Роберт Лантер живет в доме площадью 600 квадратных футов, который можно обойти за пять секунд и пропылесосить с помощью единственной розетки. У него нет журнального столика в гостиной, потому что он загораживает входную дверь. Когда родственники приезжают в гости, шутит г-н Лантер, но лишь частично, им приходится совершать поездку по одному.

Каждая из этих деталей означает нечто большее для жизни г-на Лантера и для рынка жилья США: дом стоимостью менее 300 000 долларов, который становится все труднее найти. Эта цена позволила г-ну Лантеру, 63-летнему медсестре на пенсии, купить новый дом на одну семью в районе Редмонд, штат Орегон, примерно в 30 минутах езды от Бенда, откуда он родом и который находится вместе с его окрестности, один из самых дорогих рынков жилья в Орегоне.

Дом г-на Лантера легко поместился бы в бортовой грузовик, и он затмевается двухэтажными пригородными домами, которые преобладают в кварталах вокруг него. Но на самом деле в его районе Синдер-Бьютт есть дома еще меньшего размера, построенные местным застройщиком Hayden Homes. Некоторые из его соседей живут в домах общей площадью всего 400 квадратных футов — доме размером 20 на 20 футов, пристроенном к гаражу 20 на 20 футов.

Это не колония «крохотных домиков», популярная среди минималистов и эстетов, стремящихся упростить свою жизнь. Для г-на Лантера и его соседей это шанс сохранить собственность.

Г-н Лантер, который недавно развелся, вернулся в центральный Орегон из кондоминиума в Портленде только для того, чтобы обнаружить, что цены на жилье выросли за пределы его досягаемости. На протяжении многих лет он владел несколькими более крупными домами и сказал, что недавние поиски он начал с поиска дома с тремя спальнями.

«Я не хотел сдавать в аренду», — сказал он после пятиминутной экскурсии по своей «медиа-комнате» (небольшой письменный стол с ноутбуком) и спальне (в которой едва помещается королева). Будучи владельцем в течение 40 лет, идея стать арендатором казалась откатом назад.

А после того, как он поселился на 17-м этаже кондоминиума в Портленде, он исключил пристроенные и высотные здания, которые он описывал как ряд правил и неловких взаимодействий, которые заставляли его чувствовать, что он никогда не Действительно владел этим местом.

Был случай, когда он продал диван, и служащий на стойке регистрации отругал его за то, что он спустил его на лифте, не предупредив руководство за день. Или случаи, когда он приходил домой и обнаруживал, что кто-то припарковался на принадлежащем ему месте и заплатил налоги на недвижимость. «Попытайтесь представить случайного водителя, припарковавшегося на подъездной дорожке к дому», — сказал он, — это невозможно.

Дом на одну семью означает «меньше рук людей в вашей жизни», сказал г-н Лантер.

Ему хотелось иметь четыре необщие стены американской идиллии, даже если между этими стенами было минимальное пространство и они находились на расстоянии длины дивана от его соседа.

Шанс на владение

Несколько противоречивых тенденций — экономических, демографических и нормативных — сделали небольшие объекты, подобные жилищу г-на Лантера, будущим американского жилья или, по крайней мере, более значительной его частью. За последнее десятилетие, когда стоимость жилья резко возросла, строители жилья методично сокращали строительство своих квартир, чтобы цены оставались доступными для покупателей. Сокращение ускорилось в прошлом году, когда процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигла максимума за последние два десятилетия, едва достигнув 8 процентов.

С тех пор ставки по ипотечным кредитам упали, а продажи, особенно новых домов, начинают снижаться после анемичных темпов прошлого года. Несмотря на это, переход к меньшим и доступным домам — в некоторых случаях меньшим, чем квартира-студия — похоже, способен пережить всплеск ипотечного кредитования, изменив рынок жилья на долгие годы и изменив представления о том, как выглядит жизнь среднего класса.

«Это предварительная часть того, что мы увидим», — сказал Кен Перлман, управляющий директор John Burns Research and Consulting.

Чрезвычайно маленькие дома уже давно стали объектом любопытства и пищей для интернет-контента; их узкие пропорции, кажется, многое говорят об их обитателях. В социальных сетях и блогах влиятельные лица критикуют американское обжорство и превозносят достоинства жизни с меньшим количеством выбросов углекислого газа и беспорядка, чем в стандартном пригороде с двумя автомобилями.

