В недавний пост , Скотт Александер удвоил свой аргумент о том, что строительство большего количества жилья обычно приводит к повышению цен на жилье. В своем предыдущем посте он указал на тот факт, что в крупных городах жилье, как правило, дороже. Я привел контрпример, сославшись на Хьюстон и Остина. Я также утверждал, что большие города дороги по причинам, не связанным с их большим количеством жилья, например, из-за преимуществ, обеспечиваемых агломерацией. Увеличение экзогенного предложения, например, облегчение строительства нового жилья, обычно снижает цены на жилье.

Вот как ответил Александр на один из моих аргументов:

Я начал пост с графика примерно 50 городов, показывающего положительную корреляцию между плотностью и ценой. Мне трудно понять, что точка зрения Самнера состоит не только в том, что «если вы уберете 48 из этих городов и выберете только два, отношение будет отрицательным».

Я думаю, что Александр неправильно понял этот аргумент, поэтому позвольте мне вернуться и более подробно остановиться на этом вопросе. Будет полезно привести два отдельных аргумента:

1. Вы ожидаете, что большие города будут более дорогими, даже если строительство жилья снизит цены на жилье.

2. Остин и Хьюстон — не единственные противоположные примеры; есть много других подобных аномалий.

Начнем с простой модели, где нет ограничений на строительство жилья во всех городах. Предположим, что в Америке 100 городов, в каждом из которых есть отрасли промышленности различной производительности. В этой модели самые большие города будут располагаться рядом с областями с наибольшей производительностью. (Эти области производительности когда-то были связаны с природными факторами, такими как порты и полезные ископаемые, но все больше связаны с отраслями с сетевым эффектом, такими как финансы, энергетика, развлечения и технологии.) Опять же, предположим, что нет никаких препятствий для строительства, то есть строительство жилья настолько непринужденно, что каждый отдельный город делает современный Хьюстон похожим на оплот НИМБИ.

Цены на жилье в этой гипотетической экономике будут выше в крупных городах при прочих равных условиях, хотя строительство дополнительного жилья вполне может привести к снижению цен. Это потому, что в большом городе люди будут платить больше за удобство (то есть за хорошее расположение). Это было бы так, даже если бы эти большие города не были более продуктивными. Например, люди будут платить дополнительно, чтобы сократить расходы на поездки или чтобы быть рядом с удобствами. Но большие города (по предположению) также более продуктивны, что дает еще одну причину, по которой цены на жилье в больших городах выше, — более высокую заработную плату. Этот мысленный эксперимент предполагает, что эмпирические отношения, на которые Александр опирается, чтобы сделать свой аргумент, применимы даже если его аргумент не был правдой.

Один ответ заключается в том, что эти отрасли с сетевым эффектом существуют только в таких местах, как Нью-Йорк, потому что там много людей, а у вас не может быть много людей без большого количества жилья. Это верно, но не имеет отношения к вопросу о том, как дополнительное жилье влияет на цены. на краю . И из предыдущего мысленного эксперимента ясно, что рассмотрение простых корреляций не решает эту проблему.

Александр мог бы резонно возразить, что моя модель слишком упрощена. Строительные ограничения различаются в зависимости от города. В этом случае вы могли бы ожидать некоторых исключений из железного закона, согласно которому большие города дороже, чем города меньшего размера. И поскольку (он полагает) я обнаружил только одну такую ​​аномалию, корреляция между остальными городами слишком сильна, чтобы ее можно было объяснить (экзогенными) факторами, кроме размера города.

На самом деле я привел Остин и Хьюстон просто как один пример, и я выбрал этот пример, потому что они расположены в одном и том же штате. На самом деле их много, много примеров более крупных городов, которые дешевле, чем в небольших городах. И практически в каждом отдельном случае объяснение состоит в том, что в небольших, но более дорогих городах больше ограничений на строительство. В приведенном ниже списке районы метро слева больше и дешевле, чем районы метро справа:

Чикаго >>> Район залива Сан-Франциско

Даллас/Форт-Уэрт >>> Вашингтон, округ Колумбия

Хьюстон >>> Бостон или Сиэтл

Сан-Антонио >>> Портленд

Финикс >>> Сан-Диего

Колорадо-Спрингс >>> Боулдер

В каждом случае большая площадь метро дешевле, чем меньшая. И в каждом случае есть более строгие ограничения на строительство в более дорогом городе.

Это не доказывает, что Александр не прав. Возможно, причина удорожания жилья в городах НИМБИ не связана с ограничениями на строительство. Но я сомневаюсь. Я подозреваю, что если бы Хьюстон ввел строгие ограничения на строительство в 1980-х годах, то люди теперь приписали бы высокие цены на жилье тому, что все нефтяные деньги хлынули через его экономику. Но Хьюстон решил открыть свои двери для всех желающих туда переехать. В результате, несмотря на то, что Хьюстон является мировой энергетической столицей и полон хорошо оплачиваемых инженеров-нефтяников, и хотя энергетика является одной из крупнейших отраслей промышленности мира , Хьюстон по-прежнему дешевое место для жизни. Вместо этого он стал намного больше. Кстати, в Хьюстоне также есть хорошо оплачиваемые аэрокосмические инженеры, хорошо оплачиваемые руководители предприятий, хорошо оплачиваемые врачи и т. д. В Хьюстоне более чем достаточно денег, чтобы поднять цены на жилье, если бы они ограничили строительство.

