Представители крупных строительных компаний края, финансовых организаций, городского департамента строительства и экономики города, а также риелторы поговорили о потребностях современного покупателя после летнего скачка цен за квадрат и новых реалиях рынка недвижимости Краснодара.

Цены на жилье в кубанской столице значительно повысились этим летом. В самых востребованных районах с развитой инфраструктурой квадратный метр в новостройке колеблется от 150 до 200 тыс. руб. Старый фонд тоже подорожал, но пока не намного, продавцы просят от 100 до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Меняются цены – меняется и покупатель. Если в прошлом году на рынке недвижимости были популярны малогабаритные квартиры-студии, их покупали для студентов или в качестве инвестиций, то сегодня спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. К тому же на рынок повлияла льготная ипотека, объявленная весной 2020 года, тогда правительство решило поддержать строительный рынок и население.


По данным Южного главного управления Банка России, объем ипотечных кредитов, выданных жителям Краснодарского края за январь-август 2021 года, приблизился к 111 млрд рублей, что выше выдачи за такой же период 2020 года в 1,8 раза. В августе жителям Кубани предоставлено 14 млрд рублей (прирост за месяц +15%, что сопоставимо со средним значением по России).


Тенденции в ипотеке связаны с повышенным спросом на фоне в том числе действия льготных программ кредитования. Кредитный портфель по ипотеке на 1 сентября составил около 337 млрд рублей, что превышает показатель на аналогичную дату прошлого года на 36%.

– 90% сделок происходит как раз с привлечением ипотечного кредита. Конечно, современного разборчивого клиента сегодня приходится привлекать, предлагая разные программы. По нашим наблюдениям, покупательские предпочтения не менялись 1,5-2 года. Сейчас они трансформировались.  Клиенты выбирают большие квартиры площадью 60-70 квадратов, раньше предпочтение отдавали студиям и однокомнатным квартирам,

– рассказал коммерческий директор DOGMA Павел Петров.

– На мой взгляд, покупатель на сегодняшний день не изменился. Но стоит отметить, что у нас отпала определенная категория клиентов, которые не могут себе позволить приобретение жилья из-за высокого ежемесячного платежа по кредиту. Чтобы облегчить эту задачу для клиента, мы плотно сотрудничаем с банками и совместно пытаемся уменьшить этот взнос. У нас запущена программа «Доступные метры» для бюджетников. На большой объем объектов идет дополнительная скидка, дополнительное субсидирование для любого клиента, который работает в бюджетной либо аграрной сфере. Если не работать в этом направлении, то покупатель уйдет в категорию аренды жилья,

– отметил директор Краснодарского филиала ООО СЗ «ССК» Сослан Гуккаев.

Эксперты краснодарского рынка недвижимости отмечают, что за последние три месяца основная покупательская масса сориентировалась на рынке недвижимости и даже приняла изменение в цене. А вот выбор клиента стал более тщательным и затратным по времени. Предложений на рынке достаточно, поэтому сегодня покупатель стал более избирательным. Застройщикам и банкам приходится предлагать максимально идеальные условия.

По мнению эксперта Кубанской палаты недвижимости Инны Грибановой, рынок недвижимости на данный момент находится в периоде стагнации. Покупательная способность начала сокращаться с середины августа, и сейчас условия меняются с «рынка продавца» на «рынок покупателя», то есть если раньше было меньше предложений и больше спроса, то сейчас ситуация кардинально меняется.

– Покупатели могут выбирать, они ищут за свои деньги то, что максимально будет для них комфортно, удобно и приемлемо, учитывая свои приоритеты, которые у каждого разные. Клиент до последнего ждет снижения цены, потому что видит: рынок предлагает все больше и больше объектов. Поэтому сегодня именно покупатель диктует свои условия, вплоть до того, что торг начинается уже на этапе телефонного звонка, раньше такого не было. При этом снижать стоимость квартиры на вторичном рынке могут сразу до миллиона рублей. Сегодня покупатель еще и диктует, в каком банке он хочет взять ипотеку, настолько он сегодня может выставлять свои условия,

– добавила Инна Грибанова.

Сегодня новый покупатель недвижимости молодеет, а молодые, как правило, амбициозные: знают, чего хотят, отметили участники круглого стола.

– Средний возраст нашего клиента сегодня 36 лет (еще в 2020-м это было 38 лет). То есть за последний год покупатель ипотечного жилья помолодел на два года. Отмечу, чем моложе клиент, тем больше у него желание приобрести более качественное, комфортное жилье. Сегодня у ПАО «Сбербанк» в Краснодарском крае есть программы кредитования и для 18-летних. Но таких заемщиков немного,

– рассказала и.о. начальника управления по работе с партнерами жилищного и ипотечного кредитования Краснодарского отделения Сбербанка Елена Кудрявцева.

