У Федеральной резервной системы могут возникнуть жилищные проблемы. По крайней мере, здесь есть жилищная загадка.

В целом за последний год инфляция существенно снизилась. Однако жилищное строительство оказалось устойчивым и удивительным исключением. По данным Министерства труда, стоимость жилья выросла на 6 процентов в январе по сравнению с годом ранее и росла быстрее в месячном исчислении, чем в декабре. Это ускорение стало основной причиной роста общих потребительских цен в прошлом месяце.

Сохранение инфляции на рынке жилья представляет собой проблему для чиновников ФРС, поскольку они решают, когда снизить процентные ставки. Жилье — это, безусловно, самая большая ежемесячная статья расходов для большинства семей, а это означает, что оно сильно влияет на расчеты инфляции. Если стоимость жилья не снизится, инфляции в целом будет трудно устойчиво вернуться к целевому показателю центрального банка в 2 процента.

«Если вы хотите знать, куда движется инфляция, вам нужно знать, куда движется инфляция на рынке жилья», — сказал Марк Франскиски, управляющий директор Zelman & Associates, исследовательской фирмы в сфере жилищного строительства. Жилищная инфляция, добавил он, «не замедляется такими темпами, как мы ожидали или кто-либо ожидал».

Эти ожидания были основаны на данных частного сектора с сайтов недвижимости, таких как Zillow и Apartment List, а также других частных компаний, которые показывают, что арендная плата в последнее время практически не росла, а на некоторых рынках резко падает.

Для покупателей жилья сочетание растущих цен и высоких процентных ставок сделало жилье все более недоступным. С другой стороны, многие существующие домовладельцы были частично защищены от роста цен, поскольку у них есть ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и платежами, которые не меняются из месяца в месяц.

Однако цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам напрямую не отражаются в данных по инфляции. Это потому, что покупка дома — это инвестиция, а не просто потребительская покупка, такая как продукты. Вместо этого данные по инфляции основаны на арендной плате. А поскольку частные данные показывают снижение арендной платы, экономисты ожидают, что это замедление отразится и в правительственных данных.

Чиновники Федеральной резервной системы в основном игнорировали инфляцию на рынке жилья на протяжении большей части прошлого года, полагая, что официальные данные просто не спешили улавливать тенденцию к снижению, очевидную в частных данных. Вместо этого они сосредоточились на мерах, исключающих жилье, и этот подход, по их мнению, лучше отражает основные тенденции.

Но поскольку расхождение сохраняется, некоторые экономисты внутри и за пределами ФРС начали подвергать сомнению эти предположения. Экономисты Goldman Sachs недавно повысили прогноз инфляции на жилье в этом году, сославшись на рост арендной платы за дома на одну семью.

«Очевидно, происходит что-то такое, чего мы пока не понимаем», — сказал в недавнем интервью Остан Гулсби, президент Федерального резервного банка Чикаго. «Они спрашивают меня: «Что ты смотришь?» Я бы сказал: «Я слежу за жильем, потому что это все еще странно».

Запаздывающие данные

Упорный характер жилищной инфляции не является полной загадкой. Экономисты знали, что потребуется время, чтобы умеренные арендные ставки, наблюдаемые в данных частного сектора, вошли в официальный индекс потребительских цен Министерства труда.

Есть две причины такой задержки. Первый – технический: данные правительства основаны на ежемесячном обследовании тысяч сдаваемых в аренду квартир. Однако данная единица обследуется только один раз в шесть месяцев. Таким образом, если обследование квартиры проводится в январе, а арендная плата повышается в феврале, это увеличение не отобразится в данных до тех пор, пока квартира не будет обследована снова в июле. Это приводит к тому, что правительственные данные отстают от условий, особенно в периоды быстрых изменений.

Вторая причина концептуальная. Большинство частных индексов включают арендную плату только тогда, когда у них появляются новые арендаторы. Но правительство стремится охватить расходы на жилье для всех арендаторов. Поскольку большинство договоров аренды длятся год или дольше, а те, кто продлевает свои договоры аренды, часто получают скидку по сравнению с людьми, арендующими жилье на открытом рынке, правительственные данные обычно корректируются более постепенно, чем частные индексы.

