Сектор недвижимости Китая, находящийся в тяжелом положении, возможно, не начнет восстанавливаться до второй половины следующего года – даже с учетом последних мер стимулирования, как предсказали в этом месяце три исследовательские фирмы.

После нескольких месяцев поэтапных мер президент Китая Си Цзиньпин в конце сентября возглавил встречу на высшем уровне, на которой пообещал «остановить спад рынка недвижимости». Ранее в этом месяце Министерство финансов ввело дополнительные меры, направленные на стабилизацию сектора недвижимости.

«Мы, наконец, находимся в переломной точке продолжающейся нисходящей спирали на рынке жилья на фоне всеобъемлющего и скоординированного пакета смягчения политики», — заявили аналитики Goldman Sachs в заметке от 22 октября, озаглавленной «Перспективы недвижимости Китая на 2025 год: дно уже видно». .»

«Этот раз отличается от предыдущих мер поэтапного смягчения», — говорится в докладе.

Аналитики ожидают, что цены на недвижимость в Китае стабилизируются в конце 2025 года, а через два года вырастут в среднем на 2%. По прогнозу Goldman, продажи недвижимости и строительство новых домов вряд ли стабилизируются до 2027 года.

S&P Global Ratings и Morgan Stanley в этом месяце также опубликовали отчеты, прогнозирующие, что рынок недвижимости Китая достигнет дна во второй половине 2025 года.

«Если правительство продолжит уделять приоритетное внимание поддержке финансирования застройщиков и сокращению запасов, мы считаем, что продажи недвижимости и цены могут стабилизироваться ко второй половине 2025 года», — заявил Эдвард Чан, директор S&P Global Ratings, и его команда в заметке от 17 октября. Они предупредили, что потребуется время, чтобы политика вступила в силу.

Пекин ясно дал понять, что усилия по поддержке переживающего трудности сектора недвижимости стоят на втором месте после его цели по поддержке передового производства как нового драйвера роста. Но это непростая задача, поскольку когда-то собственность составляла более четверти валового внутреннего продукта и была связана как с благосостоянием домохозяйств, так и с финансами местных органов власти. Китайские застройщики, имеющие долги, все чаще испытывают трудности со сдачей уже проданных домов, что снижает настроения потребителей.

Аналитики внимательно следят за парламентским заседанием на следующей неделе, чтобы узнать подробности о бюджетных расходах на сокращение жилищного фонда.

Прогноз Goldman предполагает дополнительные 8 трлн юаней (1,12 трлн долларов США) бюджетных расходов правительства, о которых еще не объявлено.

«Без таких стимулов спад на рынке недвижимости может продлиться еще на три года», — предупреждают аналитики Goldman. Они заявили, что такая поддержка потребуется для решения проблем с ликвидностью застройщиков, сокращения непроданных запасов жилья и обеспечения доставки уже проданных, но незавершенных домов.

Дома в Китае обычно продаются до завершения строительства. Эта бизнес-модель оказалась нежизнеспособной после того, как Пекин расправился с высокой зависимостью застройщиков от долга для обеспечения роста, а спрос со стороны покупателей жилья упал с замедлением экономического роста.

По оценкам Nomura в конце прошлого года, около 20 миллионов предварительно проданных домов остались незавершенными. В прошлом месяце чиновники сообщили, что около 4 миллионов домов были построены и переданы покупателям в рамках программы «белого списка» этого года, и пообещали ускорить финансовую поддержку.

Еще в июне, еще до последних объявлений о стимулировании, Morgan Stanley ожидал, что сокращение запасов приведет к «восстановлению спроса на кредиты на недвижимость в конце 2025 или 2026 года».

Аналитики ожидают, что около 30% непроданных запасов никогда не будут проданы, что потребует от банков или других неуказанных организаций нести расходы.

Последние усилия Китая по укреплению доверия привели к оживлению рынка недвижимости. По данным China Index Academy, исследовательской компании в области недвижимости, в октябре продажи недвижимости в 22 крупных городах упали примерно на 4% в годовом исчислении, что гораздо меньше, чем падение более чем на 25% в сентябре.

Однако стабилизация рынка недвижимости не означает полномасштабного восстановления. Аналитики прогнозируют, что восстановление продаж жилья и нового строительства в ближайшие годы останется сдержанным.

S&P ожидает, что продажи недвижимости в Китае снизятся примерно до 9 трлн юаней или меньше в этом году, а затем упадут до 8 трлн юаней в 2025 году, что составляет менее половины уровня продаж в 18 трлн юаней в 2021 году.

Аналитики связывают снижение продаж с увеличением непроданных запасов жилья, что продолжает оказывать давление на застройщиков, прибегающих к снижению цен для привлечения покупателей и сокращения запасов.

В сентябре продажи недвижимости 100 крупнейших застройщиков Китая сократились на 37,7% в годовом исчислении, что стало самым резким падением с апреля этого года, сообщает S&P со ссылкой на данные China Real Estate Information. Это не было месячное падение. Данные показали, что за первые девять месяцев года продажи упали на 36,6% по сравнению с годом ранее.

По мнению аналитиков S&P Global, ухудшение продаж также оказывает дальнейшее негативное влияние на ликвидность застройщиков, что приводит к «отсутствию доверия» и к тому, что застройщики начинают искать «осторожный подход» к приобретению земли и инициированию новых проектов.

Согласно анализу S&P Global официальных данных Национального бюро статистики, количество новых строительных проектов упало на 42% в 2023 году по сравнению с пиком в 2019 году и снизилось еще на 23% в годовом исчислении за первые восемь месяцев 2024 года.

Аналитики по-прежнему осторожны в отношении воздействия стимулирования рынка недвижимости Китая.

«На наш взгляд, масштаб поддержки был недостаточным, и мы столкнулись с проблемами реализации, чтобы остановить нынешнюю нисходящую спираль», — заявили аналитики Goldman, предупредив, что цены на недвижимость могут упасть еще на 20–25%, если политика не оправдает себя.

В рамках одной из немногих мер, связанных с запасами, объявленных до сих пор, Народный банк Китая в мае пообещал выделить 300 миллиардов юаней на кредитную линию для государственных предприятий, чтобы скупить непроданные завершенные дома и превратить их в доступное жилье.

«Хотя это и было полезно, оно составляло лишь небольшой процент (4-6%) от общего завершенного жилищного фонда», — сообщает S&P.

Аналитики Morgan Stanley сообщили в своем воскресном отчете, что недавние встречи с банками в Чжэцзяне, одной из более обеспеченных провинций Китая, показали, что они еще не участвовали в новой правительственной программе по предоставлению кредитов на покупку жилья.