Она также отметила, что благодаря льготной ипотеке и реализуемым в том числе совместно с застройщиками различным программам спрос на покупку жилья стабильно высокий.

– Несмотря на общий рост цен за квадратный метр жилья в 2021 году, банк на начало сентября выдал в 2 раза больше кредитов, чем за весь прошлый год. Если говорить о клиенте с запросом на ипотеку, то ежемесячно в Краснодарском крае мы принимаем порядка 13 тысяч заявок. Подать заявку и выбрать желаемую квартиру или дом можно через онлайн-площадку «Домклик», где собрано более 200 тысяч объявлений на продажу объектов недвижимости в Краснодарском крае и Республике Адыгея. У крупных игроков рынка было предположение, что возможен небольшой спад на приобретение жилья в ипотеку. Данные нашего банка сегодня это не подтверждают, так как один из самых главных запросов для любого человека – иметь собственное жилье. К примеру, недавно мы сравнили ситуацию в городах-миллионниках России. Краснодар

– безусловный лидер в стране, добавила Елена Кудрявцева.

– Полностью согласен, темп роста строительства очень хороший, а возраст клиента сегодня действительно молодеет. Он стал более избирательным и, перед тем как выйти на сделку, взвесит все за и против. Причин несколько. Первая: финансовая грамотность. На данный момент клиентом движет желание не только купить квартиру, но и получить максимальную выгоду. Вторая: изменение потребительского поведения. Если раньше чаще приобретались малогабаритные квартиры в новостройках для инвестирования, то сейчас доля таких заемщиков уменьшилась, при этом количество ипотечных сделок не сокращается. Спрос был переориентирован в сторону готового жилья бОльшей площади: на эти цели покупатель готов взять более высокую сумму кредита. Отмечается также рост популярности на недвижимость в ЖК повышенной комфортности со своей инфраструктурой. На данный момент для некоторых партнеров-застройщиков у нас есть возможность дисконтировать базовую процентную ставку до 1,4%,

рассказал управляющий директор по ипотечному кредитованию ПАО ВТБ в Краснодарском крае Георгий Билетников.

С такими выгодными предложениями покупатель сегодня стал очень разборчивым. Прежде чем купить жилье, он проводит полную диагностику рынка, изучает десятки предложений от застройщиков и банков.

– Я считаю, что потребитель сегодня практически не изменился. Согласна, покупатель на рынке недвижимости стал более финансово грамотным, он считает, анализирует, выбирает более тщательно и ждет снижения цен. И если раньше была потребность в квартирах-студиях или однокомнатных, то сегодня люди больше ориентируются на цены за квадратный метр. Они понимают, что если брать в ипотеку, то лучше покупать квартиру большей площади: двухкомнатную или трехкомнатную. Конечно, есть инвесторы из других городов. Краснодар остается привлекательным и для переезда, и для вложения средств. Как диктует рынок, пока есть спрос, цены не снижаются. Мы допускаем, что в период ноября-декабря будут запущены различные акции и программы лояльности. Это больше точечное и ограниченное количество лотов, а не глобальное снижение. Наша компания уже запустила программы, интересные для нашего покупателя. Популярная на сегодняшний день – снижение ставки по ипотеке на 3% от застройщика,

– рассказала коммерческий директор ГК «ИНСИТИ» Елена Чернова.

Для удобства покупателя сегодня на рынке недвижимости и в банковской сфере существуют десятки предложений, а государство предлагает сразу несколько муниципальных и региональных программ по улучшению жилищных условий для разных категорий граждан.

– Краснодар официально признан городом-миллионником, наблюдается большой приток людей из других муниципалитетов Краснодарского края и регионов России. В связи с чем существует потребность в расширении ассортимента ипотечных продуктов, нацеленных на поддержку специалистов инновационного, промышленного сектора экономики и других востребованных в настоящее время сфер деятельности. Среди программ поддержки – ставшая популярной краевая накопительная ипотека, она помогает собрать нужную сумму на первый взнос с помощью доплат. Программа по обеспечению жильем молодых семей и социальная выплата на приобретение жилья в ипотеку или на строительство индивидуального жилого дома для многодетных семей, сотрудников бюджетной сферы, а также другие программы поддержки,

– пояснил заместитель начальника управления экономики администрации города Андрей Пряхин.

