Общепринятое мнение подсказывает, что выход на пенсию с долгами – особенно такими большими и значительными, как ипотека – в лучшем случае финансово рискованно, а в худшем – потенциально разорительно.

Брайан Линдмайер видит это не так. «Просто нет никакого смысла платить за дом», — сказал он.

Г-н Линдмайер, 80 лет, бывший менеджер по закупкам и запасам, и его жена Синди, вышедшая на пенсию из местной системы государственных школ, в конце 2020 года рефинансировали свой дом в Ориндже, Калифорния. Они перевели свой баланс в новый 30-летний кредит и снизили процентную ставку вдвое до уровня ниже 3 процентов. Г-н Линдмайер назвал этот шаг «ежу понятной».

«Деньги, которые мне придется взять из своих сбережений или инвестиций, приносят более высокий процент, чем проценты, которые я плачу по кредиту», — сказал он.

Для растущего числа пожилых американцев подписка на ипотеку, которая, вероятно, переживет их, имеет хороший экономический смысл. Значительный процент домовладельцев имеют ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и исторически низкими ставками. По данным онлайн-брокера по недвижимости Redfin, примерно шесть из 10 ипотечных заемщиков в третьем квартале прошлого года имели кредиты с процентной ставкой менее 4 процентов. Почти четверть имели ставки менее 3 процентов.

Кампания Федеральной резервной системы по повышению ставок, направленная на сдерживание инфляции, привела к тому, что доходность, которую инвесторы могут получить от сверхбезопасных инструментов, таких как депозитные сертификаты, выросла до 5 процентов и выше.

Даже те, кто потратил годы на сбережения с намерением выплатить ипотеку единовременной выплатой при выходе на пенсию, теперь вынуждены пересчитывать свои средства. Некоторые считают, что эти средства было бы лучше использовать, получая прибыль от других инвестиций или помогая им удовлетворять свои потребности в денежных потоках для повседневных расходов.

Эрик Зиттель, директор по кредитованию в Financial Partners Credit Union в Дауни, Калифорния, сказал, что ряд его членов, включая г-на Линдмайера, сохраняют свои ипотечные кредиты — и свои наличные.

«Они понимают, что могут получить ставку от 4,5 до 5 процентов только за компакт-диск. Если посчитать, для них гораздо разумнее сохранить эти средства».

Ряд финансовых консультантов и специалистов по пенсионному планированию утверждают, что необходимость выплаты ипотечного кредита до выхода на пенсию является устаревшей аксиомой в нынешнем экономическом климате.

«Хотя погашение долга кажется очень консервативным и безопасным шагом, обмен вашей ликвидности на выплаченную ипотеку довольно рискован», — сказал Эван Бич, президент Exit 59 Advisory, фирмы по управлению активами, специализирующейся на планировании пенсионных доходов в США. Александрия, Вирджиния. «Вы отказываетесь от денег в своем кармане, которые могут вам действительно понадобиться для чего-то другого».

Гэри Джейкобс, клиент г-на Бича и бывший федеральный служащий, и его жена Донна, медсестра на пенсии, рефинансировали ипотечный кредит на свой дом в Чеви-Чейз, штат Мэриленд, в конце 2021 года, когда ставки по ипотеке были на историческом уровне. впадина.

«Время решает все, и на этот раз мы рассчитали его правильно», — сказал 79-летний г-н Джейкобс. Рефинансирование новой 30-летней ипотеки по ставке, примерно равной половине их предыдущей процентной ставки, снизило ежемесячный платеж пары примерно на 300 долларов.

«Хотя мы могли бы это сделать, нам не хотелось тратить наши денежные резервы для погашения ипотеки», — сказал г-н Джейкобс, добавив, что на погашение ипотеки ушло бы около половины их сбережений. «Мы консервативны в том смысле, что хотим быть готовыми к ситуациям, когда нам могут понадобиться деньги».

Согласно новому отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, эта динамика является одним из факторов, заставляющих исторически большой процент пожилых американцев брать на себя ипотечные долги в старшие годы. В 2022 году исследователи обнаружили, что чуть более 40 процентов домовладельцев старше 64 лет имели ипотеку, что представляет собой скачок по сравнению с примерно 25 процентами поколение назад.

Сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам стали основной движущей силой роста, сказала Дженнифер Молински, директор проекта центра по жилищному строительству и обществу пожилых людей. «Мы действительно думаем, что для некоторых людей существует взвешенное финансовое решение, что они предпочли бы сохранить свою ипотеку, даже если бы они могли ее погасить, и вложить ее в другое место», — сказала она.

Но г-жа Молински выразила обеспокоенность тем, что это увеличение произошло одновременно с общим ростом долговой нагрузки среди пожилых людей. «Среди пожилых людей наблюдается тенденция к более высокому уровню задолженности по всем направлениям», — сказала она.

Минусы ипотеки

Пенсионерам с фиксированными доходами может быть сложно справиться с долгами с более высокими процентами и плавающими процентными ставками, такими как непогашенные остатки по кредитным картам. В худшем случае, если кризис со здоровьем или смерть супруга дестабилизирует их жизнь или финансы, пожилые американцы могут оказаться под угрозой потери своих домов.

