Одно из первых замечаний, сделанных кандидатом в президенты США от Демократической партии Камалой Харрис во время президентских дебатов на прошлой неделе в Национальном конституционном центре в Филадельфии, было о жилье.
«Мы знаем, что у нас нехватка домов и жилья. А стоимость жилья слишком высока для слишком многих людей», — сказал Харрис.
Такое внимание не должно вызывать удивления, поскольку, согласно недавнему опросу Gallup, это вторая по распространенности экономическая проблема для американских семей в преддверии президентских выборов, уступающая только инфляции.
Ключевой частью плана Харриса по облегчению этого бремени является помощь в виде первоначального взноса в размере 25 000 долларов для 4 миллионов человек, впервые покупающих жилье, в течение четырех лет. Если потенциальные покупатели жилья своевременно платили арендную плату за предыдущие два года, они имели право на участие в программе.
Когда Харрис впервые объявил об этом плане, такие эксперты, как звезда бизнеса Кевин О’Лири, заявили, что это вызовет инфляцию.
«Если вы дадите всем бесплатные деньги, это просто вызовет инфляцию», — сказал О’Лири в интервью Fox News в начале этого месяца.
Однако план Харриса – это не бесплатные деньги. Это помощь в виде первоначального взноса, оплачиваемая за счет повышения налогов для сверхбогатых.
Среди других предложений налоговый план Харриса включает 25-процентный налог на нереализованную прибыль – который затронет только примерно 11 000 американцев с богатством более 100 миллионов долларов, частью которого является демографический О’Лири. Ожидается, что одно только это предложение принесет примерно 503 миллиарда долларов дохода в течение десятилетия.
Растущие цены на жилье
Но вопрос в том, будут ли 25 000 долларов иметь значение для покупателей жилья из-за огромного разрыва между ростом цен на жилье за последние несколько лет и заработной платой.
«Я думаю, что ей следует больше сосредоточиться на том факте, что доходы не поспевают за ставками по ипотечным кредитам или растущими ценами на жилье», — сказала «Аль-Джазире» эксперт по жилью Келли Паттерсон, доцент кафедры социальной работы в Университете Буффало.
Согласно индексу цен на жилье S&P Case Shiller — ежемесячному отчету, который показывает среднюю цену жилья в США, с начала 2020 года цены на жилье выросли примерно на 50 процентов. Хотя реальная заработная плата росла вторым по темпам среди всех других экономических спадов за последние четыре десятилетия, она не поспевает за стоимостью жилья. По данным Министерства труда США, средняя почасовая заработная плата выросла примерно на 23 процента за тот же период.
«Жилье для работающих и основных работников, людей, работающих на благо экономики, а также для менее обеспеченных людей, безусловно, недоступно. Есть жилищная часть проблемы и часть проблемы, связанная с доходами. И обе эти две вещи должны идти рука об руку», — сказал «Аль-Джазире» Ричард Флорида, профессор экономического анализа и политики в Университете Торонто.
На предвыборном мероприятии в Пенсильвании в пятницу вице-президент заявила, что ее администрация будет «работать с частным сектором, чтобы построить 3 миллиона новых домов к концу моего первого срока».
Она сделает это, предоставив строителям налоговые инициативы по созданию стартовых домов, включая инновационный фонд стоимостью 40 миллиардов долларов, который стимулирует застройщиков строить более доступные варианты жилья.
«Эти налоговые льготы для строительства начальных домов и домов меньшего размера важны, потому что, если у застройщиков нет таких налоговых льгот, они действительно теряют деньги на строительстве доступных небольших домов. Это проигрышная ситуация для разработчиков», — добавил Паттерсон.
Роль институциональных инвесторов
В более краткосрочной перспективе, чтобы снизить стоимость жилья, Белый дом призвал Конгресс принять так называемый Закон о прекращении хищнического инвестирования. Закон, если он будет принят, положит конец налоговым льготам для крупных институциональных инвесторов.
Администрация президента Джо Байдена также недавно призвала Конгресс принять закон, который окажет большее давление на корпоративных арендодателей, заставив их удерживать расходы на низком уровне, ограничив рост арендной платы 5 процентами в год, иначе они потеряют определенные налоговые льготы.
Институциональные инвесторы продолжают покупать большую долю рынка жилья, повышая при этом цены и сокращая число тех, кто впервые покупает жилье.
«Прямо сейчас те, кто впервые покупает жилье, определенно находятся в невыгодном положении по сравнению с более состоятельными покупателями, которые могут более или менее платить наличными – людьми, которые могут купить дом за счет своих сберегательных счетов или частных инвестиционных компаний», – Яннеке Рэтклифф, вице-президент. политики жилищного финансирования в Городском институте, сообщил телеканалу «Аль-Джазира».
В первом квартале этого года на долю институциональных инвесторов пришлось 14,8 процента покупок домов на одну семью – это самый высокий процент с 2001 года, когда Realtor.com начал собирать данные.
Согласно недавнему исследованию Школы бизнеса Стерна Нью-Йоркского университета, институциональные инвесторы сократили доступный жилищный фонд для домовладельцев по всей территории США на целых 30 процентов.
«Я думаю, что когда у вас есть институциональные инвесторы, это убирает с рынка огромное количество предложений и делает инвестиции выгодными. Я думаю, что самое важное, что мы можем сделать, — это, вероятно, перейти от жилья как инвестиции к жилью как коммунальному хозяйству», — добавил представитель Университета Торонто во Флориде.
