иск Министерство юстиции США (DOJ) в августе прошлого года возбудило против поставщика программного обеспечения для недвижимости RealPage, а также отчет Опубликованный в прошлом месяце Совет экономических консультантов Белого дома (CEA) утверждает, что ущерб потребителям на рынке аренды жилья в результате использования инструментов алгоритмического ценообразования составляет 3,8 миллиарда долларов. как инструменты искусственного интеллекта (ИИ), так и динамика рынка, которые новой администрации придется учитывать.

Подобные инициативы, предпринятые на закате правления администрации Байдена, грозят создать опасные прецеденты, которые могут заморозить инновации, не способствуя при этом решению реальных проблем на рынке жилья. Их выбор времени вызывает особое беспокойство, поскольку суды и регулирующие органы только начинают решать, как подходить к использованию ИИ в различных секторах.

Дело RealPage, по которому Министерство юстиции США ранее в этом месяце добавил шесть крупных арендодателей в качестве сообвиняемых – это продвигает новую и проблематичную теорию о том, что простое использование общего программного обеспечения для ценообразования представляет собой молчаливый сговор между арендодателями. Если этот подход будет принят более широко, он поставит под сомнение использование широкого спектра полезных технологий. Между тем, упрощенная методология отчета CEA и предположения о причинно-следственной связи создают шаткую основу для политического вмешательства на рынки жилья.

С началом работы администрации Трампа появляется возможность наметить другой курс, который лучше сбалансирует законный надзор с преимуществами технологических инноваций. Для этого потребуется выйти за рамки спекулятивных теорий вреда и сосредоточиться на фактическом антиконкурентном поведении, сохраняя при этом выигрыш в эффективности, который может обеспечить сложный анализ рынка. (Действительно, одним из первых признаков потенциального движения в этом направлении является то, что отчет CEA, похоже, были удалены на этой неделе с сайта Белого дома.)

Подход новой администрации к этим вопросам создаст важные прецеденты для того, как мы будем регулировать искусственный интеллект и другие новые технологии в предстоящие годы.

Ошибочный подход администрации Байдена к искусственному интеллекту на рынках жилья

Ошибочные предположения отчета CEA

Оценка Байдена CEA о том, что инструменты алгоритмического ценообразования обойдутся арендаторам в 3,8 миллиарда долларов в 2023 году, основана на весьма проблематичных методологических предположениях. В частности, в отчете использовалась линейная интерполяция эластичности спроса — подход, который предполагает прямые, пропорциональные связи между внедрением программного обеспечения и изменениями цен. Эта методология не учитывает важнейшие сложности реального мира, такие как точки насыщения рынка, региональные различия в предложении жилья и местные экономические условия, влияющие на стоимость аренды.

Короче говоря, в отчете утверждается, что без этих алгоритмов арендодатели будут участвовать в более агрессивной ценовой конкуренции. Но эта предпосылка глубоко ошибочна. До появления алгоритмического ценообразования рынки аренды характеризовались информационной асимметрией, из-за которой многие арендодатели были вынуждены полагаться на неполную местную информацию. Алгоритмы ценообразования, напротив, служат демократизации рыночной информации, предоставляя мелким владельцам недвижимости доступ к сложным стратегиям ценообразования, ранее доступным только крупным и хорошо обеспеченным ресурсами корпорациям.

Рассмотрим традиционную альтернативу. Без алгоритмического руководства большинство арендодателей устанавливают цены примитивными методами: они сравнивают цены с несколькими соседними объектами недвижимости, используют устаревшие исторические данные или полагаются на интуицию. Такие алгоритмы, как RealPage, привнесли рациональность, основанную на данных, на исторически непрозрачный рынок.

Отчет CEA признает эту потенциальную выгоду, но фактически отвергает ее, подчеркивая потенциальные антиконкурентные последствия. Но собственная методология совета зависит от множества «упрощающих предположений», поскольку в отчете признается, что его оценки являются лишь приблизительными.

Еще большее беспокойство вызывает то, как в докладе корреляция рассматривается как причинно-следственная связь. Анализ предполагает, что более высокая арендная плата на рынках, где программное обеспечение для ценообразования было более широко распространено, должно быть вызвано самим программным обеспечением, а не учитывать, что рынки с более сложными управляющими недвижимостью могут естественным образом увидеть как более широкое проникновение технологий ценообразования, так и более высокие арендные платы, которые обусловлены основные рыночные условия. Эта основная аналитическая ошибка подрывает доверие к выводам доклада.

