В средствах массовой информации появились обширные сообщения о новом предложении Испании либо повысить налоги для покупателей-нерезидентов, не входящих в ЕС, либо полностью запретить им покупать недвижимость, если они не имеют связей с Испанией.

Хотя эксперты в Испании и за рубежом назвали эту меру благонамеренной, но ошибочной, многие иностранцы, проживающие в Испании, на самом деле поддерживают этот шаг, включая многих наших читателей, которым мы разослали опрос.

Большая часть читателей The Local Spain согласна с тем, что местные жители должны быть на первом месте и что решение жилищного кризиса является приоритетом над домами для отдыха и инвестициями.

Однако какое влияние окажет на рынок недвижимости страны ограничение на покупку испанских домов для британцев-нерезидентов, американцев и других граждан, не входящих в ЕС?

Действительно ли это поможет обычным испанцам, увеличив доступность и снизив цены?

Во время выступления 13 января премьер-министр Педро Санчес заявил, что в 2023 году нерезидентами из-за пределов ЕС было куплено 27 000 домов, но нет никаких доказательств того, что эта статистика точна.

«(Они покупали дома) не для того, чтобы в них жить, они делали это в основном для спекуляции. Чтобы заработать на них деньги. То, что мы не можем себе позволить в контексте нехватки жилья, которую мы испытываем», — заявил Санчес.

По словам эксперта по недвижимости Марка Стаклина, который управляет веб-сайтом Spanish Property Insight, данные Испанской ассоциации нотариусов показывают, что покупатели-нерезиденты из-за пределов ЕС купили в Испании только 18 648 домов в 2023 году. Это составляет семь процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. год спада.

Ассоциация нотариусов Испании контролирует все подписания сделок с недвижимостью в стране, которых в 2023 году было в общей сложности 623 000.

Реклама

По их данным, граждане стран, не входящих в ЕС (резиденты и нерезиденты), составляют лишь 14 процентов от общего числа иностранцев, купивших недвижимость в Испании в 2023 году.

И какой процент составляют 18 648 домов, купленных нерезидентами из стран, не входящих в ЕС, в 2023 году, в общем количестве объектов недвижимости, купленных в этом году в Испании (623 000)? Всего 3 процента.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Почему Испания теперь хочет полностью запретить некоторым иностранным покупателям жилья?

Реклама

Так окажет ли ограничение этого небольшого процента покупателей-нерезидентов из третьих стран такое большое влияние на рынок в целом?

Давайте сначала посмотрим, откуда берутся эти покупатели-нерезиденты, не входящие в ЕС, и кто покупает больше всего.

Данные Ассоциации нотариусов Испании показывают, что в течение первых шести месяцев 2024 года британцы были наиболее частыми покупателями в этой группе, составляя 37,9 процента (3480 объектов недвижимости). США были второй по величине страной с 695 покупками. За ними следуют украинцы (489), норвежцы (480), а затем швейцарцы (416), причем граждане России и Китая купили только 414 и 257 домов соответственно.

По данным Spanish Property Insights, данные показывают, что британские покупатели — единственная группа, которая достаточно значительна, чтобы оказывать влияние на рынок.

Хотя британцы покупают недвижимость по всей Испании, большинство покупателей направляются в прибрежные районы, в основном вдоль побережья Коста Бланка в Валенсии, Коста дель Соль в Андалусии и Мурсии. Фактически, данные показывают, что 90 процентов британских покупателей совершают покупки в Аликанте, Малаге, прибрежной Мурсии, на Балеарских островах, на Канарских островах и в Альмерии.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как будет работать 100% налог в Испании на покупателей жилья из стран, не входящих в ЕС?

Следует признать, что в некоторых из этих регионов наблюдается нехватка жилья, например, на Балеарских и Канарских островах, и в обоих этих регионах иностранные покупатели составляли около трети от общего числа в третьем квартале 2024 года. -резидент страны, не являющейся членом ЕС; Нерезиденты ЕС, нерезиденты ЕС и резиденты ЕС составляют большую часть иностранных покупателей.

Покупатели недвижимости, не являющиеся резидентами ЕС, имеют большую долю на рынке элитной недвижимости Испании, чем на рынке обычного жилья, которое испанцы в настоящее время с трудом могут себе позволить. (Фото ЖОЗЕПА ЛАГО/AFP)

По словам Марка Стаклина, который изучает испанский рынок недвижимости более десяти лет и пишет колонку по этому вопросу в Sunday Times, «количество британских покупателей-нерезидентов на Канарских и Балеарских островах слишком мало, чтобы переместить иглы, и их покупки, как правило, связаны с виллами или вторыми домами на побережье, а не с доступным жилищным фондом в городе».

Фактически, данные CaixaBank показывают, что районами с наибольшей нехваткой жилья являются Каталония и Мадрид, а также города Мурсия, Ла-Корунья и Виго в Галисии и Сарагоса в Арагоне.

Это указывает на то, что запрет на покупку нерезидентов ЕС, таких как британцы, вряд ли повлияет на рынок жилья в тех местах, которые страдают больше всего.

