Президент Байден недавно объявил о план ввести ограничение в 5% на ежегодное повышение арендной платы крупными арендодателями. Контроль за арендной платой является заведомо контрпродуктивной политикой. Причина проста: контроль над арендной платой снижает стимулы к строительству нового жилья, поскольку делает это строительство менее прибыльным. А сокращение предложения жилья – это именно то, что мы не хотим, чтобы нашей целью было широкое распространение доступного жилья. Действительно, только 2% опрошенных экономистов согласны с тем, что контроль арендной платы оказал положительное влияние на « количество и качество широко доступного арендуемого жилья в городах, которые его использовали».

Чтобы избежать такого исхода, предложенный Байденом ценовой предел не будет применяться к новым объектам. На первый взгляд кажется, что эта политика принесет лучшее из обоих миров. Он направлен на снижение цен на существующие объекты, не препятствуя строительству новых объектов. Тем не менее, хотя это предложение является улучшением по сравнению со старомодным контролем за арендной платой, оно страдает от двух проблем.

Во-первых, это грозит вызвать политическую неопределенность. Введение контроля над арендной платой с освобождением от налога новых квартир по-прежнему показывает, что политики готовы ограничить арендную плату для старых квартир. Однако важно то, что новые подразделения становятся старыми. Если застройщики обеспокоены тем, что политики будут продолжать выступать за ограничение повышения арендной платы для старых квартир, у них есть основания опасаться, что любые новые квартиры, которые они строят, в конечном итоге будут подлежать ограничению. В результате у них лишится стимула строить новые объекты, поскольку их ожидаемая долгосрочная прибыльность снизится.

Во-вторых, даже если стимулы к новому строительству не снижаются, контроль за арендной платой приводит к неправильному распределению жилья. Рынки направляют ресурсы туда, где они используются с максимальной ценностью. Предположим, у продавца остался один пакетик льда. Алисе нужен лед, чтобы охладить инсулин ее сына. Бобу нужен лед, чтобы охладить Mountain Dew, приготовленную его дочерью. При прочих равных условиях Алиса перебьет цену Боба за лед — и это эффективный результат. Лучше, чтобы ее сын охладил инсулин, чем дочь Боба охладила Mountain Dew. Но если контроль над ценами ограничивает сумму, которую Алиса может предложить за лед, она не сможет перебить цену Боба, и вместо этого он вполне может получить лед.

Жилье ничем не отличается. Предположим, Кэролайн — необычайно талантливый хирург, получившая выгодное предложение о работе в большой городской больнице. Она ищет жилье поблизости. Дэйв — профессиональный ютубер, который снимает свой контент в квартире недалеко от больницы, хотя свою работу он может выполнять где угодно. Без контроля над арендной платой Кэролайн могла бы перебить цену Дэйва за квартиру, что, опять же, было бы эффективным результатом. Более важно, чтобы хирург жил рядом с больницей, чтобы он мог проводить операции, чем чтобы ютубер жил рядом с больницей, потому что ему нравятся местные кафе. Но если контроль за арендной платой ограничит сумму, которую Кэролайн может предложить за квартиру, она не сможет перебить цену Дэйва, и вместо этого он вполне может получить квартиру. И если Кэролайн не сможет найти жилье поблизости, она, возможно, не сможет согласиться на эту работу. Этот результат плох не только для нее, но и для пациентов, которым мог бы помочь ее хирургический опыт. Таким образом, хотя контроль ренты с исключениями лучше, чем контроль ренты без исключений, он все же не может сравниться с производительными и распределительными преимуществами свободного рынка.

Кристофер Фрейман — профессор общего бизнеса в Колледже бизнеса и экономики Джона Чемберса Университета Западной Вирджинии.