Новая теория вреда Министерства юстиции США РеалПейдж

Иск Министерства юстиции против RealPage усугубляет аналитические ошибки, очевидные в отчете CEA, продвигая новую и проблематичную теорию вреда. По сути, в иске утверждается, что когда несколько управляющих недвижимостью используют одно и то же стороннее программное обеспечение для ценообразования, это представляет собой молчаливый сговор. Эта теория игнорирует учредил антимонопольное законодательство прецедент по которому предъявлено обвинение в сговоре требует доказательств наличия реальных соглашений по координации ценообразования, а не просто параллельного поведения или использования аналогичных бизнес-инструментов.

В более фундаментальном плане подход Министерства юстиции демонстрирует глубокое непонимание того, как ИИ функционирует в рыночном контексте. Современный Инструменты AI-ценообразования не говорите всем пользователям просто взимать одинаковую цену; они анализируют огромные массивы рыночных данных, чтобы помочь отдельным управляющим недвижимостью принимать более обоснованные решения о ценообразовании с учетом их конкретных обстоятельств.

Грубые методы, к которым приходилось прибегать мелким арендодателям до появления алгоритмического ценообразования, создали больше возможностей для неправильного ценообразования и неэффективности рынка, что может нанести вред как владельцам недвижимости, так и арендаторам. Инструменты искусственного интеллекта помогают снизить эту неэффективность, предоставляя всем участникам более точную рыночную информацию.

Более низкие цены не всегда лучше

Возможно, наиболее тревожным является то, что и в докладе Белого дома, и в деле Министерства юстиции, похоже, предполагается, что более низкие цены всегда лучше. Это игнорирует основные экономические принципы о роли цен в отправке рыночных сигналов и эффективном распределении ресурсов. В некоторых случаях искусственно заниженная арендная плата может фактически навредить функции рынка препятствуя строительству нового жилья или инвестициям в поддержание существующей недвижимости.

Эти концептуальные и методологические недостатки имеют значение, поскольку они угрожают создать опасные прецеденты того, как мы регулируем новые технологии. Если обмен данными с обычным сторонним поставщиком программного обеспечения будет рассматриваться как эквивалент сговора, это может замедлить разработку ценных инструментов рыночной разведки во многих отраслях. Аналогичным образом, если нормативный анализ продолжит опираться на упрощенные предположения о динамике рынка, мы рискуем принять политику, которая нанесет вред тем самым потребителям, которых они стремятся защитить.

Экономические недостатки в подходе Министерства юстиции

Дебаты по поводу инструментов алгоритмического ценообразования должны основываться на том, как эти технологии на самом деле функционируют на рынках недвижимости.

Современное программное обеспечение для ценообразования обычно объединяет несколько потоков данных — включая условия местного рынка, сезонные закономерности, характеристики объекта недвижимости и более широкие экономические показатели — чтобы предложить оптимальные стратегии ценообразования. Этот процесс отражает то, как управляющие недвижимостью всегда принимали решения о ценообразовании, но с большей аналитической точностью и более глубоким пониманием рынка.

Важно отметить, что эти системы не диктуют цены. Они предоставляют рекомендации, которые управляющие недвижимостью могут принять, изменить или отклонить, основываясь на своем деловом суждении и знании местных условий.

В то время как Министерство юстиции жалоба привлекло внимание заголовков газет и породило худшие подозрения общественности относительно поведения арендодателей, РеалПейдж Дело будет зависеть от реальных данных, которые еще не подверглись достаточному анализу. Например, в жалобе Министерства юстиции утверждается:

Такая динамика существует не только на рынках с растущим спросом, но и на так называемых «нисходящих рынках», где спрос снижается. … AIRM и YieldStar максимально сопротивляются снижению цен на падающих рынках, одновременно достигая целевого уровня заполняемости. RealPage сообщила одному из потенциальных клиентов AIRM, что сочетание «ИИ и надежных данных в экосистеме RealPage» позволит арендодателю «избежать гонки ко дну на падающих рынках».

