Производительность труда в США резко возросла во второй половине 20-го века, что создало выгоды для потребителей в виде более низких цен на широкий спектр товаров. Но один критический сектор оказался вопиющим исключением: жилищное строительство.

Сегодня страна сталкивается с кризисом доступности жилья, поскольку право собственности на него недоступно для растущего числа американцев. Цена нового дома на одну семью выросла более чем вдвое с 1960 года из-за множества часто упоминаемых факторов, включая затраты на рабочую силу и материалы. Но недавний экономический рабочий документ подчеркивает еще одну причину роста стоимости строительства крыши над головой: удушающее воздействие политики землепользования «не на моем заднем дворе», или NIMBY, на строителей.

«Если есть что-то, что мы знаем со времен Адама Смита, и тем более со времен Генри Форда, так это то, что массовое производство — повторение — делает вещи дешевыми», — сказал Эдвард Глейзер, соавтор исследования. и профессор экономики Фреда и Элеоноры Глимп.

«Но регулирование землепользования не позволяет нам строить дома массового производства и вместо этого требует очень своеобразного дома. Это означает, что каждый проект будет контролироваться на микроуровне. Каждый проект будет небольшим. Каждый проект будет построен на заказ, чтобы удовлетворить пять различных требований от сообщество».

Новое исследование было вдохновлено статьей 2023 года экономистов Чикагского университета Остана Гулсби и Чада Сиверсона, которые задокументировали то, что они назвали «странным и ужасным путем» снижения производительности в строительстве в США.

Они обнаружили, что строительный сектор опережал остальную часть экономики США на протяжении 1950-х и вплоть до 60-х годов. Затем произошел драматический сдвиг. Между 1970 и 2000 годами, даже несмотря на то, что экономика в целом продолжала расти, производительность в строительном секторе, измеряемая количеством новых домов на одного работника, упала на 40%.

Результаты нашли отклик у Леонардо Д’Амико, доктора философии. кандидат экономических наук Высшей школы искусств и наук Гриффина, прибывший в Гарвард из Италии в 2019 году. «Америка чрезвычайно продуктивна во многих отраслях, особенно по сравнению с Европой», — сказал он. «Но жилищное строительство было ярким примером отсутствия производительности».

Глейзер и Д’Амико сотрудничали с тремя соавторами, в том числе Уильямом Р. Керром, Дмитрием В. Д’Арбелоффом, профессором делового администрирования Гарвардской школы бизнеса, выпускником MBA 1955 года, чтобы выяснить, повлиял ли рост НИМБизма на развитие сектора. расхождение. Они начали свою деятельность в начале 1900-х годов, стремясь получить широкое представление об инновациях и производительности среди строителей США.

Данные переписи населения, собранные командой за столетие, показали резкий рост производительности жилищного строительства с 1935 по 1970 год. Фактически, исследователи увидели, что количество домов, построенных на одного строителя в этот период, часто росло быстрее, чем общий объем промышленного производства на одного промышленного рабочего, включая количество автомобилей, выпущенных автопроизводителями. «Это противоречит идее о том, что в жилищном секторе есть что-то, что делает невозможным его рост», — подчеркнул Д’Амико.

Подобно Гулсби и Сайверсону, Д’Амико и его коллеги обнаружили, что производительность строительства резко упала примерно в 1970 году — как раз тогда, когда увеличился объем местных и региональных правил землепользования. Напротив, авторы увидели, что производительность в автомобилестроении продолжает расти: автомобили сегодня стоят на 60% меньше (с учетом инфляции), чем в 1960 году.

Чтобы объяснить роль регулирования в высоких ценах на жилье и падении производительности строительства, в новой статье представлена ​​модель, в которой распространение правил землепользования служило для ограничения размера строительных проектов. Меньшие проекты, в свою очередь, привели к тому, что у небольших фирм стало меньше стимулов инвестировать в экономичные инновации, связанные с массовым производством.

Тестирование модели означало количественную оценку размера жилищной застройки с течением времени. Опираясь на исторические данные о недвижимости из CoreLogic и других источников, исследователи обнаружили, что доля жилья на одну семью, полученного в результате крупномасштабных строительных проектов, действительно снижается.

«Мы особенно гордимся документированием масштабов проектов с течением времени с точки зрения эмпирического вклада», — сказал Глейзер, городской экономист, изучающий жилищное строительство более 25 лет. «Это позволило нам продемонстрировать снижение или даже ликвидацию действительно крупных проектов с течением времени».

