A Недавний пост утверждается, что доступность жилья не так уж плоха, как может показаться, если скорректировать цены на жильё с учётом всех релевантных факторов, таких как размер, качество и рост доходов домохозяйств. Хотя дома стали дороже в долларах, они также значительно больше и лучше, а среднее домохозяйство имеет значительно больше доходов.

Однако мы признаём, что существует проблема доступности жилья, особенно для рабочих и средних классов в некоторых мегаполисах. Найденный банкрейт доход домохозяйства, необходимый для покупки медианного американского дома, вырос на 50% только с 2020 года — до 117 000 долларов.

Экономика доступности жилья очень проста. Если цены выросли, то спрос либо сдвинулся вправо, либо предложение сместилось влево, либо какая-то комбинация этих двух факторов. Хотя ограничения предложения являются главной причиной проблемы доступности, мы хотим признать, что покупатели частично ответственны за изменения на рынке, которые мы наблюдаем — для танго нужны двое. Жилье — это нормальное благо с Эластичность спроса в долгосрочной перспективе доходов близка к единице , то есть спрос на жильё растёт одновременно с ростом доходов домохозяйств.

Чтобы снизить цены, нам нужно, чтобы застройщики сдвинули кривую предложения жилья «вперёд и направо» гораздо больше, чем покупатели сдвигают кривую спроса. Строители прекрасно знают, что для этого понадобится: менее строгое зонирование (особенно для многоквартирных домов), более простые процессы лицензирования и получения разрешений, менее строгие строительные нормы и энергетические стандарты, более свободные рынки труда и материалов, а также, возможно, принятие меньших и простых домов со стороны потребителей.

Благодаря нашему совокупному опыту в строительстве жилья и экономическом анализе, мы видим три основных фактора, влияющих на недоступность жилья: зонирование, строительные нормы и размеры домов.

Почти все юрисдикции США вводят зонирование, которые ограничивают, иногда строже, количество домов, которые могут быть построены. В стремлении к безопасности и энергоэффективности всё более строгие Строительные нормы требуют более дорогих методов и материалов строительства. Американские строители отказались от более скромных, аскетичных стартовых домов в пользу больших, ярких «McMansions».

Z Oning препятствует доступному жилью

Экономисты давно признают, что ограничения по зонированию — один из главных факторов, сдерживающих рост предложения жилья. Городской планировщик, ставший борцем против зонирования, Нолан Грей написал авторитетную критику зонирования, Произвольные линии ( отличная рецензия Дэвида Хендерсона ). Грей подробно объясняет, как зонирование увеличивает стоимость жилья:

Существует множество доказательств в пользу теории о том, что зонирование играет важную роль в ограничении предложения жилья и повышении цен на жильё. Пример А — Хьюстон, самый известный пример крупного города без зонирования, который, следовательно, является одним из самых доступных крупных городов США. Отсутствие зонирования позволяет Хьюстону легко строить дома, особенно в ответ даже на небольшое повышение цен. Как отмечает Грей, «Хьюстон строит жильё почти в три раза выше уровня на душу населения, чем такие города, как Нью-Йорк и Сан-Хосе… в 2019 году Хьюстон построил примерно столько же квартир, сколько и Лос-Анджелес, несмотря на то, что последний был почти вдвое больше.» (стр. 144) Такая большая эластичность предложения в Хьюстоне позволяет жилому фонду расти вместе с спросом и, соответственно, сдерживает рост цен. Для больших городов, Хьюстон лидирует по доступности Измеряется соотношением медианных цен на жильё к медианному доходу домохозяйств.

Строительные нормы повышают расходы

Продолжая семейную традицию, начатую дедушкой Уоттсом в 1948 году, мы построили несколько специализированных домов в 2005–2006 годах, зарабатывая деньги, пока не попал в срыв из-за кризиса ипотечных кредитов по субстандарту.

Джоэл снова начал строить после почти десятилетнего перерыва, а Тайлер ушёл в академическую экономику. Осматривая одну из сборок Джоэла после рестарта, Тайлер NoОтметили, что все внешние стены теперь строятся из древесины 2×6, а не из 2×4, как это было стандартной практикой с момента появления каркаса. Джоэл отметил, что это связано с изменениями в строительных нормах, главным образом с целью добавления дополнительной внешней изоляции и повышения энергоэффективности домов. Это обновление кода было лишь одним из заметных примеров устойчивой тенденции к всё более строгим требованиям, обычно направленным на незначительное повышение безопасности и энергоэффективности.

A Серия исследований заказанный Национальной ассоциацией строителей домов (NAHB), отслеживал общее влияние стоимости на конкретные изменения в Международном жилищном кодексе (IRC) по отдельной стоимости на каждый дом. Эти исследования показали, что за циклы обновления IRC 2009–2018 годов изменения в кодексе увеличили стоимость строительства типичных домов в районе Джоэла примерно на 13 225–26 210 долларов. С постоянными обновлениями IRC может продолжать увеличивать расходы бесконечно.

