Может показаться, что сейчас прекрасное время для владения многоквартирными домами.

Для многих арендодателей это так. В последние годы арендная плата резко выросла из-за нехватки жилья на большей части территории страны и сильной инфляции.

Но все большее число сдаваемых в аренду объектов недвижимости, особенно на Юге и Юго-Западе, испытывают финансовые затруднения. Лишь некоторые из них прекратили выплаты по ипотечным кредитам, но аналитики опасаются, что до 20 процентов всех кредитов на жилую недвижимость могут оказаться под угрозой дефолта.

Хотя во время пандемии арендная плата выросла, в последние месяцы ее рост застопорился. Во многих частях страны арендная плата начинает падать. Процентные ставки, повышенные Федеральной резервной системой для борьбы с инфляцией, сделали ипотечные кредиты намного дороже для владельцев зданий. И хотя во многих местах домов по-прежнему не хватает, застройщики, возможно, построили слишком много квартир более высокого класса в городах, которые больше не привлекают столько арендаторов, как в 2021 и 2022 годах, таких как Хьюстон и Тампа, штат Флорида.

Эти проблемы пока не переросли в кризис, поскольку большинство владельцев многоквартирных домов, известных в сфере недвижимости как многоквартирные дома, не задержали выплаты по кредитам.

По данным Совета по финансированию коммерческой недвижимости, отраслевой ассоциации, в состав которой входят кредиторы и инвесторы, только 1,7 процента многоквартирных кредитов просрочены как минимум на 30 дней, по сравнению с примерно 7 процентами офисных кредитов и примерно 6 процентами гостиничных и розничных кредитов.

Но многие отраслевые группы, рейтинговые агентства и исследовательские фирмы обеспокоены тем, что еще больше кредитов на покупку квартир могут оказаться проблемными. Кредиты на многоквартирные семьи составляют большинство кредитов, недавно добавленных в списки наблюдения, составленные экспертами отрасли.

«Многосемейство сейчас не идет и не бьет вас по носу, но оно у всех на виду», — сказала Лиза Пендергаст, исполнительный директор совета по недвижимости.

Беспокойство по поводу квартирных кредитов дополняет целый ряд проблем, с которыми сталкивается коммерческая недвижимость. Старые офисные здания страдают из-за перехода на работу из дома. Отели страдают, потому что люди меньше ездят в командировки. Торговые центры уже много лет уступают позиции онлайн-покупкам.

Проблемы, с которыми сталкиваются многоквартирные дома, разнообразны. В некоторых случаях владельцы изо всех сил пытаются заполнить квартиры и получить достаточный доход. В других квартирах полно платящих арендаторов, но владельцы не могут поднять арендную плату достаточно быстро, чтобы найти деньги для покрытия растущих платежей по кредиту.

В результате, согласно списку, который ведет поставщик данных CRED iQ, почти каждый пятый кредит на многоквартирные дома сейчас находится под угрозой просрочки.

Аналитики больше всего обеспокоены тем, что примерно треть ипотечных кредитов на многоквартирные дома были выданы с плавающими процентными ставками. В отличие от типичных ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, эти кредиты требовали увеличения платежей, поскольку процентные ставки выросли за последние два года.

ZMR Capital купила Reserve, здание на 982 квартиры в Брэндоне, штат Флорида, недалеко от Тампы, в начале 2022 года. Ипотека на недвижимость была оформлена в облигации, проданные инвесторам. Объект занят более чем на 80 процентов, но процентные выплаты выросли более чем на 50 процентов, или более чем на 6 миллионов долларов. В результате владелец здания не смог погасить ипотеку, срок погашения которой наступил в апреле, согласно анализу документов по обслуживанию кредита, проведенному CRED iQ. В ZMR Capital отказались от комментариев.

OWC 182 Holdings, владелец Oaks of Westchase в Хьюстоне, 182-квартирного жилого дома в садовом стиле, состоящего из 15 двухэтажных зданий, не смогла произвести выплаты по ипотеке с апреля, в основном из-за высоких процентных ставок. По данным CRED iQ. Получить комментарий представителей OWC 182 не удалось.

