Здесь внутренний и внешний объемы объединяются уже не визуально, а на уровне бытовых ощущений.

«На рынке значительно расширяется линейка предложения»

Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:

— На рынке значительно расширяется линейка предложения даже в масштабе одного проекта — в частности, есть различные варианты габаритов квартиры и ее функционала. Развитие технологий и применение новых разработок также играют не последнюю роль. Так, внедрение новых материалов и инженерного оборудования помогает делать жилье более экологичным. В целом подходы к проектированию, строительству, разработке стали гибче, и это основное, к чему идут девелоперы.

Высокий уровень cпроса мы наблюдаем на квартиры с отделкой. Это выгодно и удобно для покупателя. Стоимость отделки чаще всего включается в цену квадратного метра, а это значит, что привлечение ипотечных средств позволяет заемщику оплатить ими в том числе и ремонт, а не только саму квартиру.

Также отмечу растущую популярность услуги трейд-ин — это удобно тем, что покупатель быстро продает свое жилье, при этом на время продажи за ним бронируется недвижимость, а цена выбранной квартиры замораживается на время сделки.

«Совершенствовать продукт — это требование рынка»

Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК:

— Совершенствовать продукт — это требование рынка, особенно в высоком ценовом сегменте. Сейчас многие крупные застройщики разрабатывают свои стандарты продукта и качества. В ГК ФСК, например, есть стандарт детских площадок, он был разработан совместно с ведущими психологами. Помимо этого, у нас есть собственная продуктовая лаборатория, которая изучает и проверяет инновационные решения на рынке, затем внедряет, осуществляя контроль качества уже на наших ЖК. У нас также есть линейка облачных решений для работы с информационными моделями (BIM) и не только. Нововведения дают возможность находить эффективные и современные решения для проекта.

Если мы посмотрим на жилые дома комфорт-класса, то очень часто можем встретить в нем элементы из более высокого сегмента. То же самое касается и бизнес-класса. В своих проектах мы предлагаем премиальные решения. Например, в ЖК Sydney City отделка класса де-люкс. Как показал наш опрос, немаловажную роль играет и концепция всего проекта. Sydney City мы реализуем в концепции well-being. Чтобы построить в соответствии с критериями этой философии, мы обратились к международному стандарту WELL. Это особый подход к проектированию зданий и окружающего пространства с заботой о самочувствии людей.

«Проекты становятся все комфортнее и продуманнее»

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»:

— Проекты становятся все комфортнее и продуманнее, опции из более высоких сегментов постепенно перетекают в более демократичные — высокие потолки, панорамные окна, ландшафтный дизайн, собственные рекреационные зоны, ответственный подход девелоперов к продаже/сдаче в аренду коммерческой недвижимости в составе проектов. Активно внедряются такие решения, как хобби-румы, мастер-спальни с гардеробной и ванной, домашний офис, кладовые на цокольных этажах домах.

Еще один пример, когда продукт из высокого класса пошел в массы, — система «Умный дом». Всего несколько лет назад это были очень дорогостоящие решения, выполняемые на заказ. При установке оборудования вскрывались стены, прокладывались километры кабелей. Сейчас с развитием интернета вещей (IoT) у многих производителей появились беспроводные решения, которые можно взять в «коробочном» исполнении и наращивать функционал по желанию.

Трансформации способствуют и растущие требования покупателей, и взросление и меняющаяся культура общества в целом, и в последние два года — пандемия. Локдаун оказал мощное влияние на отношение к собственному дому и ежедневному быту. Для жителей важно, чтобы дома можно было выделить пространство для каждого члена семьи: родителям — для работы, детям — для учебы, а также место для совместного отдыха.

Немаловажную роль играют окружение и комфортная среда за пределами квартиры, во дворе, районе. В ответ на этот запрос девелоперы проектируют мультиформатные общественные пространства, парки и зоны для активного отдыха, чтобы за досугом не приходилось ехать далеко.

«Для девелопера становится критически важным понимать образ своего клиента»

Виктор Сальников, директор ООО «Институт проектирования, архитектуры и дизайна» (ИнПАД, Екатеринбург):

— Рынок и продукт динамично меняются. Если еще вчера было достаточно вложиться в фасад и благоустройство, то сегодня главным трендом, определяющим успех проекта, становятся сценарии жизни, и чем больше таких вариантов, тем успешнее проект. Для девелопера критически важно понимать образ своего клиента, иметь данные о привычках и потребностях — правильно считать тренды.

Главной фишкой становится комплексный подход к освоению и развитию территорий, а также изменение сознания, осознанности потребителя. Теперь покупатель может выбирать, и постепенно люди осознают, что выбор определит их жизнь на годы вперед, а главное, что есть выбор и реальная конкуренция разных продуктов.

Наша задача как архитекторов и инженеров создать такой проект, в котором возможна реализация этих сценариев, при этом никто не снимает с нас функции оптимизации проектных решений как с точки зрения прямых затрат на стадии строительства, так и последующей эксплуатации.

«Конкуренция будет происходить на уровне качества продукта»

Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA:

— Продукт, безусловно, изменился, причем довольно быстро — всего за несколько лет. Сначала он изменился с подачи отдельных девелоперов-инноваторов, к числу которых относится и LEGENDA, — тех, кто не побоялся рискнуть и предложить потребителю что-то новое, чего ранее на нашем рынке не было. Потребитель осознал и оценил инновации не сразу, потребовалось несколько лет изменения сознания. И только после того как остальные игроки увидели «доказательство рублем», поняли, что старый продукт уже неинтересен и добавленной стоимости в себе не содержит, все вынужденно начали работать над новым. И к настоящему моменту это дало результат. Сегодня мы, с одной стороны, имеем довольно требовательного и искушенного покупателя и с другой — эволюцию продукта в девелопменте.

Сейчас минимальный уровень комплектации современного жилья, который ожидают покупатели, довольно высок. Он требует и узнаваемую архитектуру, и закрытые дворы, и качественное благоустройство, и набор сервисных услуг, продуманные планировочные решения, наличие разнообразной коммерческой инфраструктуры. С такой базой все сложнее развивать продукт — если рынок будет оставаться высококонкурентным, он потребует постоянной динамики. Конкуренция будет происходить на уровне качества продукта, поиска таких решений, которые способны удовлетворить нового требовательного клиента.