Но без вмешательства этого может не произойти. Metlife Investment Management прогнозирует, что если тенденции сохранятся такими темпами, институциональные инвесторы смогут контролировать 40 процентов всех сдаваемых в аренду домов на одну семью в США к концу этого десятилетия – шаг, который увеличивает расходы для арендаторов и ограничивает доступную недвижимость для потенциальных клиентов. владельцы.
Риторически это то, с чем, по крайней мере, согласился кандидат в вице-президенты от республиканской партии Джей Ди Вэнс – задолго до того, как он присоединился к кампании кандидата от республиканской партии Дональда Трампа, – было проблемой. «Когда эти хедж-фонды получают специальные государственные привилегии и скупают все частные дома, они разрушают богатство этой страны», — сказал он в своей речи в июле 2021 года.
С точки зрения политики это другая история. Кампания Трампа-Вэнса не выступала против (и не поддерживала) скупки частных домов институциональными инвесторами.
И Трамп, и Харрис хотят увеличить предложение жилья на федеральной земле. Несколько городов США уже начали реализацию аналогичных планов на местном уровне. В прошлом месяце город Нью-Йорк объявил о создании целевой группы для поиска принадлежащей городу недвижимости, которую можно было бы сдать.
Запретить ипотеку для нелегальных иммигрантов
До сих пор Трамп не дал конкретных подробностей о том, как он будет увеличивать доступное жилье. Хотя он сказал, что будет «поощрять домовладение посредством налоговых льгот и поддержки тех, кто впервые покупает жилье», он не уточнил, что это означает.
Он сказал, что «остановит нелегальную иммиграцию» и отменит «политику демократических открытых границ», несмотря на то, что такой политики не существует и никогда не предлагалось. По последним данным, администрация Байдена депортировала больше нелегальных мигрантов, чем Трамп, но команда Трампа утверждает, что нехватка жилья усугубляется тем, что нелегальные мигранты занимают дома, которые в противном случае могли бы использоваться для граждан, «легальных» мигрантов и постоянных жителей.
Выступая перед Нью-Йоркским экономическим клубом, Трамп заявил, что запретит ипотеку для нелегальных мигрантов.
Однако неясно, является ли это существенной проблемой. Мигрантам, как правило, сложно получить право на ипотеку, поскольку для подачи заявления требуется документация. Мигранты могут использовать индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика (ITIN), который присваивается резидентам США, не имеющим права на получение номера социального страхования. Это считается действительной формой идентификации для банков.
Согласно отчету Urban Institute, из 10 миллионов ипотечных кредитов, выданных в США в прошлом году, только около 5000–6000 ипотечных кредитов были выданы с использованием ITIN.
Тарифы
Однако Трамп предлагает тарифы.
Ранее в этом месяце Трамп заявил толпе своих сторонников в Висконсине – штате, где Харрис лидирует по опросам на четыре процентных пункта – что он введет 100-процентные пошлины на страны, которые откажутся от использования долларов в качестве валюты, привязанной к мировой торговле. Этот шаг потенциально затронет такие страны, как Китай, Индия и Бразилия, которые выдвинули идею отказа от доллара.
Это произошло после того, как кандидат от республиканской партии предложил ввести общий тариф в размере 20 процентов (вдвое больше его предыдущего плана) на все иностранные товары и от 60 до 100 процентов на китайский импорт.
Шестнадцать экономистов, лауреатов Нобелевской премии, заявили в письме, что план Трампа «возобновит» инфляцию.
Когда дело доходит до строительства, экономисты в основном полагают, что планы Трампа только повысят стоимость строительства новых домов, а не снизят ее.
В докладе беспартийного аналитического центра Института международной экономики Петерсона говорится, что тарифы Трампа могут стоить средней американской семье 2600 долларов и приведут к увеличению затрат для американских предприятий, которые полагаются на иностранное сырье, в том числе для строительства. В исследовании отмечается, что рост затрат также означает, что домохозяйства с низким и средним уровнем дохода, которые тратят больше своих доходов, а не способны сберегать, пострадают больше.
Это не просто прогноз того, что будет дальше. Это отражает политику Трампа во время его первого срока, когда строители критиковали Трампа задолго до того, как пандемия COVID-19 привела к перебоям в цепочке поставок и скачку затрат.
Например, в 2017 году США ввели 20-процентные пошлины на импорт пиломатериалов хвойных пород из Канады на фоне торгового спора между двумя странами. В течение года стоимость пиломатериалов хвойных пород выросла на 80 процентов. Лишь в последние несколько недель правления администрации Трампа США снизили пошлины до 9 процентов. (Администрация Байдена не решила проблему и в 2021 году увеличила тарифы на пиломатериалы хвойных пород до 17,9 процента.)
В 2018 году Трамп ввел 25-процентные пошлины на импорт сырья, такого как сталь. Эта политика повлияла на импорт по всему миру, включая торговлю между союзниками, такими как Европейский Союз.
В 2021 году Байден отменил решение Трампа повысить тарифы для ЕС. Однако когда дело доходит до Китая, ситуация другая. Совсем недавно, в мае, Белый дом повысил тарифы на китайские товары на фоне обвинений в несправедливой торговой практике – шаг, который, однако, повлияет на стоимость стали и алюминия лишь незначительно, поскольку на долю Китая приходится лишь 2 процента всего импорта стали.