– В нашем банке также можно воспользоваться льготными программами кредитования. До недавнего времени была популярна услуга рефинансирования. Сейчас она составляет около 10% от всех поступающих заявок. В 2020 году этот продукт занимал у нас до 20% портфеля. Сегодня большой популярностью пользуется кредит на приобретение квартир, которые находятся в залоге у другого банка. Как правило, такие квартиры появляются на рынке, когда клиент по разным причинам не может выплачивать ипотеку либо нашел более выгодное предложение. Инвесторы, предвидя выгоду, покупают эту недвижимость. Мы постарались сделать этот продукт максимально доступным и удобным для наших клиентов,

поделилась руководитель центра ипотечного кредитования АО «Альфа-банк» Светлана Каспийцева.

– Действительно, покупка «вторички» – это хорошая инвестиция. Клиент покупает такую квартиру, делает косметический ремонт и продает ее намного дороже. Сейчас на рынке недвижимости таких предложений становится все меньше. А вообще сегодня каждая 5-я квартира, которая поступает в продажу, с обременением по ипотеке,

– добавила эксперт Кубанской палаты недвижимости.

Инна Грибанова пояснила, что продавцы первичного жилья пока не идут на снижение цены, ведь застройщики и так предлагают хорошие скидки и акции. На вторичном рынке снижение есть, но незначительное.

– Мы изнутри рынка видим и понимаем, что глобальных скидок нет, есть программы поддержки, но у покупателя создается впечатление, что застройщики скидывают значительно, соответственно, переносят это на «вторичку»  и тоже хотят значительно скинуть. Из-за этого у нас покупатели не покупают, продавцы не продают – словом,  рынок вторичного жилья зашел в период стагнации,

– добавила эксперт.

Что касается квартир от застройщиков, то продажи снизились, но совсем не намного, отметили представители крупных строительных компаний, это же подтвердили и представители банков. Все согласились с тем, что покупатель сегодня меняется, молодеет, становится финансово грамотным, с высокими запросами, и это закономерно современному развитию рынка недвижимости и общей картины в стране.

Павел Петров, коммерческий директор DOGMA:

Невероятные результаты

– Большое влияние на рынок недвижимости и покупателя оказала господдержка, льготная ипотека и другие программы. Поэтому первое полугодие для нашей строительной компании завершилось с невероятными результатами. Сейчас бум по льготной ипотеке снизился, она ушла на второй план, поэтому сменились некоторые позиции.

О новом покупателе

Если говорить о типологии клиента, то он как покупал, так и покупает, то же самое и с инвестором. Единственное, что поменялось в покупателе, и в этом я согласен с коллегами, это его финансовая грамотность в вопросе покупки недвижимости, она выросла в разы. Эволюция произошла и внутри строительной сферы. Сегодня потребителя сложно удивить, а у каждого застройщика есть уникальные предложения. Что влияет на то, что потребитель поменялся? Много нюансов. Первое полугодие показало, что под низкий процент потребитель как покупал, так и будет покупать, но сейчас важен вопрос нагрузки ежемесячного платежа, облегчить ее можно за счет снижения процентной ставки.

О сотрудничестве

Поэтому мы находимся в постоянном сотрудничестве с финансовыми организациями, наши договоренности работают на благо клиентов. К примеру, мы запустили программу субсидирования совместно с банками – крупными игроками – АО «Альфа-банк», ПАО ВТБ, ПАО «Сбербанк» и другими. Нам удалось договориться о ставке на уровне первого полугодия, за счет этого у нас растет потребительский спрос.

Стратегия поддержки клиента

Застройщики сегодня комбинировали и разделяют стратегию акций, которые привлекают покупателя, на первой позиции, конечно, снижение стоимости за квадратный метр, на второй – снижение ставки по кредиту – в общем, привлекательных предложений на рынке огромное количество. Все программы, которые существуют сегодня, это результат долгих месяцев обсуждений между банками и застройщиками. Резюмируя, отмечу: сегодня клиент меняется в том числе из-за предложений кредитования от банков. То есть раньше условия диктовал маркетолог, сейчас диктуют банки, третий этап, скорее всего, будет что-то бюджетолизированное.

Новые требования рынка

В ближайшем будущем, по моему мнению, надо обратить внимание на коммерческую недвижимость и коммерческую инфраструктуру жилых комплексов. По нашим наблюдениям, сегодня клиент желает пользоваться разными услугами в шаговой доступности, чтобы кафе, магазины, спортзалы, аптеки, СПА и массажные салоны и т.д., были рядом, спустился из дома – и ты на месте.