Теперь, точно так же, как тенденции декора проникают из дизайнерских журналов в Ikea, мини-дома появляются в тех кварталах и пригородах, куда покупатели раньше путешествовали, чтобы получить максимальное пространство.

Этот сдвиг является ответом на условия, существующие в городах по всей Америке: районы, которые раньше были доступными, облагораживаются, в то время как новые кондоминиумы и подразделения в основном ориентированы на верхнюю часть рынка, ставя под угрозу предложение «стартовых домов» в пределах досягаемости. покупатели впервые. То, что застройщики решают эту загадку с помощью очень маленьких домов, можно рассматривать как еще один пример сокращения среднего класса. Но покупатели говорят, что это помогло им подняться на первую ступеньку рынка жилья.

«Они должны помочь большему количеству молодых людей, таких как мы, купить дома», — сказал Калеб Родригес, 22-летний парень из Сан-Антонио.

Г-н Родригес недавно переехал в новый поселок за пределами Сан-Антонио под названием Elm Trails, который был построен корпорацией Lennar, одной из крупнейших жилищно-строительных компаний страны. Его дом расположен в ряду мини-жилищ, площадь самого маленького из которых составляет всего 350 квадратных футов.

Недавно вечером после работы соседи выгуливали собак и болтали вдоль ряда бежевых, серых и оливково-зеленых двухэтажных домов одинаковой формы. В комплексе есть пруд, где жители устраивают пикники и ловят окуня и сома. В домах нет гаражей, а подъездные пути достаточно широки для одного автомобиля или двух мотоциклов — такие пропорции привели к тому, что продажные цены оказались значительно ниже 200 000 долларов.

«Я хотел владеть им, и это было самое дешевое, что я мог получить», — сказал г-н Родригес, который переехал в этом месяце и работает на птицеперерабатывающем заводе в соседнем Сегене, штат Техас. Он заплатил 145 000 долларов и надеется, что этот дом станет шагом на пути к богатству. Возможно, через несколько лет он переедет и сдаст его в аренду, сказал г-н Родригес.

Дома площадью менее 500 квадратных футов не будут востребованы в ближайшее время: по данным Zonda, консалтинговой фирмы по жилищным данным, они составляют менее 1 процента новых домов, построенных в Америке. Даже г-н Лантер, который пропагандирует свои новые низкие счета за отопление и свободу выбрасывать вещи, сказал, что предпочел бы что-то побольше, около 800 квадратных футов, если бы он мог его найти.

Хотя эти планы этажей могут быть крайним предложением, предназначенным для определенных типов покупателей: «Разведенные… разведенные… Действительно разведены», — сказал г-н Лантер, указывая на небольшие дома вокруг него — они являются частью явной тенденции. Различные опросы частных консультантов и организаций, таких как Национальная ассоциация домостроителей, а также интервью с архитекторами и девелоперами показывают стремление к гораздо меньшим проектам.

«Их существование говорит о многом», — сказал Али Вольф, главный экономист Zonda. «Вся неопределенность последних нескольких лет только усилила стремление к домовладению, но цены на землю и материалы выросли слишком сильно. Поэтому нужно что-то дать, и строители сейчас тестируют рынок и спрашивают, что будет работать».

Строители заменяют задние дворы боковыми, а столовые кухонными решетками. В пригородных районах наблюдается бум прилегающих таунхаусов, а также небольших домов на одну семью, которые часто имеют общие дворы и расстояние между ними не превышает нескольких футов — своего рода смесь пригорода и городского рядного дома.

Большое сжатие поощряется властями штатов и местными властями. Чтобы снизить расходы на жилье или, по крайней мере, не допустить их столь быстрого роста, правительства по всей стране приняли сотни новых законопроектов, которые облегчают строителям возведение меньших квартир с большей плотностью застройки. Некоторые города и штаты, такие как Орегон, по сути запретили правила зонирования для одной семьи, которые на протяжении поколений определяли форму пригорода.

Эти новые правила внедрялись постепенно на протяжении многих лет и с разной степенью эффективности. Что изменилось в последнее время, так это то, что строители гораздо охотнее продвигают жилье меньшего размера, потому что у них нет другого способа привлечь большое количество покупателей.

