Рейна Агилар работала шеф-поваром в ресторане в районе Миссии Сан-Франциско, когда разразилась пандемия COVID. Ресторан закрылся через несколько месяцев, и Агилар беспокоилась о том, как ей будет платить за аренду однокомнатной квартиры, в которой она жила почти десять лет.

Когда правительство объявило, что выдаст ваучеры на аренду жилья, Агилар, которая заплетает волосы в свободный узел, почувствовала облегчение. Но вместо этого ее домовладелец попросил наличные.

Обеспокоенная, что она потеряет дом, на поиски которого ей потребовалось несколько лет после того, как она переехала в Соединенные Штаты из Мексики, чтобы заработать деньги, чтобы иметь возможность оплатить образование своих пятерых детей, которых она оставила, Аквилар связалась с католическими благотворительными организациями. арендовать ваучеры. Но и их хозяин не принял.

Вместо этого она рассказала «Аль-Джазире», что сотрудники домовладельцев стояли в коридоре здания, выкрикивая оскорбления и мешая ей пройти в свою квартиру.

Поначалу она спала с палкой, боясь, что вломятся и крысы, снующие по ее квартире. Когда она почувствовала, что сотрудники домовладельцев ночью смотрят в сломанную замочную скважину в двери ее квартиры, Агилар перестала спать. К ноябрю 2021 года ее одолели страх и бессонница, и она съехала.

Начался трехлетний путь поиска доступного жилья в городе. Агилар начала жить в своей машине возле городского парка Долорес, когда не смогла найти другое жилье, которое могла бы позволить себе арендовать. «Я тогда не знал никаких законов, иначе я бы никогда не вышел из дома, какая бы ситуация ни была», — сказал Агилар.

Позже она узнала, что, как только она освободит свою квартиру, домовладелец может взимать с нового арендатора гораздо более высокую арендную плату, согласно калифорнийскому закону Коста-Хокинса, который был принят в 1995 году. Он освобождает от налога дома для одной семьи, кондоминиумы и здания, построенные после 1995 года. от местных законов о контроле за арендной платой, которые ограничивают масштабы и частоту повышения арендной платы. Закон также позволяет арендодателям взимать более высокую арендную плату с новых арендаторов, когда арендаторы с контролируемой арендной платой, такие как Агилар, покидают жилье.

Вопрос об отмене этого закона, позволяющий ужесточить контроль над арендной платой, будет обсуждаться в ходе голосования 5 ноября. Противники этого закона, в основном крупные застройщики и арендодатели, за последний год до 28 октября собрали более 124 миллионов долларов, как показывают данные государственного секретаря Калифорнии, для борьбы с этой мерой голосования. Это более чем в два раза превышает средства, собранные в рамках кампании за сохранение жилья с контролируемой арендной платой.

Анализ отчетов о финансировании предвыборной кампании, проведенный телеканалом «Аль-Джазира», показал, что большая часть суммы в 124 миллиона долларов была собрана крупными компаниями по корпоративной недвижимости, такими как Blackstone Group, Essex Property Trust, Equity Residential и Avalon Bay, которые получили инвестиции от пенсионного фонда государственных служащих штата Калифорния. Система пенсионного обеспечения учителей штата Калифорния и пенсионный фонд городских служащих Сан-Франциско.

Этот приток средств от компаний по недвижимости позволил увеличить расходы на листовки и рекламу, исказив борьбу за контроль над арендной платой в сезон выборов, когда опросы показывают, что стоимость жилья является второй по важности экономической проблемой для избирателей после инфляции.

Оба кандидата в президенты объявили о планах по решению жилищного кризиса, включая строительство большего количества домов и упрощение покупки жилья. Вице-президент Камала Харрис заявила, что примет законы для борьбы с злоупотреблениями корпоративных арендодателей, которых она обвиняет в повышении арендной платы.

Учитывая, что почти половина всех жителей Калифорнии и некоторых других штатов являются арендаторами и часто обременены расходами, битва за Коста-Хокинс покажет, будет ли более выгодно поддерживать строителей в строительстве большего количества домов или помогать арендаторам оставаться в жилье с контролируемой арендной платой. средний житель США.

Мера по введению контроля над арендной платой была принята в «трудный момент во многих городах, когда многие люди страдают от бездомности и отсутствия гарантий жилья», — сказал Мэтью Фаул, научный сотрудник Жилищной инициативы Пенсильванского университета.