ООО «Специализированный застройщик СК «ДОГМА», с проектной информацией можно ознакомиться на сайте 1dogma.ru

Михаил Романцов, главный клиентский менеджер дополнительного офиса Россельхозбанка в г. Краснодар:

– Сейчас АО «Россельхозбанк» тоже идет к работе в онлайн-формате с возможностью использования цифровой подписи, но пока мы сохраняем возможность подписания договора в офисе клиентом лично, для этого у нас есть развитая региональная сеть по всей стране. Также мы используем электронный документооборот как на этапе рассмотрения объектов недвижимости, так и при подаче самой заявки на кредит, что очень удобно для всех участников сделки.  

– Сегодня у нас отмечается увеличение спроса по программе сельской ипотеки. Процентная ставка для всех категорий клиентов по-прежнему начинается от 2,7%, первоначальный взнос составляет от 10% стоимости приобретаемой недвижимости. При этом для его выплаты можно воспользоваться материнским капиталом. Условиями программы предусмотрена возможность получить два ипотечных займа на один объект, если заявки подадут оба супруга.

Самый большой спрос – это ближайшие к Краснодару районы, к примеру, поселок Южный, Динской район и Республика Адыгея. Подобрать вариант в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, а также рассчитать кредит можно через новый сервис Россельхозбанка – «Свое Жилье».

Роман Джамхаров, ROMEX DEVELOPMENT:

Расставим акценты

– Я считаю, что наши клиенты были и есть финансово грамотные, но я бы все-таки сделал акцент на том, что покупатели стали еще и более избирательными, к тому же критериев при выборе жилья и ипотечных предложений стало в разы больше. И эта избирательность мотивирует и застройщиков, и банки предлагать лучшие условия.

Без дополнительных опций – никак

Клиент сейчас не просто покупает квадратный метр, нет, он приобретает объект, безопасность, социальную инфраструктуру, дополнительные опции и бонусы, которые при разнообразном выборе объектов недвижимости в Краснодаре сегодня очень велики. Если он понимает, что это объект его мечты, то он, конечно, будет выбирать более тщательно. Господдержка очень важна. Так, для молодой семьи с детьми существует и продлила свою работу до 2023 года прекрасная программа «Семейная ипотека», к тому же по ней изменились условия. Теперь достаточно иметь одного ребенка, родившегося после 1 января 2018 года, поэтому для таких семей в приоритете большая квартира, в которой они смогут жить долго и счастливо. Также для них очень важна инфраструктура, чтобы ребенок ходил в детский сад и школу, расположенные в шаговой доступности. Мы, застройщики, понимаем, что у нас есть определенные социальные обязательства, мы хотим сделать наш продукт качественным и исходить из принципа комплексного освоения территорий.  «Ромекс Девелопмент» как раз такой продукт и предлагает, как НЕО-квартал «Красная площадь».

Отвечать ключевым потребностям

Согласен с коллегами, что уровень финансовой грамотности среди покупателей сегодня вырос. В «Ромекс Девелопмент» продажи остались на тех же позициях, окончание некоторых льготных программ на них никак не повлияли. Клиенты также интересуются разными объектами, считают, выбирают, процесс выбора действительно стал намного дольше. Поэтому наша задача – как банков, так и застройщиков – предложить тот продукт, который максимально будет отвечать всем ключевым потребностям клиента, а задача застройщика – слышать и знать эти потребности.

Сейчас для клиента очень важна транспортная доступность, инфраструктура, социальные объекты. Очень большое внимание покупатель обращает на комплексную зону застройки, является ли она некой однородной социальной средой; людям также важно, кто их соседи, и это очень значимый фактор при выборе квартиры сегодня. То же самое оценивают инвесторы, которые приобретают объект недвижимости для вложения денег, так как скупают недвижимость в качестве инвестиции на этапе строительства, важно понимать, какой будет инфраструктура жилого комплекса, ведь это определяет и стоимость, и будущих соседей.

Социальная ответственность

Конечно, сегодня все застройщики уделяют особое внимание комплексной застройке территории, этим никого не удивишь, это влияет на цену квадратного метра. Люди уже не покупают просто квадратные метры, они покупают комфорт, престиж. И если сегодня обязательны при застройке детские сады и школы, которые уже строятся в Нео-квартале «Красная площадь», то следующий этап  – поликлиники и даже полицейские участковые участки, запрос на это в нашей компании уже есть.

И я считаю, что это правильное понимание социальной ответственности и того, что мы делаем качественный продукт и продаем нашему клиенту действительно ценный объект, соответствующий его потребностям.

* ООО «СЗ «ИНСИТИ» проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф

** ООО «СЗ «Ромекс Девелопмент» проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф

*** ООО «СЗ «ССК» проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф

**** «ООО «Специализированный застройщик СК «ДОГМА»» с проектной информацией можно ознакомиться на сайте 1dogma.ru

Текст подготовила Анастасия Лисова