Чиновники Федеральной резервной системы планируют снизить процентные ставки в этом году, агенты по недвижимости, вероятно, сократят свои комиссионные после крупного урегулирования, а президент Байден начал искать способы, которыми его администрация может снизить высокие расходы на жилье.

Короче говоря, на рынке жилья происходит много изменений. Хотя продажи заметно замедлились на фоне повышения процентных ставок, цены на жилье и арендная плата остаются резко выше, чем до пандемии. Вопрос теперь в том, приведут ли недавние события к снижению затрат.

Экономисты, изучающие рынок жилья, заявили, что ожидают, что рост затрат в следующем году будет относительно умеренным. Но они не ожидают, что цены действительно снизятся на большинстве рынков, особенно на покупку жилья. Демографические тенденции по-прежнему способствуют устойчивому спросу, а более дешевые ипотечные кредиты могут привлечь покупателей на рынок, на котором все еще слишком мало домов на продажу, даже если более низкие ставки могут помочь привлечь больше предложения по краям.

«Для меня стало почти невозможно представить себе, что цены на жилье действительно снизятся», — сказал Гленн Келман, исполнительный директор Redfin. «Ограничения на запасы настолько глубоки».

Вот что меняется и что это может означать для покупателей, продавцов и арендаторов.

Ожидается снижение процентных ставок.

Ипотечные кредиты в последнее время стали дорогими, отчасти потому, что ФРС подняла процентные ставки до более чем двадцатилетнего максимума. Центральный банк не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, но его политические меры приводят к тому, что заимствования становятся более дорогими во всей экономике. Ставки по 30-летним ипотечным кредитам колеблются чуть ниже 7 процентов по сравнению с менее чем 3 процентами совсем недавно, в 2021 году.

Эти ставки могут снизиться, когда ФРС снизит стоимость заимствований, особенно если инвесторы начнут ожидать, что ФРС снизит ставки более заметно, чем они ожидают в настоящее время.

Ставки по ипотечным кредитам и некоторые другие затраты по займам имеют тенденцию корректироваться, когда инвесторы меняют свои ожидания относительно действий ФРС, а не тогда, когда центральный банк действительно делает шаг. Это одна из причин, по которой ставки по ипотечным кредитам снизились с пика в 7,8 процента в конце 2023 года: инфляция снизилась, и стало ясно, что ФРС может вскоре снизить свою ставку.

В среду руководители центральных банков прогнозировали, что они могут провести три снижения ставок в этом году и еще три в следующем году.

Некоторые аналитики полагают, что в 2024 году ставки по ипотечным кредитам могут снизиться еще больше. Грег Макбрайд из Bankrate, например, считает, что к концу года они могут составить около 6 процентов.

Удешевление стоимости займов будет иметь два больших последствия для рынка жилья. Во-первых, они делают финансирование покупки немного дешевле: ежемесячный платеж по ипотеке в размере 400 000 долларов США с ставкой 7,8 процента составляет около 2880 долларов США, но скорее около 2400 долларов США с ставкой 6 процентов. Такое снижение может повысить спрос со стороны потенциальных покупателей.

Во-вторых, более низкие ставки могут побудить больше домовладельцев продавать. Многие американцы сидят на дешевых ипотечных кредитах, которые они рефинансировали во время пандемии, и не решаются отказаться от них для переезда. Чем меньше становится разрыв между существующими ипотечными кредитами и рыночными ставками по ипотечным кредитам, тем больше может исчезнуть привязка ставок, что потенциально приведет к появлению большего количества стартовых домов.

Брокерская практика может измениться.

Не только стоимость займов может повлиять на рынок жилья. Национальная ассоциация риэлторов, влиятельная группа, которая уже давно устанавливает правила продажи жилья, согласилась урегулировать серию судебных исков, что может пошатнуть процесс покупки жилья.

В ожидании одобрения суда соглашение будет означать, что агентам, работающим с продавцами домов, больше не придется предлагать четко рекламируемую компенсацию агентам покупателей. Это изменение, вероятно, приведет к снижению общеотраслевой стандартной комиссии в размере 5 или 6 процентов.

