Лидер Гонконга Джон Ли на этой неделе ослабил введенные в городе десятилетие меры по охлаждению жилой недвижимости, но остается вопрос, достаточно ли этого для повышения настроений рынка и снижения объемов сделок в секторе частного жилья.

«Хотя смягчение ограничений на собственность было долгожданным, BSD [buyers’ stamp duty] сокращение с 15,0% до 7,5% нас удивило; остальные послабления были сопутствующими», — написал в заметке Кен Юнг из Citi.

Он не ожидает, что этот шаг изменит тенденцию к снижению цен на недвижимость в Гонконге, поскольку процентные ставки остаются высокими.

По данным агентства недвижимости Midland Realty, средний коэффициент оборачиваемости рынка вторичной недвижимости в период с 2017 по 2023 год составляет 3,7%. Это по сравнению с 8,7% до вступления в силу мер по охлаждению в 2010 году.

Баггл Лау, главный аналитик Midland Realty, сообщил CNBC, что средний коэффициент оборачиваемости в 2022–2023 годах находится на историческом минимуме, поскольку цены на недвижимость скорректировались вниз почти на 20% с момента своего пика в августе 2021 года.

Он ожидает, что решение о политике даст ценам на недвижимость «шанс стабилизироваться» и увеличить объемы продаж.

По словам аналитика по недвижимости, для полного восстановления рынка, как с точки зрения цен, так и с точки зрения объема, в следующем году процентные ставки должны будут снизиться.

Он ожидает дальнейшего снижения цен на 5% в первой половине следующего года в случае снижения ставок.

Домовладелец из Гонконга К.С. Мок пытается продать свою квартиру до того, как его семья иммигрирует в конце года — популярная причина, по которой люди продают свою недвижимость в последние годы.

41-летний мужчина рассказал CNBC, что его квартира с 3 спальнями площадью 707 кв. футов в настоящее время продается за 9,5 миллиона гонконгских долларов (1,21 миллиона долларов), что на 20% ниже, чем цена его покупки в 2019 году.

Он сказал, что многие люди смотрели его жилье, но единственное предложение, которое он получил до сих пор, — это несоответствие.

«Теперь, когда мы подошли к продаже квартиры, мы обнаружили, что стоимость квартиры [is] уже примерно на 2 миллиона долларов меньше, поэтому немного подавлен, но нам пора уходить, так что, возможно, пришло время», — сказал Мок, признав, что последние меры по охлаждению «немного помогут» в его ситуации.

Между тем, 33-летняя Китти Ю считает, что ей «повезло», поскольку она продала квартиру и начала сдавать ее в аренду в феврале, как раз перед тем, как цены на недвижимость упали, а процентные ставки выросли.

Ю родила первенца в начале этого года, и ей нужен был дом побольше, чтобы разместить свою растущую семью.

«Честно говоря, мы все еще не можем решить, стоит ли нам покупать новую квартиру, хотели бы купить квартиру еще раз», — сказала она.

«Я думаю, что цена на данный момент все еще высока, даже если она имеет тенденцию к снижению, но я считаю, что она все еще завышена», — сказала Ю, которая не считает, что последние политические послабления повысят ее аппетит к покупке дома.

В отличие от Мока и Ю, Юджин Лоу как новый домовладелец сталкивается с проблемой роста ставок по ипотечным кредитам.

Вместе со своей матерью 30-летний Ло купил квартиру на этапе строительства в 2021 году и переехал в нее в прошлом году. Его ставка по ипотеке началась с 1,9% и в настоящее время составляет 3,375%. Это означает, что ему нужно платить дополнительно 6000 гонконгских долларов (767,09 долларов США) в месяц за проценты, из-за которых, по его словам, он чувствует себя «очень плохо».

«[It was] неожиданно… потому что я ожидал, что HIBOR может вырасти, но я не ожидал, что базовая ставка также вырастет, и тоже на очень высокий процент».

Потенциальные покупатели жилья в Гонконге могут выбрать привязку своей ставки по ипотеке к HIBOR или основной ставке, известной как «План H» и «План P». HIBOR относится к процентной ставке по межбанковским заимствованиям, тогда как основная ставка определяется отдельными банками.

В условиях низких процентных ставок основная ставка обычно является более популярным выбором, поскольку она считается более стабильной и залогодателю легче строить финансовые планы.

Несмотря на сожаление по поводу момента покупки, Ло заявил, что последнее смягчение политики не повлияет на это решение.

Недавний отчет UBS показал, что Гонконг занимает 6-е место в рейтинге переоцененных городов в Глобальном индексе пузырей недвижимости. В тройку лидеров вошли Цюрих, Токио и Майами.

«Самый большой риск [to Hong Kong’s property market] будет [a] продолжительная среда с высокими процентными ставками и, следовательно, дальнейшее увеличение стоимости ипотеки. В долгосрочной перспективе это будет геополитический риск», — сказал представитель UBS по китайскому рынку недвижимости Марк Люн в электронном письме CNBC.

Описывая нынешние настроения как «немного слабые», он ожидает, что этот политический адрес высвободит значительную покупательную способность у неместных эмигрантов, которые ждут возможности стать постоянными жителями.

Учитывая, что на рынке вторичной недвижимости разница спроса и предложения остается высокой, а многие домовладельцы не желают продавать свою недвижимость со скидкой, Люнг сказал, что он ожидает, что цены на недвижимость не смогут обратить вспять нисходящую тенденцию.

Что касается первичного рынка, он ожидает, что застройщики теперь будут более склонны снижать цены, чтобы увеличить продажи и «рециркулировать наличные, учитывая более высокие процентные ставки».

«Ценообразование должно быть сдержанным, поскольку мы считаем, что застройщики могут быть агрессивными в установлении цен и, следовательно, ограничить потенциал восстановления цен», — добавил он.