«Существует рыночная возможность, и люди ею пользуются», — сказал Майкл Андерсен, старший научный сотрудник Sightline Institute, аналитического центра в Сиэтле, специализирующегося на жилищном строительстве и устойчивом развитии.

Большой дом на маленьком участке

Американские дома уже давно в среднем больше, чем в других развитых странах. На протяжении большей части прошлого столетия стремление страны к размерам только росло.

Знаменитый Кейп-Кодс в Левиттауне, штат Нью-Йорк, который часто считают образцовым пригородом после Второй мировой войны, обычно имел площадь около 750 квадратных футов, просторную для квартиры с одной спальней, но маленькую для отдельно стоящего дома с двумя спальнями. Однако сегодня средний размер американского дома составляет около 2200 квадратных футов по сравнению с примерно 1500 в 1960-х годах. Размеры участков остались более или менее прежними, а это означает, что типичный дом построен так, чтобы максимально увеличить размер кухни и спален, даже несмотря на то, что двор сужается, а близость к соседям увеличивается.

Расширение произошло, несмотря на глубокие изменения в составе домохозяйств. За последние полвека Америка превратилась из страны, в которой преобладающим покупателем жилья была нуклеарная семья примерно с тремя детьми, в страну, в которой одинокие, пустующие гнезда и пары без детей стали гораздо большей долей населения. Между тем, стоимость жилья в последние годы резко выросла, поскольку города по всей стране столкнулись с постоянной нехваткой жилья и резким ростом спроса со стороны покупателей миллениалов и поколения Z.

Это создало несоответствующий рынок, на котором представители поколения бэби-бума непропорционально живут в больших домах без детей, в то время как многие пары-миллениалы с детьми зажаты в небольших домах или съемных квартирах, изо всех сил пытаясь купить свой первый дом.

Даже покупатели, желающие переехать за границу штата, обнаруживают, что рынки доступного жилья становится все труднее найти. В районе Бенд, где живет г-н Лантер, стоимость жилья выросла из-за покупателей из других штатов, многие из которых из Калифорнии, которые стекались в этот район, чтобы купить второй дом или работать там удаленно.

По данным Redfin, приток денег помог поднять среднюю цену дома почти до 700 000 долларов с чуть более 400 000 долларов в 2020 году. Недавно, проезжая по центру города снежным днем, Дебора Флэган, вице-президент Hayden Homes, указала влево и вправо на витрины магазинов, которые раньше были закрыты, а теперь являются частью динамичной экосистемы розничных торговцев, включающей многочисленные элитные кофейни. «спа для ног» и бар, где люди пьют крафтовое пиво и бросают топоры в настенные мишени.

Расширение масштабов распространяется далеко за пределы центра города на прилегающие районы, где небольшие «мельничные дома», которые когда-то обслуживали рабочих, теперь расположены на земле, которая настолько ценна, что их медленно стирают двухэтажные современные дома с семизначными цифрами. цены продажи. Ближе к концу заснеженной поездки г-жа Флэган указала на один из тех старых мельниц — компактный дом в стиле ранчо с выцветшей желтой краской и белым частоколом, усеянным сломанными досками. По ее оценкам, его площадь составляла не более 800 квадратных футов, и она привела его в пример небольшого и доступного по цене жилья, фонд которого необходимо восстановить.

«То, что мы делаем сейчас, — это то же, что они делали тогда», — сказала она.

Четыре стены, близко друг к другу

Хайден строит около 2000 домов в год по всему Тихоокеанскому северо-западу. По словам г-жи Флэган, ее бизнес-модель заключается в предоставлении жилья для людей со средним доходом, которое могут себе позволить местные работники, и она делает это, отказываясь от крупных городов, таких как Портленд и Сиэтл, в пользу более дешевых пригородов, таких как Редмонд (где базируется компания).

Как и многие строители, Хайден провел последние несколько лет, сокращая размеры своего предложения одно- и двухэтажных домов площадью от 1400 до 2500 квадратных футов. Но поскольку покупатели очень чувствительны к ценам, компания решила пойти дальше. После того, как ставки начали расти, Хайден перепроектировал часть Синдер-Бьютта — района Редмонда, где живет г-н Лантер — для домов площадью от 400 до 880 квадратных метров…