Фондовые инвесторы воодушевлены долгожданным ралли акций китайской недвижимости в этом месяце, но аналитики предупреждают, что этот рост не может быть устойчивым в среднесрочной перспективе.

Причина: Масштаб схемы покупки жилья, представленной Народным банком Китая (НБК), слишком мал и не будет достаточным, чтобы обратить вспять тенденцию к снижению на рынках недвижимости.

Аналитики говорят, что прибыльность застройщиков не улучшится в ближайшие шесть месяцев, и акции этих компаний снова окажутся под давлением. Они говорят, что они также настроены по-медвежьи в отношении других акций, поскольку слабое внутреннее потребление остается самой большой проблемой для китайской экономики.

Asia Times взяла интервью у Артура Будагяна, главного специалиста по развивающимся рынкам и стратега по Китаю канадской инвестиционной исследовательской компании BCA Research, чтобы узнать его мнение.

«Через четыре-шесть месяцев запасы китайской недвижимости, вероятно, будут ниже сегодняшнего уровня», — сказал Будагян. «В краткосрочной перспективе фондовые рынки могут иррационально управляться некоторыми неверными представлениями, но в среднесрочной перспективе фундаментальные факторы будут преобладать».

Он сказал, что китайское правительство стимулировало рынки недвижимости и экономику в течение двух с половиной лет, но эти усилия не увенчались успехом. Например, по его словам, в конце 2022 года правительство решило предоставить застройщикам финансирование в размере 1,88 триллионов юаней (259 миллиардов долларов США) для завершения строительства недостроенных квартир, но этот шаг не привел к росту цен на недвижимость и продаж.

Он сказал, что финансирование местных органов власти на покупку непроданных домов на рынках слишком мало по сравнению с общим объемом продаж застройщиков в 2023 году.

Выдающийся жилой фонд

НБК заявил 17 мая, что он создаст общенациональную программу по выделению 300 миллиардов юаней в виде дешевого финансирования, чтобы помочь государственным предприятиям (ГП) покупать непроданные дома в попытке сократить запасы недвижимости на рынках.

Центральный банк предложит кредиты национальным банкам для покрытия 60% их кредитов в рамках этой схемы, а это означает, что банкам придется кредитовать госпредприятиям еще 200 миллиардов юаней, в результате чего общая сумма составит 500 миллиардов юаней.

Однако эта сумма эквивалентна лишь 4,3% от объема продаж недвижимости в Китае, который в 2023 году составил около 11,66 трлн юаней.

«Будет ли нового финансирования достаточно, чтобы вернуть рынок недвижимости к его славным дням? Почти наверняка нет», — говорит в исследовательской записке Гарри Мерфи Круз, экономист Moody’s Analytics. «Финансирование в размере 300 миллиардов юаней — это капля в море, учитывая масштабы непроданных запасов».

По его словам, по оценкам, стоимость незавершенного жилищного фонда в Китае подскочила более чем на 7,5 триллионов юаней с 2018 года. По его словам, новый пакет предусматривает финансирование только на 4% от этой суммы.

Он добавил, что вместо того, чтобы стремиться к возвращению к славному дню, китайские чиновники, похоже, стремились только замедлить падение сектора недвижимости и подождать, пока он естественным образом не достигнет опоры.

Акции многих китайских застройщиков уже выросли более чем вдвое в этом месяце. В среду акции Shimao Group выросли на 5%, а акции China Vanke выросли на 4%.

Низкий уровень рождаемости

Аналитики говорят, что Пекин хочет стабилизировать рынки недвижимости, но в то же время избежать высоких цен на жилье, которые снижают стимулы молодых пар иметь детей.

В январе НБС сообщило, что население Китая на конец прошлого года составляло 1,409 миллиарда человек, что на 2,08 миллиона человек меньше, чем годом ранее.

Это был второй год подряд, когда в Китае фиксировалось сокращение численности населения после того, как в 2022 году эта цифра упала на 850 000 человек по сравнению с 2021 годом.

