Рынок недвижимости представляет собой огромную опору китайской экономики: в 2022 году его доход составит почти 116 миллиардов юаней (15,8 миллиарда долларов США), что составит 9,7% национального ВВП. Однако с середины августа 2023 года возникли серьезные проблемы, связанные с кризисом Evergrande (中国恒大集团), одного из крупнейших игроков на рынке жилья Китая. Более того, многие проблемы, связанные с ростом стоимости жилья и новым потребительским поведением, серьезно угрожают этому сектору рынка.

Загрузите полный отчет об экономике Ше в Китае!

Китайские потребители изменили свои покупательские привычки

Переход от плановой экономики к рыночной экономике в 1980-х годах вывел Китай на путь высокого роста, при этом рынок недвижимости сыграл ключевую роль в стимулировании этого расширения. В 2022 году цены на жилую недвижимость снизились на 6,4% по сравнению с предыдущим годом, а продажи коммерческой недвижимости снизились на 28%. Такое снижение продаж можно частично объяснить влиянием стратегии нулевого Covid, которая приводит к меньшему количеству браков. Кроме того, это отражает снижение доверия к рынку недвижимости.

Рынок недвижимости Китая начал сталкиваться с проблемами в 2021 году, когда правительство попыталось обуздать чрезмерное заимствование денег, чтобы замедлить рост цен на жилье, лишив агентства недвижимости основных источников дохода. Это привело к дефолту Evergrande Group в декабре 2021 года, что повлекло за собой серьезные последствия для рынка жилья в Китае. Кризис, спровоцированный компанией, продолжился и в 2022 году, когда продажи более половины обществ недвижимости сократились вдвое с января по апрель, а остальные столкнулись с убытком в среднем на 30%. Купить дом в Китае становится все труднее, и молодому поколению приходится с трудом купить его самостоятельно.

Чтобы противостоять чрезмерному росту цен на жилье, в сентябре 2023 года правительство ослабило политику покупки жилья в таких престижных городах, как Пекин, Шанхай и Чэнду. Теперь «покупатель жилья» — это тот, кто может воспользоваться льготными кредитами и более низкими требованиями к первоначальному взносу, даже если он ранее подавал заявку на ипотеку.

Несмотря на рост цен на недвижимость, спрос на дома в Китае среди определенных групп молодых потребителей растет. С 2020 года процент одиноких молодых женщин в Китае, желающих купить недвижимость, вырос в соответствии с растущей тенденцией среди поколения Z к отказу от ранних браков, поскольку они отдают приоритет владению собственностью, чтобы смягчить социальное давление.

Стандартный вариант Эвергранда

Глубокий кризис Evergrande был вызван множеством факторов, таких как нехватка средств, высокие долги, политика правительства и трудности с получением дополнительных денег. В конце 2021 года, когда рынок жилья в Китае переживал бум и компания, охваченная «строительным безумием», взяла взаймы более 2,4 триллиона юаней (330 миллиардов долларов США) на строительство домов. Однако вскоре возникла проблема избытка предложения, что привело к возникновению большого долга. Кризис продолжался до 16 августа.^й2023 год, когда компания объявила о банкротстве на Шэньчжэньской фондовой бирже, обнажив пузырь долга в 2,4 триллиона юаней (330 миллиардов долларов США). Через день, 17 августа.^йКомпания также подала заявку на защиту от банкротства на Нью-Йоркской фондовой бирже, что потенциально может иметь последствия для китайского сектора недвижимости.

Реформы на рынке недвижимости в Китае

До того, как Evergrande объявила о банкротстве в середине августа 2023 года, китайское правительство прилагало усилия по стабилизации рынка недвижимости и решению проблем, с которыми столкнулась компания. В ноябре 2022 года Китай представил «план из 16 пунктов» по ​​ограничению ущерба жилищному сектору. Одним из первых шагов стало развертывание в декабре 2022 года проекта кредитной поддержки на сумму 100 млрд юаней (13,7 млрд долларов США), направленного на увеличение арендного жилья в китайских городах.

После банкротства Evergrande одним из возможных решений, предложенных правительством, было ослабление строгой политики «трех красных линий», которой подвергаются китайские компании недвижимости с 2020 года. Политика была разделена на три основных правила: соотношение активов и пассивов не должно превышать 70%, коэффициент чистого долга не должен превышать 100%, а коэффициент краткосрочной ликвидности/долга должен быть более 1%. Эти правила имели серьезные последствия для рынка жилья в Китае, поскольку они ограничивали новые заимствования застройщиков жилья и приводили к дефолтам в секторе из-за их значительного долгового бремени. По состоянию на август 2023 года правительство также реализовало дополнительные меры по противодействию серьезному давлению на рынок недвижимости Китая, предоставляя кредиты строительным компаниям и позволяя местным органам власти создавать специальные каналы для покупки домов для увеличения продаж.