Это особенно распространено в Калифорнии, «где арендаторов больше, чем в любом другом штате», — сказала Мария Замудио, исполнительный директор Комитета по жилищным правам, организации по защите прав арендаторов. «И этот закон оставляет их на острие бритвы», — добавила она.

Те, кто защищает закон, считают, что запрет контроля арендной платы побудит застройщиков строить и обслуживать больше домов. Возможная отмена «затруднит строительство доступного жилья, усугубляя жилищный кризис в Калифорнии», говорится в брошюрах против этого предложения, получивших название «Предложение 33».

Эта мера голосования также рассматривалась в 2018 и 2020 годах, но была отклонена. Сбор средств арендодателями на этот раз превысил аналогичный показатель в предыдущие разы, когда было собрано 76 и 95 миллионов долларов соответственно. В этих случаях Комитет по вопросам квартирных ассоциаций Калифорнии, который собирает средства для противодействия этому предложению, значительно превосходит тех, кто поддерживает контроль над арендной платой, благодаря крупным группам недвижимости, которые получают средства от государственных служащих Калифорнии и пенсионных фондов учителей.

«Это очень противоречивая ситуация для пенсионных фондов», — сказала Эйлин Аппелбаум, содиректор аналитического центра Центра экономических и политических исследований (CEPR) в Вашингтоне. По ее словам, хотя вышедшие на пенсию учителя и сотрудники государственных школ, вероятно, получают высокую арендную плату, их пенсионные фонды инвестируются в компании по недвижимости, которые финансируют кампанию против контроля за арендной платой.

Финансирование оппозиции

Согласно веб-сайту государственного секретаря Калифорнии, из 124 миллионов долларов, собранных лобби против голосования, более 88 миллионов долларов было собрано комитетом, финансируемым Комитетом по вопросам квартирных ассоциаций Калифорнии. Он получил 32 миллиона долларов от Essex Property Trust и 22,3 миллиона долларов от Equity Residential, двух крупнейших корпоративных арендодателей в штате.

Blackstone Group, крупнейшая в стране частная инвестиционная компания в сфере недвижимости, пожертвовала 1 миллион долларов. Еще $1,88 млн компания передала через недавно приобретенную компанию Air Communities. Avalon Bay, еще одна крупная компания по корпоративной недвижимости, пожертвовала 20,135 миллиона долларов. Carmel Partners, еще одна частная инвестиционная компания по недвижимости, пожертвовала 1,48 миллиона долларов.

Три других комитета вместе собрали 36 миллионов долларов, чтобы выступить против голосования. Крупные компании по недвижимости также финансировали некоторые из них.

Все эти компании имеют инвестиции от Calpers, Калифорнийской системы пенсионного обеспечения государственных служащих, как показал обзор портфеля Calpers 2023. У них также есть инвестиции от CalSTRS, пенсионной системы учителей штата Калифорния. Хотя Система пенсионного обеспечения сотрудников Сан-Франциско не публикует свой инвестиционный портфель в Интернете, в пресс-релизах говорится, что недавно она инвестировала в Blackstone и Carmel Partners.

Представители Calpers и CalSTRS заявили «Аль-Джазире», что им нечего сказать по этому вопросу. Другие организации не ответили на просьбу Аль-Джазиры о комментариях.

По сути, фонды прямых инвестиций использовали пенсионные фонды государственных служащих Калифорнии, учителей государственных школ, муниципальных служащих Сан-Франциско и государственных служащих штатов для финансирования оппозиции контролю над арендной платой.

Это финансирование позволило провести кампанию против избирательных бюллетеней, развесив листовки против Предложения 33 по всему штату, а также рекламу, в которой утверждалось, что отмена Закона Коста-Хокинса приведет к тому, что города установят доски по аренде, которые «диктуют, какую плату вы можете взимать за сдачу в аренду своего жилья». собственный дом».

Дин Престон, городской инспектор Сан-Франциско и бывший юрист по правам арендаторов, рассказал телеканалу «Аль-Джазира», что, хотя кампания против контроля над арендной платой «говорит о мелких арендодателях, существует целый ряд арендодателей. Мы видели, как корпоративные арендодатели гораздо более агрессивно выселяют арендаторов».

По словам Престона, эта мера была принята в то время, когда число незаконных задержаний, призывающих жильцов покинуть дома в течение нескольких дней, увеличилось вдвое, сказал Престон. По данным города, в 2023 финансовом году было отправлено более 2800 таких уведомлений по сравнению с 1428 в предыдущем году после того, как в масштабах штата закончился мораторий на выселение жильцов за неуплату арендной платы в период пандемии. Ожидается, что в 2024 году они еще больше вырастут.

