Ирвин — это специально спланированное сообщество в округе Ориндж, штат Калифорния, с населением чуть более 300 000 человек. Это один из немногих районов прибрежной Калифорнии, где жилищное строительство все еще достаточно прочно, возможно, из-за влияния компании Irvine.

Недавняя статья в Реестр округа Ориндж представляет собой хороший пример экономики Коузи в действии. Недавний рост в Ирвине подтолкнул новое жилищное строительство еще ближе к заводу по производству асфальта. (Новое жилищное строительство находится вверху по центру карты ниже, асфальтный завод справа):

Это привело к «внешней проблеме»:

По словам Лиена, запахи от растения особенно сильны по ночам и ранним утром. Каждую ночь он проверяет систему вентиляции вытяжки и прачечной, чтобы убедиться, что запахи не просачиваются.

«В основном мы держим наш дом закрытым. Все запечатано, и (мы) никогда не открываем окна», — сказал Лиен.

Из-за большого количества домовладельцев трудно договориться об удовлетворительном решении этой проблемы. Но этот случай был особенным в нескольких отношениях. Во-первых, девелопмент недвижимости чрезвычайно выгодно в Ирвине , если вы можете найти свободную землю. Кроме того, Irvine Company играет настолько важную роль в Ирвине, что ей необходимо поддерживать хорошие отношения с городом.

В итоге завод был продан Irvine Company за 285 миллионов долларов. Я не эксперт по асфальтовым заводам, но это кажется огромной суммой денег для объекта таких скромных размеров (см. рисунок в статье). В статье предполагается, что владельцы не были заинтересованы в продаже и сделали это только потому, что достигли очень выгодных условий:

«Все американские асфальтовые заводы не были заинтересованы в продаже, и они продают только сейчас, потому что мы смогли достичь цены, которая, по их мнению, соизмерима с долгосрочной прибылью, которую мог бы принести асфальтовый завод», — сказал Чи. .

Я подозреваю, что «соразмерный» — это преуменьшение, поскольку они знали, что занимают сильную позицию на переговорах. Конечно, стоимость земли в таких местах, как округ Ориндж, сильно зависит от того, даст ли местное правительство разрешение на строительство новых домов. В рамках сделки город Ирвин позволит Irvine Company развивать скромную часть земли.

Финансирование покупки завода должно поступить из «параллельной сделки», заключенной городом с Irvine Company. В рамках сделки Irvine Company предоставит городу около 475 акров земли, из которых около 80 акров (стоимостью около 330 миллионов долларов, согласно городским документам) будет выделено для жилищного строительства.

Для вас, застройщиков в Оклахома-Сити, это не опечатка. В Ирвине 80 акров земли под застройку стоят 330 миллионов долларов. (Кстати, я считаю, что некоторые из 475 акров земли, переданных в дар парковой зоне, представляют собой чрезвычайно холмистую землю, которую трудно развивать.)

Этот пример иллюстрирует сложность теоремы Коуза. В некоторых случаях переговоры между сторонами приводят к свободному рыночному разрешению внешних факторов. В других случаях регулирование может потребоваться в связи с наличием «транзакционных издержек». Сообщества с генеральным планированием облегчают преодоление проблемы внешних факторов, что является одной из причин, по которой в Ирвине разрешено больше нового строительства, чем в других сообществах округа Ориндж.

В этом случае на заднем плане скрывается несколько внешних факторов, которые повлияли на конечный результат. Помимо неприятного запаха, жителей Ирвина беспокоят пробки на дорогах. В результате они не всегда рады новым разработкам. Компания Irvine (неявно) заключила сделку с городом, которая устранит проблему неприятного запаха, немного усугубив (менее серьезную) проблему с дорожным движением. Это преодолевает обычную проблему «общественного выбора», превращая близлежащих домовладельцев из тех, кто больше всех противится новой застройке, в тех, кто больше всех поддерживает новую застройку.

Политика NIMBY возлагает внешние издержки на еще более невидимую группу — людей, которые хотели бы жить в Ирвайне, но не могут позволить себе купить дом в городе. Это более сложная проблема для решения. В последние годы правительство штата Калифорния настаивало на том, чтобы местные органы власти разрешали строительство большего количества жилья. Почти все хотят больше жилья, но где-то в другом месте.