Высококлассные тренажерные залы больше не являются просто местом, где можно попотеть.

Самые эксклюзивные из них предлагают не только самое современное оборудование, занятия спортом и просторные раздевалки с холодными полотенцами с ароматом эвкалипта и изысканным мылом, но и «третьи места» — места вне дома и работы, где люди могут общаться и общаться. Это означает, что спортивные залы теперь также являются развлекательными центрами и площадками для проведения мероприятий. Это салоны и спа. Это отели и рабочие места. И это детские учреждения.

В Chelsea Piers в Нью-Йорке, спортивно-развлекательном комплексе на берегу реки Гудзон, участники могут выполнять работу до, между или после тренировок в холле спортзала и в коворкинге с 44-футовым потолком и набережной. вид. В спортзале также проводятся такие мероприятия, как авторские беседы, творческие занятия и семинары для участников. Рядом элитный тренажерный зал Equinox открыл в 2019 году отель в Хадсон-Ярдс и планирует открыть больше отелей в Северной Америке, Европе и на Ближнем Востоке.

В Life Time, тренажерном зале, который называет себя версией оздоровительного клуба «загородный клуб», участники могут за определенную плату привезти своего ребенка перед тренировкой, а в определенных местах могут получить личный кабинет или специальный стол Германа Миллера в его коворкинг-пространство под названием Life Time Work. Членство в Life Time Work включает в себя доступ в тренажерный зал и будет стоить от пары сотен до тысяч долларов в месяц, в зависимости от того, какое рабочее место вы хотите и от его местоположения.

Тренажерные залы, многие из которых раньше были удобствами, пристроенными к гостинице или офисному зданию, теперь изменили ситуацию и стали главной достопримечательностью, предлагая гостиничные номера и рабочие места как часть своей привлекательности. Подобные удобства требуют много места — и это идеальное время для проектов, которым необходимы большие торговые площади: шаткий сектор коммерческой недвижимости с большим количеством вакансий открыл возможности для больших спортивных залов, поскольку владельцы недвижимости отчаянно нуждаются в якорных арендаторах, которые могут стимулировать пешеходный трафик, чтобы сделать жилую и офисную недвижимость более привлекательной.

«Открываются площади, которых никогда раньше не было — офисные помещения на втором или третьем этаже, которые вы никогда бы не сделали раньше, потому что это была налоговая фирма или банк», — сказал Сэм Бернстайн, главный операционный директор Chelsea Piers. «Но они не вернутся. Пространство в нашем мире увеличивается».

В Нью-Йорке, городе, известном своей нехваткой места, разрушение универмагов и офисов привело к появлению огромных площадей для роскошных спортивных залов. Им удалось занять большие торговые площади площадью от 30 000 до 175 000 квадратных футов, заключив долгосрочные договоры аренды, часто до того, как помещения будут построены.

По данным Trepp, компании, занимающейся данными о коммерческой недвижимости, у Equinox есть 41 заведение в Нью-Йорке, средняя площадь которых составляет около 43 000 квадратных футов, по сравнению с спортивными залами более низкого класса, такими как Planet Fitness, в среднем около 15 000 квадратных футов, и New York Sports Club, около 25 000. , в котором сравнивались размеры спортивных залов в Нью-Йорке с секьюритизированными кредитами.

Тренажерные залы имеют историю занимания неиспользуемых помещений и помещений. Они могут проникать в помещения, традиционно нежелательные в мире недвижимости, используя комнаты без окон ниже уровня улицы в качестве раздевалок или помещений для групповых занятий спортом. «Челси Пирс» воспользовалась неиспользуемыми пирсами на западной стороне Манхэттена, чтобы построить в 1995 году свой флагманский комплекс площадью 150 000 квадратных футов, оборудованный 75-футовым бассейном с шестью дорожками; каменная стена; и три баскетбольные площадки.