«Мы забили тревогу, чтобы сказать, что пандемия здравоохранения не должна перерасти в жилищный кризис», — сказал Престон в интервью в своем офисе мэрии Сан-Франциско. Город начал масштабную программу помощи в аренде жилья. «Но мы видели волну выселений».

Сьюзи Шеннон, директор по политике организации «Жилье – это право человека», группы, которая спонсировала законопроект об отмене Коста-Хокинса, рассказала телеканалу «Аль-Джазира», что группа снова спонсировала его, потому что «заработная плата какое-то время оставалась на прежнем уровне, а арендная плата росла». . Люди борются. Некоторые занимаются каучсерфингом, а другие являются бездомными».

Ее кампания в поддержку Предложения 33 собрала чуть более 50 миллионов долларов, финансируемых в основном базирующимся в Лос-Анджелесе Фондом здравоохранения по борьбе со СПИДом (AHF). Фонд работает в сфере здравоохранения по всему миру, в том числе продает недорогие лекарства, которые приобретаются по государственным скидкам и продаются в его аптеках. Он также расширил свою деятельность на жилье, покупая однокомнатные гостиницы для сдачи их в аренду тем, кто не имеет жилья. Однако газета Los Angeles Times сообщила, что в этих домах часто неисправна сантехника, отопление и электричество.

Битва за контроль над арендной платой привела к тому, что крупные арендодатели и компании по недвижимости поддержали и профинансировали предложение, требующее от AHF тратить свои доходы от продажи лекарств со скидкой на уход за пациентами, а не финансировать меры по контролю за арендной платой. Комитет по вопросам квартирных товариществ Калифорнии выделил более 40 миллионов долларов на поддержку предложения по ограничению деятельности AHF.

Однажды ночью, когда Агилар спала на заднем сиденье своей машины возле парка Долорес, ее разбудили полицейские, светившие ей в лицо фонариками. Они обыскали ее машину и проверили документы. Они уехали, обнаружив, что она честна и не может платить за аренду.

После почти года проживания в своей машине машину Агилар отбуксировали за незаконную парковку, и она стала жить на улице возле парка. Она не спала всю ночь, чтобы присматривать за своими вещами, и старалась избегать драк и других неприятностей с полицией. «Мне было так страшно», — сказала она, вспоминая те месяцы.

Три месяца спустя, в январе 2023 года, она нашла общую комнату в Дейли-Сити в Южном Франциско. Это обошлось ей в два раза дороже, чем ее старая квартира.

Агилар сожалела, что покинула свою квартиру в Сан-Франциско, думая, что ей следовало пострадать из-за крыши над головой.

«Некоторые арендодатели сделали выселение деловой практикой для повышения арендной платы», — сказал Престон о положении Коста-Хокинса, позволяющем арендодателям взимать более высокую арендную плату с новых арендаторов. Позже Агилар считал, что это привело к тому, что ее выгнали из дома.

Калифорнийская квартирная ассоциация, которая выступает против Предложения 33, в своих брошюрах заявляет, что запрет на повышение арендной платы при появлении нового арендатора «значительно снизит гибкость в корректировке арендной платы между арендами. Представьте себе, что вы никогда не сможете довести арендную плату до рыночных ставок».

Но активисты-арендаторы считают, что разрешение арендодателям взимать более высокую арендную плату с новых арендаторов побуждает их вытеснять старых арендаторов, таких как Агилар.

«Если людей выселят, все, что у них останется, — это тротуары и подземные переходы», — сказала Кэрол Файф, городской инспектор Окленда. Файф получила уведомление о незаконном задержании с угрозой выселить ее в течение нескольких дней за неуплату месячной арендной платы. Хотя ей удалось побороться с уведомлением и остаться жить, не все арендаторы могут это сделать.

Александр Феррер, исследователь из Debt Collective, организации, которая создала Tenant Power Toolkit, чтобы помочь арендаторам бороться с делами о выселении в суде, обнаружил, что такие уведомления выдавались при оплате менее двух месяцев, что угрожало многим жильцам покинуть свои дома. .

Жизнь под лампой на батарейках

Это также означает, что арендаторы цепляются за дома с контролируемой арендной платой, когда они у них есть, как того хотела бы Агилар.

Валенте…