Война спутала все карты и заставила пересмотреть отношение к недвижимости. Многие остались без жилья. У других – наоборот. Жилья было очень много. И оно потеряло смысл – либо как объект инвестиции, либо как способ зарабатывания денег. Многие выехали за границу. Еще больше – лишились прежнего уровня доходов.

И тема возврата проинвестированного, но недостроенного жилья в обмен на возврат денег стала очень актуальной.

Я узнал это сам, когда тоже пришел сдавать квартиру. Ситуация стандартная, пожалуй, для многих. Первый взнос, рассрочка от застройщика. Начал платить, наступила война, доходы упали.

Застройщик разрешил до конца военного положения не платить по рассрочке. Но все же решать что-либо с активом нужно было. Тем более что квартира перестала быть активом. Так что захотел вернуть оплаченное. На личной встрече мой застройщик вздохнул: таких, как я, почти треть дома. А денег нет. Всем точно вернуть не получится. По крайней мере, пока их квартиры не продадутся.

Мой случай – не единственный. И не только потому, что люди, например, не могут тянуть несколько объектов параллельно. Очень многие уехали за границу, поэтому недвижимость стала не нужна.

Моя коллега Ирина сейчас в Польше и возвращаться до конца войны не планирует из-за опасности для ребенка. Говорит: свою проинвестированную квартиру в новостройке хотела бы вернуть застройщику. Но у того условие простое: пусть продастся, тогда вернутся деньги. Такой же разговор и в моем случае.

Кажется, дело может затянуться. Но есть несколько вариантов, как его ускорить. Какие моменты не стоит забывать при этом – в материале LIGA.net.

Возвращаться: логика застройщика

Проблема возврата денег упирается в простую истину: у большинства застройщиков их нет. И это связано с несколькими факторами. Первый и, пожалуй, самый главный – потеря традиционных схем продаж и строительства именно из-за катастрофического падения спроса. Опрошенные нами риелторы говорят: сейчас продается 20% от того, что продавалось до войны.

«Половина застроек стояла на инвесторах, игравших на разнице стоимости квартиры на стадии строительства и с документами. Покупаешь на стадии котлована – продаешь дороже. Сейчас это пропало. Во-первых, невыгодно. Во-вторых, у людей стало меньше денег. В результате перестала работать в строительном бизнесе схема «пирамида» – то есть когда ты, как застройщик, продавая третий дом, достраиваешь первый, даже не второй. Все, конец. Уже не работает. Так что достраивают что есть, на деньги, которые иногда приходят. А тут вы со своей квартирой, которую они вам уже продали. Вы – невыгодны», – говорит управляющий недвижимостью Анатолий Топал.

Мой застройщик мне объяснял проблему так: спрос крайне волатильный. Каждый мощный обстрел столицы сбивает его на месяц. А стоимость материалов и подключения выросла. Увеличилась и стоимость строительства. Многие квалифицированные кадры мобилизованы. Бригады часто не могут сформироваться и четко работать.

Читайте также

Короче, строить, чтобы потом не знать, сможешь ли продать, сражаться за подключение – ради чего? Осторожно мой застройщик дает понять – будет ждать. Лишних денег немного. Новое строительство – рискованная история.

Плюс — каждый застройщик держит запас на случай, если придется ремонтироваться вследствие прилета. И это не шутка. Пример – «Милые квартиры» в селе Мила, в пригороде Киева на Житомирской трассе. Там уже полтора года ведутся восстановительные работы верхних этажей и крыш обстрелянных оккупантами домов. Это ограничивает застройщика в том, чтобы начать новые объекты.

Еще одна проблема: людей, желающих вернуть средства, очень много. Отдавать деньги, говорит юрист по недвижимости Иван Кудояр, просто опасно.

«Плохое дело – прецедент. Отдаст вам – все побегут. Деньги взять где? Нигде. А не факт, что эти квартиры потом продадутся. Ситуация патовая», – говорит юрист.

Впрочем, для застройщика это может быть выгодно. Ибо можно было бы заметить, что курс доллара вырос, с ним и стоимость квадратного метра. В Киеве это иногда 30-40%, во Львове – до 50%. Но это не избавляет от проблем с застройщиком.

«Это плохой аргумент, и вот почему. Если вы настолько умный, что ваша квартира была 100 000, а сейчас 150 000, ну попробуйте продать сами! В чем проблема? Застройщик на фоне падения спроса хочет продать в первую очередь свою квартиру, а не вашу, да еще что-то из нее отдавать», – говорит Анатолий Топал.

При этом цены на первичное жилье растут и растут. Там, где было 25 000 грн за квадрат до войны, стало почти 40 000 грн.

«Проблема устойчивости цен вот в чем. Все хотят дешево купить и дорого продать. Если квартиру не покупают, ее просто снимут с продажи и «будут держать». Цена растет не потому, что не покупают, а потому, что крайне мало вводится домов в эксплуатацию. Есть проблемы с подключением и со стартом новых объектов. Продажи упали в несколько раз. Но никто не хочет продавать по дешевке то, что покупал когда-то сам. Поэтому парадокс – цена растет при низком спросе», – говорит риелтор Оксана Гузик.

Проблема еще и в том, что покупатель весьма специфичен. Часто это не инвестор, а человек, которому нужно вложить деньги куда угодно, потому что часто деньги «черные».

«Очень часто это те люди, которые наживаются в нынешних условиях, кто схватил бога за бороду. Эти деньги нелегальны, их вывезти нельзя, за ними охотятся, их надо как-то вложить. Но ведь это не рынок, это нестабильный спрос», – говорит Анатолий Топал.

Плюс – нужно понимать: застройщику выгодно затягивать с выдачей денег еще и потому, что в первую очередь он продаст не вашу квартиру, а свою. А вашу прибережет на потом, когда дом будет сдан в эксплуатацию и его стоимость вырастет.

«Застройщику выгодно тянуть время, он не теряет ничего. Важно понять: вы должны что-то делать сами. Потому что дело может затянуться на годы – пока рынок не демонстрирует тенденции к оживлению», – говорит адвокат Евгений Полунов.

Какие варианты?

Вариант 1. Суд

Самое простое, что приходит в голову, – обратиться в суд. И прийти к застройщику с готовым решением, которое просто обяжет его расторгнуть договор с вами и выдать деньги. Но все опрошенные нами – против такого варианта.

Во-первых, как правило, дело можно затягивать. Месяцами. Суды перегружены, их работа усложняется военным положением. Другими словами, застройщик может легко дотянуть до времени ввода в эксплуатацию. А там и вернуть деньги можно, потому что стоимость квартиры растет. Тем более что возврат будет в гривне. Будет считать от старой цены, а не новой. И будет учитывать штраф за расторжение договора.

«Кроме того, суд может просто встать на сторону застройщика. У нас война, всем тяжело, застройщик может просто сказать, что у него проблемы с…