Обновлять: Эмили Гамильтон из Mercatus Center опубликовал отличный пост, объясняющий, как политика Хьюстона YIMBY ведет к повышению доступности жилья.

Может показаться, что Александр «рассуждает, исходя из изменения количества». В конце концов, нет смысла обсуждать влияние изменения количества на цену, не зная, почему изменилось количество. Если Окленд получит больше жилья из-за дерегулирования, цены, вероятно, упадут. Если в Окленде появится больше жилья, потому что оно станет более модным, то цены, вероятно, вырастут. Александр, кажется, понимает эту проблему и поэтому, по крайней мере, неявно, кажется, верит, что каждый отдельный фактор, который может увеличить предложение жилья в Окленде, приведет к увеличению спроса больше, чем предложения. То есть он, похоже, считает, что политика NIMBY удешевляет города. Теоретически это возможно, но в большинстве случаев кажется маловероятным.

Резюмируя мой аргумент:

1. Корреляция, которую приводит Александер, ничего не доказывает: можно было бы ожидать, что большие города будут дороже, даже если (на пределе) строительство большего количества жилья не приведет к росту цен.

2. Александр прав в том, что если бы его модель была ошибочной, то можно было бы ожидать некоторых исключений из в целом положительной зависимости между плотностью и ценой из-за различных ограничений на строительство. Но существует множество таких исключений, и почти всегда в именно те места, которые предсказывали сторонники YIMBY . В другом месте своего поста он отвергает сравнения между модными прибрежными городами и центральными городами. Тем не менее, примеры, которые я привожу, показывают, что я не просто выбрал одно исключение в своем сравнении Остин/Хьюстон, таких аномалий много. И такие аномалии можно найти даже в прибрежных районах. Район залива дороже, чем Лос-Анджелес, несмотря на то, что он меньше. Он имеет более строгое зонирование. Район метро Бостона дороже, чем метро DC, несмотря на то, что он меньше. В Бостоне более строгое зонирование. И вы не можете сказать, что Лос-Анджелес и Вашингтон — нежелательные рынки.

Просто чтобы внести ясность, наш спор не имеет абсолютно никакого политического значения. Например, я сказал:

Если строительство большего количества жилья повышает его цену, то аргументом в пользу большего строительства является еще сильнее .

И Александр ответил:

Я согласен со всем этим.

Это важно, потому что его предыдущий пост казалось, указывает на то, что он считает «проблемой» то, что новое строительство ведет к повышению цен на жилье. Ранее он сказал:

Это проблема координации: если все города объединится вместе, они все смогут получить более низкие цены на жилье, но каждый город может минимизировать свои собственные цены, отказываясь сотрудничать и надеясь, что все остальные сделают тяжелую работу.

Какой «тяжелый труд»?

В новом посте он очень четко дает понять, что это не «проблема». Он поддерживает позицию YIMBY.

Таким образом, мы оба поддерживаем упрощение строительства жилья в Окленде, хотя он считает, что это повысит цены, а я думаю, что снизит их. Если я ошибаюсь, то есть, если увеличение количества жилья приведет к росту цен на жилье в Окленде, тогда мы оба согласны, что это было бы особенно хороший результат . И я допускаю, что могу ошибаться.

PS Немного не по теме, стоит напомнить, почему новые дома должны быть «недоступными» для среднестатистического американца. Представьте стабильное общество, в котором всего 100 семей, живущих в 100 домах разного качества. Предположим, что каждый дом стоит 100 лет. Каждый год самый плохой дом сносят и строят новый. Чтобы качество жилого фонда повышалось на 1% в год, новый дом должен быть в два раза лучше среднего существующего дома. Каждый год все семьи переезжают в один дом, постепенно переезжая во все более и более лучшие владения. Самая богатая семья живет в недавно построенном доме, который (по предположению) недоступен для остальных 99 семей.

В более реалистичной модели с ростом населения не каждый новый дом будет недоступен для нижних 99%. Но даже при росте населения новое строительство в экономике с повышающимся уровнем жизни будет иметь тенденцию быть намного лучше, чем существующий фонд жилья, а это означает, что новое строительство, как правило, будет «недоступным» для средней семьи. Если новое жилье будет доступно среднестатистической семье, то общество не будет развиваться.

PPS Александр так описывает мой предыдущий пост:


Скотт Самнер экономист и блогер

Я не считаю себя известным человеком, но я разделяю его мнение о том, что у меня есть потенциал иметь хорошее мнение. Что касается вопроса о том, действительно ли я придерживаюсь хороших мнений, я позволю решить читателям.