В документе есть раздел, в котором сравниваются масштабы текущих проектов с масштабами знаменитого комплекса Левиттаун на Лонг-Айленде, где расположено более 17 000 типовых домов, построенных в конце 40-х и начале 50-х годов.

«Предприниматели, подобные Уильяму Левитту, нашли способы массового строительства жилья в пригородах Америки», — сказал Глезер. «Они посылали плотников вверх и вниз по улице; они посылали сантехников вверх и вниз по улице. Все шло к экономии за счет масштаба, и к 1960-м годам Левитт перешел на модульное сборное жилье».

Послевоенные строители построили тысячи домов на одну семью на земельных участках площадью в среднем более 5000 акров. Сегодня, пишут исследователи, доля жилья, построенного в рамках крупных проектов, упала более чем на треть, а застройки на площади более 500 акров «практически отсутствуют».

Исследователи также подробно описывают преимущества производительности, которыми обладают крупные строители, такие как Левитт. Используя данные экономической и деловой переписи, они показывают, что строительные фирмы с 500 и более сотрудниками производят в четыре раза больше единиц жилья на одного работника, чем фирмы со штатом менее 20 сотрудников. Тем не менее, в 1973 году занятость крупных домостроителей начала падать, без сопоставимого спада в производстве или экономике в целом.

Исследователи обнаружили, что фирмы оказались самыми маленькими и наименее продуктивными в областях, наиболее склонных к НИМБизму. Домостроители в этих регионах руководствуются правилами, охватывающими все: от размера и плотности участка до дизайна, а также комиссий по планированию, наблюдательных советов и иногда даже референдумов избирателей. Но более пристальный взгляд на патентование и научно-исследовательскую деятельность в строительном секторе выявил последствия, общенациональные.

«Из данных мы видим, что до 1970-х годов строительная отрасль патентовала и внедряла инновации так же часто, как и другие отрасли», — сказал Д’Амико, который работает с коллегой-доктором философии. кандидат Виктория Ангелова в отдельной статье, в которой исследуется связь между стоимостью жилья и уровнем рождаемости, подчеркивая, как доступность жилья может влиять на принятие самых фундаментальных решений.

Более чем 150-летняя патентная деятельность показала отставание строительной отрасли в последние три десятилетия ХХ века. «Сначала мы думали, что, возможно, это связано с тем, что поставщики строительных материалов внедряют инновации, а не сами строители», — сказал Д’Амико. «Но мы посмотрели на производственные фирмы, которые обслуживают строительную отрасль, и, что примечательно, даже их доля инноваций снизилась по сравнению с производственными фирмами в целом».

Одним из результатов является то, что Глейзер охарактеризовал как «массовую передачу жилищного богатства из поколения в поколение». Он процитировал свою статью 2017 года, написанную совместно с экономистом по финансам и бизнесу Пенсильванского университета Джозефом Дьёрко, который также является соавтором новой статьи. Эта пара показала, что в 1983 году жильё в возрасте от 35 до 44 лет из 50-го процентиля американских заработков в среднем составляло почти 56 000 долларов США, в то время как к 2013 году у той же группы населения было всего 6 000 долларов США. Сравните это со средними доходами людей в возрасте от 65 до 74 лет, у которых в среднем более 82 000 долларов в 1983 году и 100 000 долларов в 2013.

«Для меня это отсылает к модели экономического роста и упадка, выдвинутой Манкуром Олсоном в 1980-х годах», — сказал Глезер, цитируя экономиста и политолога, который описал историческую модель стабильных обществ, порождающих влиятельных инсайдеров, которые охраняют свои интересы. собственные интересы, эффективно блокируя новичков.

Глейзер защитил докторскую диссертацию. в Чикагском университете в начале 1990-х годов, когда он впервые познакомился с книгой Олсона «Возвышение и упадок наций» (1982). В то время идеи книги показались ему удачным описанием прибрежных рынков жилья страны. Но сегодня, по словам Глейзера, проблема стала более распространенной.

«Олсон отразил печальную реальность того, что инсайдеры — или люди, которые уже купили дома — придумали, как практически предотвратить строительство новых домов где-либо рядом с ними», — сказал Глезер.

Эта история опубликована с любезного разрешения Harvard Gazette, официальной газеты Гарвардского университета. Дополнительные новости университета можно найти на сайте Harvard.edu.