«Для пенсионеров с низкими доходами владение жильем иногда может стать проблемой, потому что, когда люди выходят на пенсию, они часто видят снижение доходов», — сказала Лори Травински, директор по финансам и занятости Института государственной политики AARP.

Хотя недавний рост цен на жилье на бумаге дал домовладельцам больше капитала, это может стать проблемой для тех, кто имеет фиксированный доход, поскольку более высокие оценки могут привести к более высоким налогам на недвижимость и страховым взносам.

Некоторые эксперты в области финансов и политики для пожилых людей отмечают, что, поскольку ипотека почти всегда является крупнейшим компонентом ежемесячных расходов домовладельца, домовладельцы в возрасте от 50 до 60 лет менее устойчивы к финансовым ударам, таким как неожиданная потеря работы или необходимость ухода за ними.

«Жилье — это самая большая часть этого бюджета для всех, поэтому, несомненно, ежемесячно дороже иметь ипотеку, чем иметь дом, который уже выплачен», — сказала Бет Трусдейл, научный сотрудник WE Upjohn. Институт исследований занятости.

По словам г-жи Трусдейл, хотя люди могут намереваться оставаться на работе до тех пор, пока они не смогут получать социальное обеспечение, ее исследование показывает, что только около половины американских рабочих остаются трудоустроенными до достижения 50-летнего возраста. Это говорит о том, что события, приводящие к снижению доходов, встречаются чаще, чем многие ожидают. Хотя снижение участия в рабочей силе более выражено среди женщин и менее образованных работников, уровень занятости падает примерно на 20 процентных пунктов среди всех демографических групп людей в возрасте 50 лет.

«Даже для людей, которые начинают с преимуществ, нет никакой гарантии, что они смогут работать столько, сколько захотят», — сказала г-жа Трусдейл.

Объединенный центр жилищных исследований обнаружил, что для тех, кто владеет своими домами бесплатно и чисто, пожилые американцы часто с трудом получают доступ к капиталу, скрытому в их домах. И эти дома могут быть не такими ценными, как полагают их владельцы. Г-жа Травински из AARP сказала, что давние домовладельцы могут быть довольны жизнью, например, с устаревшими кухнями или ванными комнатами.

«Часто случается, что люди не делают таких обновлений», — сказала она. У пожилых домовладельцев также могут быть ограничения в передвижении или другие физические проблемы, которые усложняют обслуживание и содержание недвижимости.

Владельцы домов престарелых с низким доходом, которые чаще всего являются цветными людьми, также с большей вероятностью будут испытывать трудности с оплатой необходимого ремонта и модернизации. «У нас меньше возможностей инвестировать в эту недвижимость и поддерживать ее в течение долгого времени», — сказала г-жа Молински из центра жилищных исследований. «Людям необходимо поддерживать ценность этого актива, если они хотят использовать этот капитал в дальнейшей жизни», но, добавила она, обслуживание может повлечь за собой значительные затраты.

Эффект, который расходы на жилье могут оказать на средний семейный бюджет, может побудить некоторых людей рассматривать ипотеку как рискованное обязательство, которое нужно нести до выхода на пенсию – в некоторых случаях, независимо от того, оправдано ли это беспокойство или нет, сказал Дэвид Фриш, основатель Frisch Financial Group. в Мелвилле, штат Нью-Йорк

«Помимо финансовых расчетов, это также психологический риск с точки зрения риска», — сказал он, добавив, что даже когда математические расчеты показывают, что поддержание ипотеки будет стоить дешевле, чем ее погашение, сильное отвращение некоторых домовладельцев к долгам влияет на их выбор. «Некоторые люди не хотят, чтобы выплаты по ипотеке висели над их головой, даже если они зарабатывают больше», храня эти деньги на компакт-дисках или казначейских ценных бумагах, сказал он.

Некоторые специалисты по финансовому планированию также придерживаются философии «меньше долгов — лучше». Джейми Кокс, управляющий партнер Harris Financial Group в Ричмонде, штат Вирджиния, сказал, что психологический подход домовладельца к долгам играет роль в его нежелании поощрять клиента удерживать ипотеку.

Во время финансового кризиса, по словам г-на Кокса, его клиенты с погашенными ипотечными кредитами более оптимистично относились к падению своих портфелей, потому что у них не было таких обязательств, висящих над их головами. «Они лучшие инвесторы, потому что не боятся потерять свои дома», — сказал он.

Выясняем, что лучше для вас

Ни одно решение не подойдет всем, поэтому специалисты по финансовому планированию предлагают домовладельцам, достигшим или приближающимся к пенсионному возрасту, учитывать особенности условий ипотеки, стоимость жизни и толерантность к риску, а также следующие моменты:

• Если вы воспользовались исторически низкими ставками для рефинансирования, возможно, вы могли бы получить более высокую доходность, сохраняя деньги, предназначенные для выплаты по ипотеке, в безопасные инвестиции, такие как компакт-диски или казначейские облигации.

• Финансовые консультанты предостерегают от выплаты ипотеки, если в результате у вас останется мало или вообще не останется сбережений на случай чрезвычайной ситуации. Консультанты обычно предлагают хранить резервный фонд на сумму от трех до шести месяцев на проживание в виде наличных или аналогичных ликвидных инструментов.

• Ваша личная толерантность к риску имеет значение. Экономия пары сотен долларов в месяц не должна достигаться ценой вашего спокойствия.