Гигантский фонд недвижимости, управляемый компанией инвестора-миллиардера Барри Штернлихта, ограничивает сумму денег, которую инвесторы могут выкупить, пытаясь предотвратить потенциальный кризис денежных средств, поскольку высокие процентные ставки обрушиваются на рынок коммерческой недвижимости, такой как офисные здания.

Starwood Real Estate Investment Trust, который управляет примерно $10 млрд и является одним из крупнейших REIT, заявил в четверг, что будет выкупать только 1 процент стоимости активов фонда каждый квартал, по сравнению с 5 процентами ранее.

Starwood заявила, что решила ужесточить лимит, потому что ей приходилось снимать больше средств, чем она могла удовлетворить при наличии наличных, и что это лучший вариант, чем собирать деньги путем продажи недвижимости по сниженным ценам. Стоимость коммерческой недвижимости упала — на это повлияло как снижение заполняемости после пандемии коронавируса, так и высокие процентные ставки, которые делают недвижимость менее доступной.

В письме акционерам г-н Штернлихт, возглавляющий Starwood Capital Group, и Шон Харрис, исполнительный директор REIT Starwood, заявили: «Мы не можем рекомендовать сегодня быть агрессивным продавцом активов недвижимости, учитывая то, что мы считаем рынок, находящийся почти на дне, с ограниченными объемами транзакций, и мы верим, что ситуация на рынках недвижимости улучшится».

Любые такие ворота имеют тенденцию отпугивать инвесторов.

«Это окажет негативное влияние на сбор средств», — сказал Кевин Гэннон, исполнительный директор инвестиционного банка Robert A. Stanger & Company, который следит за рынком REIT. «Я думаю, это даст людям больше паузы». Он добавил, что «никто не ожидал, что выплаты будут такими большими и так долго».

Инвестиционные трасты недвижимости покупают и владеют коммерческой или промышленной недвижимостью и приносят дивиденды инвесторам. Обычно это публично торгуемые предприятия. Но фонд Starwood REIT и фонд, созданный гигантом прямых инвестиций Blackstone, находятся в частной собственности и вместо этого продаются финансовыми консультантами, в основном индивидуальным инвесторам. Некоторый отток клиентов является нормальным явлением в бизнесе, поскольку инвесторы принимают решения о том, что покупать и продавать.

Проблемы начинаются, когда у REIT не хватает денег (или он боится, что не будет) для возврата денег инвесторам, обычно потому, что скорость вывода средств превышает сумму поступающих денег. В последние месяцы инвесторы искали способы погашения, поэтому они могут вкладывать деньги в другие активы, которые, как правило, работают лучше в условиях высоких процентных ставок.

Фонды прямых инвестиций и другие крупные компании по недвижимости привлекли десятки миллиардов долларов от индивидуальных инвесторов для вложения в недвижимость. Но с тех пор, как два года назад Федеральная резервная система начала кампанию по повышению ставок, этот некогда процветающий рынок столкнулся с проблемами.

Рост процентных ставок наносит ущерб рынку недвижимости, поскольку приводит к повышению ставок по ипотечным кредитам и увеличению ежемесячных затрат на владение недвижимостью. Кроме того, поскольку после пандемии в офисы пришло меньше сотрудников, компании, арендующие офисные помещения, сократили свои денежные потоки, используемые для погашения кредитов. Некоторые владельцы зданий вернули недвижимость кредиторам, а другие были вынуждены продавать здания с огромными скидками.

Starwood также сообщила инвесторам, что снизит комиссию за управление.

Starwood — не единственный REIT, столкнувшийся с проблемами. Blackstone, чей REIT, известный как BREIT, имеет под управлением почти 60 миллиардов долларов, также столкнулась с большим количеством запросов на вывод средств в конце 2022 года.

Чтобы дать себе немного передышки, Blackstone заключила сделку с инвестиционным подразделением Калифорнийского университета UC Investments, чтобы предоставить BREIT больше наличных денег. В январе 2023 года UC Investments вложила около 4,5 миллиардов долларов. С тех пор объемы погашения сократились, и за последние три месяца, по словам Blackstone, компания смогла полностью выкупить свои долги у инвесторов.

В четверг Blackstone попыталась развеять опасения своих инвесторов. Компания сообщила акционерам BREIT, что не планирует менять их условия, в памятке под названием «Дел для BREIT как обычно».