Life Time стартовал в Миннесоте в 1992 году и сейчас насчитывает 1,4 миллиона платных участников и более 200 точек по всей стране, в основном в пригородах. В здании Penn 1 в центре Манхэттена он занимал более 54 000 квадратных футов, что более чем достаточно для семи площадок для игры в пиклбол, а также зоны отдыха и бара, напоминающего кафе, где участники могут выпить разливное пиво и другие напитки и посмотреть, как играют друг друга. Его другие офисы в Нью-Йорке имеют среднюю площадь около 41 000 квадратных футов. Его первая пожизненная работа в Нью-Йорке состоится в следующем году в Бруклинской башне, которая также предоставит пространство площадью 110 000 квадратных футов, чтобы попотеть.

Стоимость будущего помещения в Нью-Йорке еще не определена, но компания Life Time Work в Ардморе, штат Пенсильвания, взимает 588 долларов за членство в бизнес-зале, 776 долларов за письменный стол и 1958 долларов за личный кабинет. Членство в Chelsea Piers начинается с 220 долларов в месяц в Нью-Йорке; компания отказалась сообщить количество своих членов. Equinox не ответила на просьбу дать интервью для этой статьи.

Life Time и Chelsea Piers могут получить эти большие помещения во многом потому, что подписывают договоры аренды сроком на 20–25 лет с возможностью продления в конце срока действия соглашения. Срок большинства коммерческих договоров аренды в Нью-Йорке составляет от пяти до 15 лет, а срок аренды офисов может достигать 10 лет.

«Когда вы начинаете видеть действительно длительные сроки аренды или условия с возможностью продления, это происходит потому, что застройщик платит большие фиксированные затраты авансом», — сказал Кэмерон ЛаПойнт, доцент кафедры финансов Йельской школы менеджмента. «Они пытаются адаптировать недвижимость под нужды арендатора».

Это можно увидеть, например, в комплексе «Челси Пирс» в центре Бруклина, где первое, что видит посетитель — и чувствует — это 75-футовый бассейн с тремя дорожками. Г-н Бернштейн рассказал, что собственная команда дизайнеров и архитекторов компании тесно сотрудничала с застройщиком TF Cornerstone, чтобы укрепить бассейн стальными балками, которые видны через потолок зала для групповых тренировок, расположенного прямо под ним.

Генеральный директор Life Time Бахрам Акради заявил, что стратегия компании заключается в том, чтобы «попытаться контролировать 40-50 лет» в существующих помещениях. После истечения срока действия текущего договора аренды у компании есть возможность продлить ее еще на 25 лет. По словам г-на Бернштейна, у Chelsea Piers также есть возможность продлить соглашение в шести своих офисах по всему городу.

Г-н Акради сказал, что проектирование тренажерного зала Life Time «не похоже на магазин Aritzia, который можно превратить в магазин Alo».

«Это более сложная структура, поэтому вам нужно иметь долгосрочное видение», — сказал он, имея в виду тип пространства, необходимого для всех наворотов, которые предлагают роскошные спортивные залы, таких как баскетбольные площадки, бассейны с холодной водой и групповые занятия. тренажерные залы, предназначенные для всего: от горячей йоги до занятий велотренажером.

Чтобы воплотить эту концепцию в жизнь, Life Time сократила штат своего корпоративного офиса во время пандемии, а также ликвидировала позиции продаж и рекламные акции для членов, что позволило удобствам клубов говорить сами за себя, сказал г-н Акради.

По данным отраслевой группы National Health & Fitness Alliance, Life Time и другие элитные спортивные залы восстановились после трудных времен во время пандемии, когда уровень членства резко упал, а 25 процентов всех оздоровительных клубов и студий закрылись в 2021 году.

Однако, по словам г-на ЛаПойнта, трудно предсказать, будут ли девелоперы продолжать тратить большие средства на спортивные залы, особенно с учетом того, что аренда будет продлена на десятилетия вперед. По словам Криса Хаджинса, аналитика S&P Global Market Intelligence, одной из проблем, которая может поставить под угрозу нынешнее восстановление экономики, является устойчивая инфляция. Он указал на высокие членские взносы как на потенциальные болевые точки для клиентов, если инфляция продолжит расти.

Но для г-на Акради бизнес шел настолько хорошо, что «если посмотреть на наши цифры за 2024 и 2025 годы», имея в виду уровень членства и продажи покупок в спортзалах, может показаться, что пандемии «никогда не было».

«За это время мы заново изобрели бизнес, и он стал значительно лучше, чем был раньше», — сказал он.