Многие американцы все больше разочаровываются в способности свободного рынка снизить стремительно растущие цены на жилье. Все больше американцев считают, что цены на жилье завышены из-за жадности арендодателей и лоббистов в сочетании с неспособностью политиков эффективно регулировать стоимость жилья. Доказательством этого является то, что контроль за арендной платой вернулся в мейнстрим. В 2024 году 22 законопроекта о контроле/стабилизации арендной платы по всему штату. были приняты и администрация Байдена предлагаемое ограничение повышения арендной платы по всей стране под 5 процентов годовых . Сторонники контроля над арендной платой согласны с Брайаном Капланом в одном: цены на жилье искусственно завышены. В своем последнем выступлении на EconTalk Каплан и Расс Робертс обсуждают, почему жилищное регулирование является болезнью, а не лекарством от повышения арендной платы.
Робертс и Каплан развенчивают мифы обеих сторон о том, почему жилье такое дорогое. Они отмечают, что сторонники антирегулирования часто утверждают, что высокие цены на жилье вызваны исключительно спросом и предложением, люди просто готовы платить больше, чтобы жить в таких городах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско. В то время как другая сторона считает, что корпоративная жадность ответственна за 21 миллион домохозяйств, обремененных арендной платой в Америке .
Обе стороны упускают из виду тот факт, что жилищное регулирование само по себе увеличивает стоимость жилья. Каплан описывает, как местные органы власти часто чрезвычайно затрудняют строительство нового жилья, особенно жилья с высокой плотностью застройки, из-за эстетических, экологических и городских проблем планирования. Это приводит к увеличению затрат на строительство жилья, что перекладывается на потребителя, например, через повышение арендной платы. Кроме того, сокращение предложения приводит к искусственному дефициту жилья, что заставляет потребителей повышать цены. Решение Каплана — это заголовок его книга, Стройте, детка, стройте ; устранить регулирование, ограничивающее предложение, и высвободить силу рынка, который стимулирует застройщиков создавать доступное жилье.
Каплан добавляет нюанс в точку зрения общественного выбора, согласно которой неэффективное регулирование существует потому, что от него выигрывают заинтересованные группы и корыстные политики, несмотря на более значительные рассредоточенные издержки для общества. Каплан не согласен. Он утверждает, что люди 1.) не верят, что дерегулирование приведет к снижению цен, и 2.) выступают за регулирование из-за неприятия риска. Люди хотят быть уверенными в том, что все проблемы, даже самые тривиальные, будут решены. Поскольку полностью избежать риска очень сложно, очень немногие проекты достигают этого порога.
В сфере общественного выбора распространено мнение, что политику определяют группы интересов, а не общественное мнение. Одна из главных вещей, которые я говорил за свою карьеру, заключается в том, что на самом деле демократические страны уделяют много внимания общественному мнению, просто общественное мнение настолько отличается от того, что предполагают экономисты… Это действительно нормально для арендаторов в Соединенные Штаты выступают против нового строительства… люди очень сосредоточены на всем, что может пойти не так, и правительству необходимо защитить нас от этого длинного списка. Если мы построим больше зданий, могут возникнуть проблемы с парковкой, это может нанести ущерб характеру района, могут произойти переселения птиц. Экономисты могут подумать, что это всего лишь неубедительные оправдания, но они вызывают отклик у большей части населения.
Но почему люди хотят регулирования, учитывая его негативное влияние на предложение? Робертс и Каплан признают, что дерегулирование имеет свои издержки, одна из многих тем, затронутых в подкасте, — эстетические проблемы. Как утверждает Робертс, вполне возможно, что разрешение строительства большего количества жилья с высокой плотностью застройки в Сан-Франциско ухудшит характер района. Каплан отвечает, что девелоперы хотят предоставить эстетичный продукт не по доброте душевной, а из собственных интересов, поскольку тогда они могут взимать более высокие цены с людей, чтобы они жили в более красивых зданиях. По мнению Каплана, мир с меньшим регулированием обеспечит больше жилья и более эстетичного жилья. Это созидательное разрушение в действии, поскольку исторические здания сносятся и заменяются эстетически и технологически улучшенными зданиями.
В книге у меня есть машина времени, мы с Эдом Глейзером возвращаемся в 1931 год, чтобы увидеть оригинальный отель «Уолдорф Астория», который был просто великолепен, так что снести его — просто преступление, верно? Что ж, угадайте, что появилось два года спустя: Эмпайр-стейт-билдинг, возможно, самое любимое здание из когда-либо построенных. Всегда нужно думать о будущем. Каждый раз, когда вы видите что-то, что вам действительно нравится, обычно до того, как это было снесено, там было что-то, что кто-то раньше считал замечательным. Я говорю, что, по крайней мере, будьте непредвзяты к возможности того, что разработчики захотят улучшить ситуацию.
