Впервые текст был опубликован 30 ноября для подписчиков

Производственно-складская недвижимость в качестве инвестиций может являться привлекательным инструментом стабильного дохода. Она при определенных условиях имеет преимущества над жилой недвижимостью — большую доходность, низкие амортизационные расходы, лучшую капитализацию.

Как утверждают в комментарии для ЛИГА.net в компании по управлению коммерческой недвижимостью Alterra Group, доходность в этом сегменте по их проектам во Львове, даже на фоне полномасштабной войны, составляет 11-13% годовых в долларах.

Это выше ставки по депозитам в банках или доходности от облигаций внутреннего госзайма (ОВГЗ).

Но рисков, особенно из-за войны, на рынке складской недвижимости Украины тоже много.

ЛИГА.net обобщила существующие тенденции и проанализировала перспективы его роста.

Как зарабатывать на складской недвижимости?

Инвестирование в складские помещения может быть выгодно при определенных условиях, объясняет ЛИГА.net инвестиционный директор Dragon Capital Михаил Сакун. В частности, этот тип недвижимости может стать инструментом получения прибыли из-за стабильных арендных платежей и потенциала роста стоимости.

То есть заработать могут владельцы, получающие доход от аренды, и/или инвесторы, которые хотят заработать на увеличении стоимости недвижимости.

Хотя могут быть и производные этих вариантов. Так, на украинском рынке уже присутствуют компании, оказывающие услуги по управлению коммерческой недвижимостью.

Они предлагают взять на себя все операционные процессы от поиска арендаторов до обслуживания их потребностей. Некоторые даже предоставляют возможность следить за работой своего помещения прямо со смартфона через специальное приложение.

Однако в этом случае вы должны смириться с ограничениями в возможностях оперативного управления своей собственностью или долей в общей собственности.

Что следует учитывать при оценке перспективности инвестиций в склады: характеристики и особенности актива

Склад – это помещение, территория или комплекс для хранения грузов, предоставления складских услуг. Главное его предназначение – это концентрация и хранение запасов, а также обеспечение бесперебойного выполнения заказов потребителей.

В Украине складская недвижимость представлена складами, дистрибуционными центрами, терминалами, контейнерными терминалами, логистическими комплексами и другими типами объектов.

Типы этой недвижимости связаны с возможностью доходности. Например, если речь идет о современном логистическом комплексе, то возможный перечень складских услуг (а соответственно и возможности получения прибыли) уже включает:

• погрузка и разгрузка транспорта;
• прием поступающих товаров, оценка их качества и подсчет количества;
• размещение продукции на складе;
• упаковка, маркировка товара и подготовка его к отправке;
• перемещение товаров.

Хотя и стоимость самой недвижимости, соответственно, будет выше.

Особенности развития этого рынка в Украине связаны с географическим положением объектов и имеющейся инфраструктурой. Поэтому большинство логистических центров сосредоточены в городах с развитой транспортной инфраструктурой и удобным доступом к международным транспортным коридорам.

Каков спрос на рынке?

До большой войны спрос, особенно в Киеве и округе, преобладал над предложением.

В начале полномасштабного вторжения из-за разрушения складских объектов логистика и товарооборот вынужденно перемещались из южных, центральных и восточных регионов на запад страны, констатируют эксперты CBRE Ukraine в комментарии для ЛИГА.net .

Многие компании и арендаторы релоцировали свой бизнес в более безопасные места или значительно снизили объемы хранения товаров на старых. Так что спрос на склады, особенно на кросс-док хабы (условно, перевалка без длительного хранения), с большой пропускной способностью на западе Украины значительно вырос. В основном это касалось складов для получения и передачи гуманитарных грузов.

В результате выросла потребность в складских и производственных площадях в западных регионах Украины. Из-за резкого увеличения спроса арендные ставки во Львове в 2022 году составили $10 за квадратный метр в месяц (до войны – $6-$7). Однако они фиксировались на короткое время.

В течение 2022 года строительство складов в городах-миллионниках – Киеве, Одессе, Днепре, Харькове – преимущественно было заморожено.

На фоне попыток российских окупантов захватить Киев на рынке недвижимости в целом – и этого сегмента в частности – был значительный спад. Однако уже с середины 2022 года спад прекратился. В 2023 году спрос на склады начал постепенно расти.

То же самое касалось и центральных областей страны.

В целом, несмотря на повышенный интерес к западным регионам Украины из-за миграции бизнеса на фоне войны, Киев остается основным логистическим хабом, служащим центром принятия решений в складском сегменте.

Какие перспективы рынка?

В CBRE Ukraine считают, что большинство компаний уже смогли адаптироваться к новым реалиям военного положения. А потребительские настроения стабилизировались и даже продемонстрировали незначительный рост.

В то же время эксперты отмечают, что такие требования, скорее всего, будут оставаться скорее исключением, чем нормой. До конца войны на рынке будут доминировать краткосрочные решения.

При этом значительное влияние на рынок и формирование спроса на нем и в дальнейшем будет иметь фактор войны и ее хода.

«Рынок складских помещений в Украине развивается, хоть и сталкивается с трудностями из-за войны. Война изменила его, поскольку многие склады разрушены, а восстановление требует значительных инвестиций и времени. Также произошло изменение логистических маршрутов из-за закрытия морских и авиаперевозок, военных действий в восточных регионах. Западная часть Украины на время перебрала на себя роль наиболее безопасной и перспективной логистической ячейки. Однако сейчас центральные регионы возвращают свои позиции. Создание новых складских помещений может положительно повлиять на регион, способствуя созданию новых рабочих мест, восстановлению инфраструктуры и привлечению бизнеса» – отмечает инвестиционный директор Dragon Capital Михаил Сакун.

По его мнению, потенциал складских помещений в Украине остается высоким, особенно ввиду довоенных показателей и сравнения с рынками соседних стран, таких как Польша. Спрос на современные логистические центры может увеличиваться вместе с восстановлением экономики. Однако это напрямую зависит от общей стабильности и привлекательности инвестиционного климата в стране.

Что касается арендаторов – в течение ІІІ квартала 2023 года было…