«Скачок ставок приводит к росту затрат на обслуживание долга по этим объектам недвижимости», — сказал Майк Хаас, исполнительный директор CRED iQ.

Но даже заемщики, получившие ипотеку с фиксированной ставкой, могут столкнуться с трудностями, когда им придется рефинансировать свои ипотечные кредиты с помощью кредитов с гораздо более высокими процентными ставками. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, в этом году наступит срок погашения многоквартирных кредитов на сумму около 250 миллиардов долларов.

«Поскольку процентные ставки намного выше, а арендная плата начинает снижаться в среднем по стране, если вам нужно рефинансировать кредит, вы рефинансируете его в более дорогой среде», — сказал Марк Сильверман, партнер и руководитель группы специального обслуживания CMBS в юридическая фирма Локк Лорд. «Эти здания труднее сделать прибыльными».

В то время как проблемы с долгами и кредитами для офисов сосредоточены на зданиях в крупных городах, особенно на северо-востоке и западном побережье, проблемы, связанные с многоквартирными домами, больше сконцентрированы в Солнечном поясе.

Поскольку во время пандемии люди все чаще переезжали на юг и юго-запад, застройщики построили жилые комплексы, чтобы удовлетворить ожидаемый спрос. Но в последние месяцы, по словам аналитиков недвижимости, число людей, переезжающих в эти регионы, резко сократилось.

По данным CoStar Group, в 19 крупных городах «Солнечного пояса», включая Майами, Атланту, Феникс и Остин, штат Техас, в 2019 году появилось 120 000 новых квартир, которые были поглощены 110 000 арендаторами. В прошлом году на этих рынках было 216 000 новых квартир, но спрос замедлился до 95 000 арендаторов.

Кроме того, поскольку во время пандемии затраты на строительство и рабочую силу выросли, застройщики построили больше роскошных многоквартирных домов, надеясь привлечь арендаторов, которые могли бы платить больше. Сейчас цены и арендная плата за эти здания падают, говорят аналитики CoStar.

«Девелоперы просто вышли из-под контроля», — сказал Джей Либик, национальный директор по аналитике многоквартирных домов в CoStar Group. «Все думали, что спрос, который мы увидели в 2021 году, будет таким же, каким он будет и в дальнейшем».

Это может стать большой проблемой для таких инвесторов, как Tides Equities, инвестиционной компании в сфере недвижимости, базирующейся в Лос-Анджелесе, которая делает большие ставки на многоквартирную недвижимость в Солнечном поясе. Всего несколько лет назад Tides Equities владела многоквартирными домами на сумму около 2 миллиардов долларов. Эта цифра быстро выросла до 6,5 миллиардов долларов. По данным CRED iQ, сейчас, когда арендная плата и цены на эти квартиры падают, фирма с трудом осуществляет выплаты по кредитам и покрывает операционные расходы.

Руководители Tides Equities не ответили на запросы о комментариях.

Несмотря на все это, многоквартирные дома, скорее всего, будут иметь более прочную финансовую основу, чем, например, офисы. Это потому, что многоквартирные дома могут финансироваться за счет кредитов поддерживаемых государством ипотечных гигантов Fannie Mae и Freddie Mac, которые Конгресс создал, чтобы сделать жилье более доступным.

«Если региональные банки и крупные инвестиционные банки решат, что они не будут выдавать кредиты на многоквартирные дома, тогда Fannie и Freddie просто получат большую часть бизнеса», — сказал Лонни Хендри, директор по продуктам Trepp, компании, занимающейся данными о коммерческой недвижимости. . «Это надежный вариант, которого просто нет у других классов активов».

Более того, хотя в офисах происходят серьезные изменения в структуре работы, людям по-прежнему нужно жилье, что должно поддержать сектор многоквартирных домов в долгосрочной перспективе, сказал г-н Хендри.

Несмотря на это, некоторые отраслевые эксперты говорят, что ожидают волну дефолтов в сфере квартирного бизнеса, что усугубит проблемы во всей отрасли коммерческой недвижимости.

«Существует много действительно надежных многоквартирных активов, — сказал г-н Сильверман из Locke Lorde, — но будет сопутствующий ущерб, и я не думаю, что он будет небольшим».