«Уровень рождаемости в Китае — один из самых низких в мире, даже ниже, чем в Японии и Италии», — сказал Будагян Asia Times. «Молодёжь говорит, что дома слишком дорогие. Если правительство сейчас поднимет цены на жилье, демографическая ситуация ухудшится».

Он сказал, что китайское правительство хочет снизить цены на жилье, чтобы пара могла позволить себе купить более красивую квартиру и завести одного или двух детей.

«Китайское правительство имеет гораздо более долгосрочную перспективу и хочет сосредоточиться на демографии, а не на повышении цен на недвижимость. Именно поэтому оно не проявляло особой агрессивности в стимулировании цен», — сказал он.

Одним из способов быстрого повышения цен на недвижимость является отмена ограничений на покупку жилья в городах первого уровня, таких как Пекин и Шанхай, но, по мнению некоторых экспертов по недвижимости, маловероятно, что центральное правительство сделает это.

Урегулирование спора

Виктор Нг Минг-так, бывший банкир и ученый из Гонконга, говорит на своем канале YouTube, что недавний рост акций китайской недвижимости не продлится долго, поскольку стимулы правительства не помогут повысить прибыльность застройщиков.

Он отмечает, что схема покупки жилья НБК, похоже, представляет собой пакет финансовых расчетов, направленный на разрешение споров между покупателями жилья и застройщиками.

«Три года назад миллионы людей угрожали прекратить погашение ипотечных кредитов, поскольку застройщики не смогли сдать квартиры. Поэтому Пекин согласился предоставить кредиты застройщикам для завершения их работы», — говорит он. «Но теперь эти покупатели жилья отказываются получать свою недвижимость, поскольку ее стоимость снизилась на 30%».

По его словам, в соответствии со схемой покупки жилья эти покупатели жилья теперь могут стать арендаторами недвижимости и избежать немедленной 30-процентной потери стоимости недвижимости, в то время как их арендная плата будет собираться местными органами власти для погашения банковских кредитов.

«Такая сделка не позволит застройщикам получать прибыль», — говорит он. «Почему их акции сейчас растут?» Он предупреждает, что инвесторам в акции следует подготовиться к тому, чтобы в какой-то момент реализовать свою прибыль от этого ралли.

«Мы ожидаем, что последние меры поддержки Китая помогут смягчить некоторое краткосрочное давление на рынке жилья, помогая сгладить сокращение доли заемных средств в секторе и снизить системные риски», — говорит Келли Чен, вице-президент и старший аналитик Moody’s Ratings, в исследовательской записке. . «Тем не менее, более мягкая ипотечная политика вряд ли приведет к заметному и устойчивому улучшению продаж новых домов по контрактам».

Она говорит, что схема покупки жилья увеличит условные обязательства некоторых местных органов власти, поскольку участвующие в ней местные государственные предприятия могут привлечь долг для приобретения непроданных запасов у застройщиков.

Нет денег на вертолет

В марте Будагян опубликовал исследовательский отчет под названием «Нет изменений в игре» после того, как китайское правительство объявило о цели роста ВВП на 5% на 2024 год во время ежегодного собрания Всекитайского собрания народных представителей.

Он сказал, что Китаю будет очень сложно достичь целевого показателя роста в 5%, если не будет каких-либо серьезных стимулов.

Он сообщил Asia Times, что по-прежнему придерживается мнения, что расходы китайского правительства в 2024 году не достигнут запланированной в бюджете суммы из-за снижения доходов от продажи земли.

«Легко использовать вертолетные деньги для стимулирования экономики, но я не думаю, что у китайского правительства такой менталитет», — сказал он. «Если дела пойдут совсем плохо, он это сделает».

Он сказал, что Пекин также хочет избежать количественного смягчения, которое усилит давление на китайскую валюту.

Читайте: Китай представил стимулы в сфере недвижимости на фоне падения продаж

Следите за Джеффом Пао на X: @jeffpao3