Материал был опубликован 27 июля в платном разделе LIGA Plus

Земля в Украине остается одним из немногих инструментов для инвестиций. Этот актив, даже в условиях войны, при общем падении экономики по итогам 2022 года на уровне 30,4%, снизился в стоимости в среднем всего на 5% (в валюте). Хотя в целом по стране ситуация может существенно отличаться.

Следует ли сейчас покупать землю для сохранения и приумножения сбережений? Какие особенности этого актива? В этом разбиралась ЛИГА.net .

Сельхозземли: цены и особенности их формирования

На фоне отсутствия других альтернатив в виде развитого финансового рынка, критического отношения к банковской системе, инвестиции в недвижимость всегда пользовались спросом в Украине. До открытия рынка сельскохозяйственной земли возможность получать доходы в этом сегменте существовала преимущественно при покупке квартир и сдаче их в аренду.

После снятия моратория на продажу земель сельхозназначение с 1 июля 2021 года было вполне вероятным, что часть инвесторов в жилую недвижимость могут обратить свое внимание на операции с землей.

Однако только стал формироваться рынок сельхозземель, как началась полномасштабная война. В результате был остановлен доступ к государственным реестрам, прекратилась регистрация соглашений, часть территорий была оккупирована или оказалась в зоне боевых действий. Фактически земля выпала из обращения на продолжительное время.

Рынок «поставили на паузу». Но сразу после открытия реестров, в середине 2022 года, он начал оживать.

После того как сделки купли-продажи начали регистрировать, по данным Опендатабота на конец октября 2022 года, гектар сельхозземли в среднем оценивали в 37 870 грн.

Для сравнения: в довоенном 2021 году он стоил 36 560 грн. И хотя номинально это на 1000 грн больше, на фоне 30% инфляции и обесценивания гривни с 26 до 36,6 грн/$ (только по официальному курсу) фактически речь об увеличении стоимости актива не шла.

К началу декабря 2022 года, как сообщало Министерство аграрной политики и продовольствия, средняя цена 1 га земли сельскохозяйственного назначения в Украине составила уже 52 400 грн. За год до этого, в декабре 2021 года, она была 35 600 грн. Но, как уже говорилось, учитывая падение курса гривни и инфляцию, это не столько рост, сколько коррекция стоимости в привязке к инфляции.

В то же время происходило кратное снижение уровня желающих покупать сельхозземлю. В частности, если до полномасштабного нападения РФ в среднем продавали 10 000 га земель в неделю, то осенью 2022 года – уже в четыре раза меньше, до 2500 га в неделю.

Что касается уровня цен, то и без военных угроз, в пределах конкретных областей, сразу после открытия рынка сельхозземли ее стоимость могла различаться в 2-2,5 раза.

На нее, среди прочего, влияли и влияют такие факторы, как нормативная денежная оценка (НДО), площадь, средняя урожайность, размер арендной платы и местоположение.

Каждый из них важен. К примеру, если ваш участок со всех сторон окружен наделами крупного агрохолдинга и вам нужно разрешение его владельцев, чтобы физически дойти до него, то цена на участок уже не будет зависеть от рынка.

Относительно урожайности – владельцы должны проводить на сельхозземле почвозащитные работы, чтобы она не испытала ветровую или водную эрозию и не утратила плодородие. Если этого не делать – цена на нее упадет.

В случае военных действий – на тех участках, где были бои, есть необходимость проводить рекультивацию: там, где горела техника, где из-за обстрелов произошло загрязнение химическими соединениями, горюче-смазочными материалами. Также после попадания необходима ликвидация воронок – засыпание или/и обработка почвы. Или, в случае необходимости, нужно проводить разминирование. Все это, соответственно, дополнительные затраты и факторы, влияющие на ее стоимость.

Уже после начала войны цены были очень разными в зависимости от региона. Так, стоимость одного гектара земли в Ивано-Франковской области на начало 2023 года достигала 292 700 грн, а в Сумской — 10 500 грн.

До полномасштабного вторжения одними из самых привлекательных инвестиций в сельхозземлю были Харьковская, Кировоградская области, затем Черкасская, Киевская и Черниговская.

Но с началом великой войны, из-за близости военных действий, эти земли выпали из приоритетных областей для купли-продажи. По состоянию на начало лета 2023 года лидерами стали Винницкая, Львовская, Хмельницкая, Тернопольская и Сумская области.

Уже к концу весны – начала лета 2023 года самая высокая цена за 1 га сельхозземли была в западных областях, наиболее отдаленных от фронта, и в центральной части страны, потому что здесь самые плодородные земли.

«Средняя стоимость паев в 2022 году – 38 000 грн за гектар, сегодня за неполные пять месяцев работы рынка земли – это уже 55 000 грн. Например, во Львовской области сейчас средняя стоимость за один гектар достигает 163 000 грн, в то же время в областях, приближенных к линии фронта, таких как Херсонская, цена не изменилась и составляет 23 000 грн за гектар», — констатировал в колонке на «Экономической правде» заместитель министра аграрной политики и продовольствия Денис Башлык.

Сколько могут платить по договорам аренды сельхозземли?

Размер возможной платы за пользование сельскохозяйственной землей (или общеизвестная арендная плата за пай) может не намного превышать размер налога на этот участок.

В частности, законодательно предусмотрен минимальный налог в 1500 грн с каждого гектара, который не в аренде. В то же время средняя годовая плата за аренду 1 га земельных долей (паев) может быть чуть более 1700 грн. Хотя это опять же средний уровень, а в целом законодательно предусмотрена возможность получения платы на уровне до 8% от НДО.

Для земель разного назначения предусмотрен разный размер налога на землю. В частности, в отношении сельскохозяйственных угодий этот налог составляет не менее 0,3% и не более 1% НДО.

Согласно Налоговому кодексу, сельскохозяйственные угодья – это пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи.

То есть, несмотря на устоявшиеся представления, сельхозземля – это не обязательно поле, на котором выращивают зерновые или масличные культуры.

Разновидности земель: что важно знать?

В целом, земли в Украине делятся на 9 категорий, среди которых земли сельскохозяйственного, лесохозяйственного, рекреационного назначения, земли жилой и общественной застройки, промышленности и так далее. Каждая из этих категорий имеет специфический правовой режим.

Относительно земли сельскохозяйственного назначения, то по каждому виду ее использования Земельный кодекс устанавливает отдельные требования.