Основательное реформирование отношений в сфере новостроек с новыми введенными понятиями законом «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», потребовало одновременного внесения изменений в вопросы налогообложения.

Поэтому с 10 октября вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый Кодекс Украины по налогообложению операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», которым были урегулированы изменения в налогообложении всех участников строительного рынка.

Отдельные особенности налогообложения прибыли предприятий, НДС и НДФЛ, сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем, изложены в информационном письме № 5/2022 ГНС Украины. Однако у этого документа нет официального правового статуса согласно нормам Налогового Кодекса.

Заметим, что новопринятый закон о гарантировании вещных прав вводит понятие специального имущественного права на неделимый объект недвижимости и будущие объекты недвижимости (МОН) любого функционального назначения (как жилого, так и коммерческого назначения). При этом МОН как неделимый объект строительства становится объектом гражданского оборота, то есть может быть предметом соглашения только после государственной регистрации специального имущественного права по заказчику/девелоперу в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Налог на прибыль предприятий

Согласно принятым изменениям, определены особенности налогообложения операций по первой продаже по договорам купли-продажи неделимого жилого объекта незавершенного строительства/МОН по жилой недвижимости – п. 141.12 ТК Украины.

Отметим, что пункт 141.12 НК Украины действует именно для первой продажи специальных имущественных прав, что может осуществлять только заказчик/девелопер. То есть, на других участников строительного рынка действие нормы не распространяется.

Налогоплательщик, осуществляющий сделку по первой продаже, имеет право, а не обязан определять свое налоговое обязательство (по налогу на прибыль) путем корректировки финансового результата. Так, до принятия в эксплуатацию жилого дома путем уменьшения финрезультата при начислении налога на прибыль на доход полученный от продажи и увеличения на понесенные расходы, составляющие себестоимость объекта продажи.

И после принятия в эксплуатацию жилого дома – путем увеличения финрезультата на доход, полученный при продаже и уменьшения расходов, формирующих себестоимость объекта продаж.

Эксперты прогнозируют, что на практике права налогообложения дохода путем корректировок финансового результата могут быть использованы только заказчиком, не несущим затраты на организацию строительства, а привлекающего к этому процессу девелопера. Ведь именно заказчик будет получать доход от продажи МОН, что не корреспондируется с почти отсутствием затрат, составляющих себестоимость объекта продажи.

Это положение распространяется на новые строительные проекты, разрешение на строительство которых было получено с 10.10.2022 года.

Налог на добавленную стоимость

Первая продажа (первая поставка жилья), специальных имущественных прав на МОН от заказчика строительства/девелопера строительства, согласно которому зарегистрировано специальное имущественное право на соответствующий объект, подлежит налогообложению НДС (20%). Вторая поставка, то есть, когда первый покупатель (юридическое лицо, являющийся плательщиком НДС) будет осуществлять отчуждение специального имущественного права на объект будущей недвижимости, будет осуществляться без НДС.

То есть при реализации МОН посредниками начисления НДС не происходит. Однако напомним, что базой налогообложения НДС является обычная цена, а значит, реализация заказчиком/девелопером по цене ниже рыночной приведет к начислению налога контролирующими органами.

Также, освобождаются от налогообложения операции по поставке доступного жилья и строящегося жилья с привлечением государственных средств, в том числе первое его снабжение.

Кассовый метод для жилой недвижимости (по дате получения средств)

НДС по поставке жилья будет учитываться только по кассовому методу. То есть дата возникновения налоговых обязательств – дата получения средств.

Согласно норме Налогового Кодекса Украины, кассовый метод распространяется по операциям по первой поставке:

• жилья (объектов жилой недвижимости). При этом, согласно действующей редакции ТК Украины, объекты жилой недвижимости – это здания, зарегистрированные согласно законодательству как объекты жилой недвижимости, дачные и садовые дома (14.1.129).
• неделимого жилого объекта незавершенного строительства/МОН жилой недвижимости.

Таким образом, эксперты отмечают, что кассовый метод учета распространяется на строительные проекты, которые будут реализовываться в соответствии с нормами Закона Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (получено разрешение с 10.10.2022) и на реализацию готового жилья, право собственности на которое зарегистрировано за застройщиком.

Об институтах совместного инвестирования (ИСИ)

Налоговый Кодекс Украины дополнен пунктом, согласно которому к активам ИСИ относится совокупность имущества, корпоративных прав, недвижимости (в том числе в виде неделимого объекта незавершенного строительства/МОН и/или раздельного объекта незавершенного строительства), имущественных прав, требований и другие активы, предусмотренные законами и нормативно правовыми актами НКЦБФР, при условии, что они сформированы (оплачены) за счет средств совместного инвестирования.

Следовательно, освобождение от налогообложения на прибыль средств, полученных КУА от физических лиц-инвесторов, не применяется, ведь средства таких инвесторов не являются средствами совместного инвестирования.

Таким образом, подход налоговиков к определению активов ИСИ, сложившийся на протяжении многих лет на практике, был четко закреплен в налоговом законодательстве.

В целом, на сегодняшнюю деятельность участников строительного рынка принятия изменений по налогу на прибыль и НДС не распространяются, ведь касается начавшихся строительных проектов (получено разрешение на выполнение строительных работ с 10.10.2022 года). Хотя в будущем по решению заказчика нововведения могут применяться и к старым стройкам, которые начались до 10.10.2022.

В настоящее время при отсутствии подзаконо-нормативной базы реализация изменений, происходящих на первичном рынке, невозможна, как и выход на рынок новых проектов, что в условиях военного положения не ощущается ни застройщиками, ни потребителями-инвесторами.