Реклама

Кто еще «виновники» жилищного кризиса в Испании?

Реальный вопрос заключается в том, остановят ли эти ограничения и запреты крупные инвестиционные компании и фонды-стервятники, поскольку они могут оказать гораздо большее влияние на рынок, чем отдельные покупатели и их виллы на побережье.

Данные реестра Кадастро Министерства финансов показывают, что в Испании более миллиона домов (1 046 188) находятся в руках крупных компаний. Кроме того, в Испании 27 000 домовладельцев владеют более чем дюжиной объектов недвижимости для жилого использования.

ПРОЧИТАЙТЕ БОЛЬШЕ: Blackrock и Blackstone – «неизвестные» транснациональные корпорации, контролирующие Испанию

Инвестиционная компания в сфере недвижимости CBRE Group также показывает, что крупные инвестиционные фонды владеют 110 000 сдаваемых в аренду домов в Испании, что составляет около пяти процентов от общего количества сдаваемых в аренду домов в Испании. И это только сдаваемые в аренду объекты, а не все, что у них есть.

Например, американский инвестиционный гигант Blackstone доминирует на рынке недвижимости в Испании и является вторым по величине арендодателем во всей стране после CaixaBank.

За последние несколько лет арендаторы, арендующие квартиры Blackstone в Мадриде, столкнулись с повышением арендной платы до 60 процентов и выселением тех, кто не может себе этого позволить.

Если испанское правительство сможет ограничить или запретить этим крупным иностранным инвестиционным компаниям скупать недвижимость, это может иметь гораздо больший эффект и помочь местному населению, поскольку не будет постоянно повышать цены или скупать доступный жилищный фонд.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Ограничения на арендную плату в Испании убеждают фонды-стервятники уйти (но есть одна загвоздка)

Реклама

Но являются ли эти так называемые фонды-стервятники единственной проблемой? Возможно, нет. Об этом свидетельствуют данные Банка Испании. 92 процента сдаваемых в аренду домов в Испании принадлежат мелким владельцам и частным лицам, и только восемь процентов находятся в руках крупных компаний, таких как инвестиционные фонды и другие частные юридические лица.

В Испании насчитывается 3,6 миллиона сдаваемых в аренду домов, владельцы которых получают среднюю годовую прибыль в размере 7,5 процентов.

Таким образом, даже испанские арендодатели, владеющие всего лишь одним объектом недвижимости, также могут способствовать повышению цен на аренду и сделать ее недоступной для остальных, хотя многие из них утверждают, что более высокая арендная плата — это единственный способ справиться с ростом процентных ставок по ипотечным кредитам. страхование жилья, другие расходы и перспектива выселения скваттеров или арендаторов, которые перестанут платить.

Еще одна проблема, которая усугубляет жилищный кризис, — это количество пустующих домов в Испании, которые не выставляются на продажу и не используются. Последний отчет, опубликованный Национальным институтом статистики (INE) о переписях населения и жилищного фонда за 2021 год, показывает, что по потреблению электроэнергии за весь год 3,8 миллиона объектов недвижимости оставались пустыми.

Возвращение этих домов на рынок, чтобы люди могли арендовать или покупать их по доступным ценам, также могло бы во многом помочь.

Кроме того, существует проблема огромной нехватки социального жилья в Испании, которую, хотя правящие социалисты и обещают решить, строительство продвигается не очень быстро, в основном из-за бюрократии.

Что мало кто знает, так это то, что Последующие правительства Испании с 1982 по 2023 год разрешили частным фирмам скупить 2,7 миллиона единиц государственного жилья или разрешили частным строительным компаниям сначала строить государственное жилье только для того, чтобы затем оно попало к ним в руки, еще больше наполняя их карманы.

Реклама

Однако правда в том, что все эти группы усугубляют жилищный кризис.

Отчасти это иностранцы поднимают цены в определенных районах, но это также международные инвестиционные фонды, компании типа Airbnb, которые делают аренду для туристов более прибыльной, чем долгосрочные арендаторы, более высокозарабатывающие иностранные цифровые кочевники, платящие за шансы на арендную плату, сами испанские арендодатели, которые тоже хотят получить кусок пирога, или, конечно же, отсутствие действий правительства на протяжении многих лет.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кому на самом деле принадлежит вся недвижимость в Испании в стиле Airbnb?

100-процентный налог в Испании или потенциальный запрет для покупателей жилья, не являющихся резидентами ЕС, на самом деле был одной из 12 мер, предложенных премьер-министром Испании Педро Санчесом, но, возможно, это самая карательная мера, особенно если учесть, что они, а не иностранные покупатели недвижимости, в целом составляют лишь 3 процента от общего числа покупателей недвижимости в Испании.

Стремительный рост арендной платы и цен на жилье является глобальной проблемой, и правительства всего мира пытаются ее решить.

Испании, возможно, придется оценить, действительно ли нацеливание на покупателей вторичного жилья из третьих стран стоит плохой прессы, иными словами, принесет ли это больше вреда, чем пользы в контексте конкретного жилищного кризиса в этой стране.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Есть ли решение жилищного кризиса в Испании? Вот что говорят эксперты