Публичные и частные данные должны в конечном итоге объединиться. Но неясно, сколько времени займет этот процесс. Например, быстрый рост арендной платы в 2021 и 2022 годах заставил многих людей оставаться на месте, а не вторгаться на раскаленный рынок аренды. Из-за этого, среди других факторов, возможно, потребовалось больше времени, чем обычно, для того, чтобы рыночная арендная плата попала в правительственные данные.

Есть признаки того, что происходит замедление. За последние три месяца арендная плата выросла менее чем на 5 процентов в год по сравнению с пиковым значением, близким к 10 процентам в 2022 году. должно продолжаться.

«По большей части все они говорят одно и то же: инфляция арендной платы значительно снизилась», — сказала Лаура Рознер-Уорбертон, старший экономист MacroPolicy Perspectives, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями.

Дома против квартир

Хотя инфляция арендной платы, возможно, наконец-то и замедлится, меры правительства по издержкам для домовладельцев не последовали этому примеру; по данным за последний месяц, он даже ускорился. А поскольку больше американцев владеют собственными домами, чем арендуют их, жилье, занимаемое владельцами, доминирует в компоненте жилья в индексе потребительских цен.

Расходы, которые большинство людей связывают с владением жильем — выплаты по ипотеке, страхование домовладельцев, техническое обслуживание и ремонт — не включены напрямую в показатели инфляции.

Вместо этого правительство измеряет инфляцию на рынке жилья для владельцев, оценивая, сколько будет стоить аренда аналогичного дома. Эта концепция известна как эквивалентная арендная плата владельцев. (Идея состоит в том, что это измеряет ценность «услуги» по предоставлению дома в отличие от инвестиционной выгоды от его владения.)

Показатели аренды и владения обычно движутся вместе, поскольку они основаны на одних и тех же базовых данных — обследовании тысяч арендуемых единиц жилья. Но при расчете показателей собственности Министерство труда придает больший вес домам, которые сопоставимы с квартирами, занимаемыми владельцами. Это означает, что если разные типы жилья ведут себя по-разному, эти два показателя могут расходиться.

Возможно, именно это и происходит сейчас, говорят некоторые экономисты. Бум жилищного строительства в последние годы помог снизить арендную плату во многих городах. Однако домов на одну семью по-прежнему не хватает, в то время как миллионы миллениалов достигают стадии, когда им нужно больше места. Это приводит к росту стоимости домов как для покупателей, так и для арендаторов. А поскольку большинство домовладельцев живут в домах на одну семью, квартиры на одну семью играют огромную роль в расчете эквивалентной арендной платы владельцев.

«За односемейными домами стоит еще больше жары, и есть очень веские аргументы в пользу того, почему эта жара будет сохраняться», — сказала Скайлар Олсен, главный экономист Zillow.

Случайность или нечто большее?

Другие экономисты сомневаются, что январский рост инфляции является началом более продолжительной тенденции. Арендная плата за жилье на одну семью уже некоторое время превышает арендную плату за квартиру, однако лишь недавно инфляция для владельцев и арендаторов разошлась. Это говорит о том, что январские данные были случайностью, утверждает Омаир Шариф, основатель Inflation Insights, фирмы, занимающейся экономическими исследованиями.

«Месячные дела в целом могут быть нестабильными», — сказал г-н Шариф. Хорошая новость в отчете, по его словам, заключается в том, что рост арендной платы, наконец, начал замедляться, что вселяет в него большую уверенность в том, что в официальных данных проявляется долгожданное замедление.

Однако этот вывод далеко не однозначен. До пандемии в разных частях рынка жилья наблюдались в целом схожие истории: например, арендная плата за квартиры росла примерно такими же темпами, как и за частные дома.

Но пандемия разрушила это равновесие, повысив арендную плату в одних местах и ​​понизив в других, нарушив взаимосвязь между различными показателями. Из-за этого трудно быть уверенным в том, когда официальные данные остынут или насколько – что может сделать ФРС более осторожной, когда она рассматривает возможность снижения процентных ставок, сказала Сара Хаус, старший экономист Wells Fargo.

«Прямо сейчас они все еще предполагают, что еще предстоит значительная дезинфляция, но это будет сдерживать их оптимизм», — сказала она, имея в виду чиновников ФРС. «Им действительно нужно подумать о том, где на самом деле находится убежище и сколько времени потребуется, чтобы добраться туда».

Аудио создано Талли Абекассис.