Робертс отмечает, что ограничительные жилищные директивы не всегда были распространены, так что же стоит за изменением аппетита регулирования? Каплан объясняет значительную степень бюрократической волокиты тем, что местные органы власти более внимательны к активистам и лучше организованы со стороны концентрированных заинтересованных групп. Многими из этих активистов движут экологические проблемы, связанные с плотностью населения и новым строительством. Однако в городах выбросы углерода на душу населения ниже, чем в более малонаселенных районах, а новое строительство более эффективно с точки зрения выбросов углерода. По мнению Каплана, предотвращение строительства нового жилья имеет высокие экологические издержки, и настоящие активисты-экологи оценят снижение вреда, которое обеспечивает новое строительство. Однако,
…Вы не сможете защитить планету в Калифорнии, потому что, если вы не позволите людям получить доступное жилье в Калифорнии, они переедут в другое место в стране, где выбросы будут намного выше. Если вас беспокоит глобальное потепление, то важно не то, из какой части страны происходят выбросы, а то, каков общий объем выбросов. Настоящие зеленые хотели бы дать зеленый свет тоннам строительства в Калифорнии.
Робертс утверждает, что сторонники как регулирования, так и дерегулирования действуют так, как будто существует регулятор регулирования, который можно идеально установить на оптимальный уровень. Проблема с циферблатом в том, что он слишком расплывчатый, люди сосредотачиваются на объеме регулирования, а не на самих законах. Но это мало что говорит нам о том, какая оптимальная жилищная политика. является . Робертс бросает вызов Каплану по поводу того, какую конкретную политику он предпочитает, поскольку просто сократить вдвое правила слишком просто. Каплан предлагает застройку по праву, согласно которой, если соблюдены правила зонирования, проект должен быть одобрен. Это ограничит возможность городских советов по своему усмотрению прекращать застройку.
Каплан предполагает, что залогом успеха является Хьюстон: город с более низкими ценами на жилье и демографическим бумом. Каплан обязательно упоминает, что Хьюстон не является нерегулируемым Каллиполисом, но то, что сделал город, — это уменьшило желание общественности регулировать ситуацию путем интернализации на договорной основе предпочтений конкретных районов.
…Хьюстон успешно снижает общественное давление в пользу регулирования, соблюдая не только ассоциации домовладельцев, но и ограничительные соглашения. В районах, где люди хотят регулировать ситуацию, правительство позволяет им делать это на договорной основе, а это означает, что если у людей есть сильная потребность в регулировании, они могут это сделать. Между тем районы, где люди более апатичны, остаются открытыми. У вас просто будет гораздо больше разнообразия, что очень важно, если бы каждый крупный город был наполовину строго регулируемым, а наполовину Диким Западом, что, вероятно, решило бы 80% проблемы.
Последствия чрезмерных ограничений выходят за рамки рынка жилья. Как отмечает Робертс, жилищное регулирование, сокращающее предложение, затрудняет жизнь людям с низким социально-экономическим статусом в районах с высокой экономической продуктивностью. Но у нынешних арендаторов и домовладельцев есть причины поддержать дерегулирование. Цены на жилье снизятся, и домовладельцам будет легче продать свой дом застройщику или модернизировать стартовый дом. Жилищные правила популярны, хотя их стоимость высока, поскольку они практически незаметны. Именно поэтому Каплан написал свою книгу, чтобы сделать очевидными огромные преимущества невидимой руки.
Связанные эпизоды EconTalk:
Дженни Шютц о земельном регулировании и рынке жилья
Судья Глок о зонировании и местном самоуправлении
Кэтрин Левин Эйнштейн о защитниках соседства
Чарльз Марон о сильных городах, городском развитии и будущем американских городов
Ален Берто о городах, планировании и порядке без замысла
Связанный контент Фонда Свободы:
Эмили Гамильтон о дерегулировании жилищного строительства Подкаст «Великое противоядие»
Как исправить разрушенный рынок жилья Джейсон Джуэлл, «Закон и свобода»
Решение жилищного кризиса, Марк Пуллиам, «Закон и свобода»
Недостаточно жилья? Впусти рынок Джон Фелан, в Econlib
Является ли жилищная политика Калифорнии формой централизованного планирования? Дэвид Хендерсон из Econlib
EUROPEAN UNION 