Другое исследование по NAHB выяснил, что государственные регулирование в целом (зонирование, строительные нормы, дизайн, безопасность и т.д.) составляют почти 24% от цены продажи односемейного дома — 93 870 долларов, если учитывать медианную цену нового дома в 2021 году.

Маленькое + Простое = Доступно

Дома в Соединённых Штатах значительно увеличились с тех пор, как предполагалось золотое время доступности жилья в 1950-х и 1960-х годах. Средний размер домов вырос с 1 500 квадратных футов в 1960 году до пика в 2 700 в середине 2010-х годов. В настоящее время в среднем площадь новых домов в США составляет около 2400 квадратных футов, и застройщики, похоже, в основном отказались от строительства небольших стартовых домов.

Дома площадью менее 1400 квадратных футов, ранее составлявшие большинство, рухнули до менее чем 10% от начала строительства новых домов — несмотря на то, что численность населения на домохозяйство значительно сократилась с 1960 года.

Любое стремление к большей доступности должно делать акцент на меньших и простых домах — настоящих стартовых домах. В Средняя стоимость строительства по стране в 2024 году составляет $195 за квадратный фут (включая всё, кроме земли), сегодняшний дом площадью 2 400 квадратных футов стоит более чем на 200 000 долларов дороже, чем стартовый дом площадью 1 200 квадратных футов. Если убрать дорогие удобства, такие как гранитные столешницы, премиальная техника, элитная отделка и т.д., мы считаем, что дома площадью 1 200 квадратных футов, даже в самых дорогих мегаполисах, можно построить и продать с прибылью за целых $100 000 дешевле, чем сегодняшняя медианная цена по стране — около $410 000.

Так почему же мы не видим больше строителей, строящих более маленькие и простые дома, чтобы удовлетворить острую потребность в доступном жилье? Проще говоря, большая нагрузка на нормы — особенно зонирование и строительные нормы — делает стартовые дома относительно непривлекательными как для покупателей, так и для застройщиков.

Позвольте нам сравнить стоимость примерного стартового дома площадью 1200 квадратных футов с дорогим особняком площадью 2400 квадратных футов. Мы предположим, что все расходы на регулирование добавляют $100,000 на один дом. Основные строительные расходы, грубо говоря, напрямую пропорциональны размеру и качеству дома. Таким образом, при отсутствии дополнительной регуляторной нагрузки дом площадью 2400 квадратных футов должен стоить примерно вдвое дороже, чем дом площадью 1200 квадратных футов (без учёта стоимости земли). Однако затраты строгого регулирования не пропорциональны размеру дома и удобствам, а скорее примерно фиксированной сумме для любого размера. Другими словами, соблюдение нормативных требований добавляет почти столько же средств к стартовому дому, сколько и к McMansion. В результате разрыв в цене сокращается между стартовыми домами и McMansions, делая последние относительно дешевле по сравнению с первым. Экономисты знают это как Эффект Алчиана-Аллена .

В менее регулируемом мире стартовый дом может стоить в половину стоимости особняка, но если учесть регуляторную нагрузку, стартовый дом составляет 2/3 цены, и чем выше фиксированная стоимость регулирования, тем меньше этот разрыв в цене. По мере роста стоимости регулирования относительная стоимость крупных, хорошо оборудованных домов снижается. Неудивительно, что строители и покупатели всё чаще избегают относительно более дорогих стартовых домов.

Пусть будут товары «низкого качества»

Неповторимый Уолтер Уильямс, наш любимый преподаватель экономики, говорил: «Низкокачественные товары — часть оптимального ассортимента товаров». Конечно — как ещё можно было бы удовлетворить материальные потребности бедных людей? Под этим Williams имел в виду не опасность или нефункциональность, а скорее созданный с учётом стоимости. В случае домов это означает, что они меньше и проще.

Чтобы обеспечить изобилие товаров низкого качества, правительства должны избегать обременительных товаров налоги и регуляции, которые делают работу предпринимателей нерентабельной и нереалистичной для предпринимателей. К сожалению, для многих людей с низким доходом, ищущих жильё, регуляции вывели их из рынка.

Чтобы стимулировать надёжный поток доступного жилья, нам нужно будет видеть, как правительства радикально отменяют запретительные по стоимости правила и ограничения, навязанные зонированием и/или строительными нормами. «Если ты построишь, они придут» звучит для нас правдоподобно, но поверь нам на слово: доступный Дома не будут строиться, пока правительства не сократят эту чрезмерную регуляторную нагрузку.

Тайлер Уоттс — профессор экономики в Университете штата Феррис. Его брат, Джоэл Уоттс, — строитель домов.