Неясно, что именно это будет означать для расходов на жилье. Есть предположения, что это может привести к снижению цен, отчасти потому, что более низкие комиссии могут сделать предложение продавцов своих домов несколько более привлекательным.

Но есть пределы тому, насколько цены могут снизиться. Игорь Попов, главный экономист Apartment List, сказал, что, хотя это решение может сэкономить американцам деньги на транзакционных издержках, продавцы домов, скорее всего, будут продолжать пытаться взимать как можно больше на конкурентных рынках.

«Это большое событие для отрасли, но я не думаю, что это имеет большое значение для цен и количества», — сказал он.

Агенты не уверены, как будут выглядеть последствия. Джованни Ортис, риэлтор на Лонг-Айленде, сказал, что он слышал, как коллеги задавались вопросом, могут ли агенты покинуть бизнес, но никто не был уверен, сколько именно это будет стоить агентам и изменить структуру покупок на дому.

«Пока еще слишком рано говорить об этом», — сказал г-н Ортис.

Белый дом имеет в виду политику.

В последние недели президент Байден зациклился на высоких ценах на жилье, опасаясь, что трудности американцев с арендой или покупкой дома подрывают экономический оптимизм страны.

Он объявил о новых идеях по оказанию помощи покупателям жилья в своем обращении к нации. Его последний бюджетный запрос содержит более 250 миллиардов долларов в виде предложений по расходам на решение высоких расходов на жилье, включая строительство или восстановление двух миллионов единиц жилья и увеличение помощи в аренде для работников с низкими доходами.

Но большинство из этих идей, похоже, не принесут немедленного эффекта: шансов на принятие крупного законопроекта о жилье в этом году мало, поскольку приближаются ноябрьские выборы и республиканцы контролируют Палату представителей.

Тем не менее, г-н Байден поручил своей администрации действовать в одностороннем порядке, чтобы сократить некоторые расходы, связанные с покупкой жилья. Он предпринял шаги по отмене платы за страхование титула для ипотечных кредитов, поддерживаемых федеральным правительством, что потенциально позволит сэкономить 1000 долларов или более на каждой покупке. На этой неделе он призвал агентов по недвижимости переложить экономию от более низких комиссионных на потребителей.

Предложение жилья увеличивается за счет сдачи в аренду, но это может быть кратковременным.

Если сейчас есть одно светлое пятно в доступности жилья, то это рынок аренды.

Серьезный кризис предложения в последние месяцы ослабевает, что позволяет арендным платам за новые договоры аренды расти лишь умеренно или даже падать на некоторых рынках.

В некоторых городах Юга и Горного Запада было построено несколько больших арендуемых зданий, что снизило ежемесячные цены. Однако, по словам г-на Попова, в следующем году и в 2026 году появится относительно небольшое количество новых запасов, так что охлаждение может быть ограниченным.

С предложением домов на продажу ситуация менее радужная. Дело не только в том, что меньше продавцов выставляют дома на рынок — жилищное строительство пострадало от более высоких процентных ставок. Это усугубило дефицит, который ухудшался в течение многих лет, и это означало, что цены остались высокими, хотя высокие ставки по ипотечным кредитам привели к снижению продаж как новых, так и существующих домов.

Поскольку строители видят признаки оттепели рынка, они могут с большей готовностью строить новые дома. Но это произойдет, поскольку многие покупатели, вероятно, будут соблазнены немного более низкими ценами.

«Спрос настолько силен, что маловероятно, что рынок жилья развалится», — сказала Елена Шулятьева, старший экономист BNP Paribas, отметив, что многие миллениалы по-прежнему стремятся к покупке, помимо других тенденций.

Результат? Г-н Попов считает, что рынок жилья может вернуться к чему-то более похожему на нормальное состояние в ближайшие месяцы — цены вряд ли упадут, но рост может быть более медленным и устойчивым по сравнению с большими скачками с 2020 года.

«Мы ощущаем последствия многих мощных ударов по рынку жилья, нанесенных пандемией», — сказал он. «Мы собираемся вернуться к более нормальным цифрам и более нормальному ощущению на рынке жилья».