
В Атланте арендатор, ищущий скромную квартиру, может заметить загадочную тенденцию: квартиры в, казалось бы, похожих зданиях стоят почти одинаково. Это не совпадение. Инструмент искусственного интеллекта под названием «AI Revenue Management», встроенный в программное обеспечение для управления недвижимостью RealPage, формирует арендную плату для миллионов американцев.
Согласно отчету Совета экономических консультантов Белого дома (CEA), этот ИИ не просто влияет на рынок — он повышает арендную плату, часто даже без необходимости обсуждать единую цену арендодателям.
Картель, управляемый ИИ
Программное обеспечение, созданное RealPage, использует алгоритмы, предлагающие оптимальные цены на аренду на основе данных конкурентов. Якобы этот инструмент призван помочь арендодателям максимизировать доход. На самом деле, критики утверждают, что это способствует чему-то более тревожному: координации цен.
Анализируя рыночные данные и рекомендуя цены, ИИ эффективно позволяет арендодателям действовать как единый доминирующий субъект — картель. Алгоритм рекомендует цены выше, чем цена, максимизирующая прибыль, которую каждый арендодатель установил бы самостоятельно, утверждает CEA. Такое поведение, известное как «фиксация цен», является незаконным в соответствии с Законом Шермана, который ставит вне закона антиконкурентную практику.
Масштаб проблемы ошеломляет. Почти каждая четвертая многоквартирная недвижимость в США, сдаваемая в аренду, использует программное обеспечение RealPage. В таких городах, как Атланта, Даллас и Денвер, это число превышает 50%. Согласно отчету CEA, в среднем арендаторы в этих объектах, управляемых искусственным интеллектом, платят на 70 долларов больше в месяц — в общей сложности 3,6 миллиарда долларов в год. В некоторых регионах прирост благодаря ИИ достигает 181 доллара в месяц.
Отказ от алгоритмического ценообразования

Обратная реакция была быстрой. Министерство юстиции (DOJ) и генеральные прокуроры восьми штатов подали гражданский антимонопольный иск против RealPage, утверждая, что программное обеспечение «лишает арендаторов преимуществ конкуренции» и наносит вред миллионам американцев, по словам журналистов из Популярная информация .
RealPage отвергает обвинения, утверждая, что арендодатели имеют «100% право принимать или отклонять рекомендации по ценам на программное обеспечение». Однако данные отдельного группового иска говорят об обратном. Согласно жалобе, RealPage использует систему соответствия для обеспечения соблюдения цен, генерируемых искусственным интеллектом. Арендодатели, которые отклоняются от правил, часто сталкиваются с препятствиями, нуждаясь в одобрении «консультантов по ценообразованию» RealPage или высшего руководства. Свидетели сообщают, что просьбы об отклонении отклоняются почти в 99% случаев.
Некоторые города берут дело в свои руки. Сан-Франциско и Филадельфия уже приняли законы, запрещающие алгоритмическим инструментам, таким как RealPage, устанавливать арендную плату. Другие города, включая Сан-Хосе и Сан-Диего, рассматривают возможность принятия аналогичного закона.
Рынок навсегда изменился?
Последствия ИИ RealPage выходят далеко за рамки клиентов, на которых он напрямую влияет. Устанавливая более высокую арендную плату, программа вынуждает арендодателей, не участвующих в программе, также поднять цены. Этот волновой эффект означает, что истинная стоимость инфляции арендной платы, вызванной ИИ, может оказаться на миллиарды больше, чем оценки CEA.
Критики утверждают, что это отражает более широкую проблему с ИИ на рынках. Хотя эти инструменты обещают эффективность, они часто усугубляют неравенство. Жилье, основная человеческая потребность, становится еще одной сферой, где алгоритмы приносят пользу корпорациям за счет частных лиц.
Поскольку судебные иски и законы продолжают разворачиваться, возникает один вопрос: какой уровень контроля должен иметь ИИ в формировании рынков, от которых мы зависим? Для миллионов арендаторов ответ может определить, смогут ли они позволить себе оставаться в своих домах.