Представление жалобы в Минюст при рейдерском захвате земельного участка: в каких случаях это целесообразно и на что следует обратить внимание. Если ваш земельный участок незаконно перерегистрировали на другого владельца/пользователя, вы можете защитить свое право путем подачи жалобы в Минюст. Об этом сообщает MORIS .

Такой способ защиты позволяет разрешить спор быстро и без судебных издержек.

Но не во всех случаях это может привести к положительному результату.

Так что давайте разберемся когда и при каких условиях можно подавать жалобы в Минюст.

Ключевым фактором является то, что Коллегия по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации при Минюсте (далее – Коллегия) рассматривает жалобы. именно на решение государственного регистратора о государственной регистрации прав (собственности, постоянного пользования, аренды и т.п.) .

А вот обжаловать действия, бездействие регистраторов, а также их решения (не связанные с регистрацией прав) нужно уже в областные или городские управления юстиции.

Теперь приведем примеры обжалований в Минюст решений регистратора при рейдерском захвате земли.

Кейс №1 (взято из архива решений, принятых по результатам рассмотрения жалоб за 2024 год)

Владелец земельного участка (право на который не было зарегистрировано) узнала, что его земля была продана неизвестному лицу – захвачена рейдерами. Ее право собственности подтверждается актом на право частной собственности.

Как оказалось, государственный регистратор открыл раздел на земельный участок и сразу зарегистрировал право собственности покупателя на основании договора купли-продажи. Из договора-купли продажи усматривается, что Скаржица вроде бы продала землю другому лицу, хотя по факту этого не делала.

Сам договор купли-продажи содержал ряд очевидных ошибок: не те реквизиты акта, девичья фамилия жалобщицы, ошибки в дате ее рождения.

Минюст при рассмотрении жалобы пришел к выводу, что поскольку регистратору вместе с договором купли-продажи не был подан акт на право частной собственности, последний должен был остановить рассмотрение заявления, а не принимать положительное решение. В результате Коллегия из-за представления неполного пакета документов аннулировала решение государственного регистратора о регистрации права собственности. При этом Минюст не устанавливал факт подделки договора купли-продажи земельного участка. Ссылка на приказ Минюста: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/08/28/20240828151836-55.pdf

Кейс №2 (взято из архива решений, принятых по результатам рассмотрения жалоб за 2024 год)

Арендатор внезапно узнал, что земельный участок, арендуемый им годами, уже находится в аренде агрофирмы, а его договор прекращен. При этом срок действия договора аренды не истек, договор не был расторгнут.

Как выяснилось, недобросовестная агрофирма подала государственному регистратору свой договор аренды земельного участка, на основании которого регистратор: безосновательно удалил жалобщика в качестве арендатора и добавил информацию о новом арендаторе – недобросовестной агрофирме.

Коллегия по результатам рассмотрения жалобы установила, что на момент обращения агрофирмы к государственному регистратору в Реестре было зарегистрировано право аренды за жалобщиком. Поскольку доказательства прекращения такого права регистратору не предоставлены, последний должен был отказать в регистрации права аренды по агрофирме, а не удалять информацию о Скаржнике (как арендаторе).

Как следствие, решения регистратора были аннулированы, а регистратору, который прекратил право аренды, еще и аннулирован доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество. Ссылка на приказ Минюста: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/06/03/20240603152513-89.pdf

Следует подчеркнуть, что жалобы на решение государственных регистраторов рассматриваются Коллегией в течение одного месяца со дня их поступления, а при продлении такого срока по объективным причинам общий срок не превышает 45 дней.

В системе архива решений усматривается, что из 1373 жалоб, поступивших в 2022 году, удовлетворено 522 жалоб, а в 2023 году из 1414 жалоб, удовлетворено почти четверть жалоб – 440 шт.

Выбирая такой способ защиты, как подача жалобы в Минюст, пострадавший от рейдерских действий фермер может быстро вернуть захваченный земельный участок и восстановить свои права.

А в каких случаях Минюст может отказать в удовлетворении жалобы?

В одной из жалоб, которая рассматривалась Минюстом, жалобщик отмечал, что он является собственником земельного участка, на который недобросовестная аграрная фирма зарегистрировала право аренды на основании поддельного (по мнению жалобщика) договора аренды.

В этом случае Коллегия пришла к выводу, что государственным регистратором должным образом были проверены документы, подаваемые для регистрации аренды.

Минюст не может давать оценку документам на предмет их подлога, поскольку соответствующие технические возможности и специальные знания отсутствуют у членов Коллегии.

То есть то, что подписи арендодателя и предыдущего арендатора в таком соглашении поддельные (по утверждению жалобщика) должно устанавливаться в судебном порядке путем назначения почерковедческой экспертизы. Ссылка на приказ Минюста: https://minjust.gov.ua/files/general/2024/11/21/20241121131807-84.pdf

Другой случай отказа в удовлетворении жалобы заключался в том, что право постоянного пользования Скаржника не было зарегистрировано в Государственном реестре прав.

Скаржник узнал о том, что право на земельный участок, который находится в постоянном пользовании, зарегистрировано за другим лицом и обратился в Минюст об аннулировании решения регистратора.

Коллегия, отказывая в удовлетворении жалобы, отметила, что в данном случае имеющийся спор о праве и кроме этого указала, что жалобщиком не доказано, что именно на его земельный участок государственным регистратором зарегистрировано право собственности. Ведь из Государственного акта о праве постоянного пользования старого образца без кадастрового номера невозможно установить такое обстоятельство – необходимо дополнительно заявлять земельно-техническую экспертизу.

Исходя из приведенного, обращаться в Минюст с жалобой на решение регистратора целесообразно тогда, когда у жалобщика имеются убедительные доказательства того, что комплектность, содержание и форма документов, предоставленных регистратору, не соответствовали требованиям законодательства в сфере государственной регистрации прав, но при этом регистратор совершил регистрационное действие. К примеру, регистратору представлен неполный пакет документов, представленные документы не отвечают требованиям закона или не подтверждают право на землю.

В свою очередь в ситуациях, где существует спор о праве (наличная сторона с противоположными интересами) или где имеются сфабрикованные документы, факт подделки которых невозможно установить без экспертизы, заявителю следует разрешать спор в судебном порядке.

Обратите внимание, что наличие судебного спора между теми же сторонами и по тому же предмету лишает возможности…