В последние годы произошел большой отток жителей из Калифорнии и Нью-Йорка в такие места, как Техас и Флорида. Концепция «выявленных предпочтений» предполагает, что эти быстрорастущие государства могут быть лучшими местами для жизни. Но на самом деле есть два способа думать о «лучшем месте»:

1. Лучшее место оценивается исключительно по удобствам, влияющим на качество жизни.

2. Лучшее место с учетом как удобств, так и стоимости жизни.

По аналогии, лучшей машиной может быть Rolls Royce. Но лучшим автомобилем по соотношению цена-качество может быть Toyota Camry. Если это так, можно ожидать, что большинство людей выберут Camry, хотя в некотором смысле Rolls Royce — лучший автомобиль. В сегодняшнем посте я бы хотел рассмотреть лучшее место для жизни в смысле Роллс-Ройса, а не Камри.

Посмотрите этот заголовок и подзаголовок в Регистрация ОК :

И 51% из Топ-150!

Я был взволнован, увидев эту историю, поскольку она предполагает, что я решил жить в «Роллс-Ройсе» штатов. Регистр OC определяет «недоступное» на основе соотношения средней цены на жилье к доходу. Но очевидно, что эти места не являются буквально недоступными, поскольку в Калифорнии проживают 39 миллионов человек. Вместо этого считайте, что такое высокое соотношение отражает высокий уровень удобств. Люди будут платить больше за привилегию жить в Калифорнии. Если провести аналогию, акции с высоким P/E обладают нематериальными положительными качествами, которые не проявляются в обычных показателях, таких как текущая прибыль.

Может показаться странным утверждение, что Калифорния — лучшее место для жизни, учитывая широко освещаемые в ней проблемы, такие как чрезмерное регулирование, дорожное движение, преступность и бездомность. Но если у меня есть выбор между доверием СМИ и доверием рынку, я каждый раз выберу рынок. Рынок говорит нам, что Калифорния — прекрасное место для жизни. Здесь предпочитают жить даже бездомные. Люди уезжают не потому, что Калифорния — плохое место, поскольку снижение спроса на жилье приведет к таким низким ценам на жилье, которые мы наблюдаем в Детройте. Люди уезжают из-за сокращения предложения жилья; Калифорния отказывается строить больше домов. Жители Калифорнии решили, что им просто не нужно больше людей. (Я не согласен с этим решением, но я в меньшинстве.)

Если я прав, то мы могли бы ожидать, что в Калифорнии самые недоступные места — это те, где меньше проблем. Округ Ориндж не является полностью свободным от проблем, но здесь меньше чрезмерного регулирования, дорожного движения, преступности и бездомности, чем в остальной части Калифорнии. Таким образом, стоит отметить, что, хотя в округе Ориндж проживает менее 10% населения Калифорнии, у нас есть 10 из 25 крупнейших городов Калифорнии по недоступности. Это говорит о том, что округ Ориндж может быть лучшим округом в Америке. Самым недоступным местом из всех является Ньюпорт-Бич, высококлассный прибрежный поселок в Октябрьском округе.

Итак, отвечая на вопрос, вынесенный в заголовок блога: Ньюпорт-Бич — лучшее место для жизни в Америке, если не во всем мире.

Существует два типа «выявленных предпочтений». Отток людей из Калифорнии говорит о том, что мы не Toyota Camry штатов. Но выявленные предпочтения также проявляются в ценах на жилье (землю). Высокие цены на дома в Калифорнии позволяют предположить, что мы — Роллс-Ройс штатов.

ПС. Я считаю, что список реестра OC был ограничен городами с населением более 100 000 человек. Таким образом, вполне возможно, что небольшие места, такие как Беверли-Хиллз и Лагуна-Бич, станут еще более недоступными.