Напротив, Арпит Гупта из Нью-Йоркского университета примечания :

Академическое исследование RealPage подчеркивает, что они помогают рынку быстрее достичь равновесия. Это влечет за собой повышение арендной платы на ограниченных рынках; но и более быстрая аренда уменьшается во время падающих рынков.

Если даже такие фундаментальные факты, как поведение цен на падающем рынке, являются предметом спора, то, как говорят по телевидению, на RealPage «присяжные еще не решены».

Особого внимания заслуживают преимущества алгоритмов ценообразования для более мелких участников рынка. Раньше только крупнейшие компании по управлению недвижимостью могли позволить себе сложный анализ рынка, наличие команд аналитиков для отслеживания рыночных тенденций и оптимизации ценовой стратегии. Благодаря алгоритмическому ценообразованию мелкие арендодатели теперь имеют доступ к анализу аналогичного качества, хотя многие продолжают проверять свою интуицию. В жалобе Министерства юстиции цитируется электронное письмо владельца недвижимости:

Я также полагаюсь на сравнение доступных единиц измерения с прил.[usted] необходима аренда, для прогнозирования арендных ставок, для проверки ценовых рекомендаций. Эти данные всегда являются фактором, влияющим на мои решения о ценообразовании.

Кажется очевидным, что эти инструменты служат повышению эффективности рынка, а не вредят ему. Когда управляющие недвижимостью имеют более полную информацию о рыночных условиях, они могут быстрее адаптироваться к изменениям спроса и предложения. Такая оперативность на самом деле помогает предотвратить устойчивый рост цен, который может произойти, когда рынки медленно приспосабливаются к изменяющимся условиям. Например, объекты недвижимости, использующие сложные инструменты ценообразования, могут быстрее реагировать на сезонные изменения спроса, предотвращая скачки цен, которые происходят, когда менеджеры медленно приспосабливаются к фактам на местах.

Инструменты ценообразования, основанные на данных, выполняют несколько важных рыночных функций, помимо простого установления цен. Они могут помочь управляющим недвижимостью лучше прогнозировать сроки проведения технического обслуживания и ремонта с учетом рыночных условий; оптимизировать продолжительность аренды и сроки продления; выявлять тенденции развивающихся рынков, которые влияют на инвестиционные решения; и сократить долю вакантных площадей за счет более точного ценообразования.

Эти функции способствуют более эффективной работе рынка, принося пользу как владельцам недвижимости, так и арендаторам. Например, более низкий уровень вакантных площадей позволяет управляющим недвижимостью распределять фиксированные затраты на большее количество квартир, потенциально смягчая ценовое давление. Лучшее время проведения технического обслуживания может помочь сохранить качество недвижимости при одновременном снижении затрат.

Также важно рассмотреть альтернативу. Без сложного анализа цен управляющие недвижимостью часто по умолчанию придерживаются грубых эмпирических правил – таких как автоматическое ежегодное увеличение цен или простое сопоставление цен с конкурентами – которые на самом деле могут создать больше искажений на рынке, чем подходы, основанные на данных. Современные инструменты ценообразования могут помочь менеджерам принимать более тонкие решения, которые лучше отражают реальные рыночные условия.

Когда и крупные, и мелкие управляющие недвижимостью имеют доступ к сложному анализу рынка, конкуренция может больше сосредоточиться на подлинной дифференциации в качестве недвижимости и услугах, а не на информационной асимметрии, которая исторически приносила пользу крупнейшим конкурентам. Этот сдвиг в конечном итоге принесет пользу арендаторам, поскольку будет способствовать созданию более прозрачных и эффективных рынков.

Юридические недостатки в подходе Министерства юстиции

Теория вреда, выдвинутая Министерством юстиции в РеалПейдж Дело рискует фундаментально изменить антимонопольное правоприменение в эпоху цифровых технологий. Если бы суды сочли использование единого программного обеспечения для ценообразования равносильным сговору, этот прецедент мог бы заморозить инновации далеко за пределами сектора недвижимости.

Обмен информацией может повысить эффективность рынка, помогая фирмам принимать более обоснованные независимые решения. Сговор, напротив, требует соглашения – явного или молчаливого – о координации ценообразования или другого конкурентного поведения. Министерства юстиции РеалПейдж жалоба фактически стирает это различие.

Раздел 1 Антимонопольного закона Шермана требует доказательств соглашения об ограничении торговли, а не просто параллельного…