Давняя традиция, согласно которой продавцы домов получают комиссионные от агентов по недвижимости своих покупателей, вскоре может уйти в прошлое.

Недавний коллективный иск в штате Миссури на сумму в несколько миллиардов долларов показал, что Национальная ассоциация риэлторов (NAR) вместе с некоторыми из крупнейших брокерских фирм по недвижимости в стране нарушила антимонопольное законодательство, сговорившись искусственно завышать и поддерживать высокие комиссионные с продаж. NAR и другие брокерские компании сталкиваются с множеством новых и старых исков, в которых содержатся аналогичные претензии.

Иски уже привели к внесению некоторых изменений в соглашения, которые продавцы подписывают со своими агентами по недвижимости, устанавливающие параметры распределения комиссионных.

Но в зависимости от того, как в конечном итоге будут развиваться дела, они могут разрушить оплот NAR над системой, которую уже давно критикуют за то, что она ставит в невыгодное положение продавцов и покупателей, устанавливая и поддерживая ставки брокерских комиссий на уровне 5–6% от цены продажи дома. Это также окажет волновое воздействие на рынок жилья в целом.

«Вся эта практика должна быть прекращена», — сказал Yahoo Finance Патрик Кни, один из адвокатов, представляющих истцов по делу, недавно возбужденному в Южной Каролине. «Нам просто нужно вернуться к свободному рынку».

Случаи

Шум этой перетряски усилился 31 октября, когда единогласное жюри в составе восьми членов пришло к выводу, что с 2015 года NAR и ее соответчики-брокеры, принадлежащие к профессиональной организации NAR, нанесли продавцам жилья ущерб на сумму 1,79 миллиарда долларов.

В НА заявили, что планируют обжаловать приговор. Однако аналогичные коллективные иски последовали за последние три недели в Миссури, Южной Каролине, Нью-Йорке, Иллинойсе и Техасе, что добавилось как минимум к одному более старому делу в Иллинойсе, которое все еще ожидает суда.

В основе этих исков лежат правила NAR, которые, по мнению адвокатов истцов, фактически вынуждают продавцов выплачивать комиссионные агентам покупателей.

Служба множественных списков NAR (MLS), база данных, в которой 88% продавцов выставили свои дома в этом году, остается основным инструментом для подбора покупателей и продавцов жилья. Брокеры, которые включают недвижимость своих клиентов в базу данных, также должны согласиться разделить свои комиссионные с другими участниками MLS.

История продолжается

Это соглашение, как утверждают истцы по делу Миссури и другие, искусственно повышает цены на жилье и лишает продавцов, а в одном случае и покупателей, прибыли.

«Только в нашем маленьком штате Южная Каролина группа Keller Williams… в 2022 году имела объем продаж в размере 940 миллионов долларов. Навязанная продавцу сумма составит 28 миллионов долларов плюс в год», — сказал Кни.

NAR, со своей стороны, утверждает, что их структура комиссионных, существующая более 100 лет, приносит пользу потребителям.

Присяжные в штате Миссури с этим не согласились. Этот вердикт, который дает судье, председательствующему по делу, право назначать тройную или «тройную» компенсацию ущерба, может увеличить ущерб до 5 миллиардов долларов против NAR и ее сообвиняемых.

Кроме того, как сообщается, Министерство юстиции также рассматривало возможность юридического вмешательства. В июле 2021 года министерство прекратило продвижение соглашения с NAR после того, как пришло к выводу, что оно может помешать его способности защищать конкуренцию на рынке, что «глубоко влияет на финансовое благополучие американцев». С тех пор агентство подало апелляцию на решение судьи, запрещающее ему возобновлять расследование по двум политикам НАР.

уже изменились

Угроза исхода дела Миссури, а также других дел, находящихся на рассмотрении, и возможных действий Министерства юстиции уже оказала влияние на влияние НА на покупку и продажу жилья.

Читать далее: Как купить дом в 2023 году

Накануне суда организация изменила формулировку своего соглашения об участии, убрав правило, требующее от брокеров-продавцов делить комиссионные. В пересмотренном соглашении обязательные комиссии покупателя NAR снижены до 0 долларов США.

Хотя это изменение может предотвратить будущие антимонопольные иски, связанные с комиссионными, выплачиваемыми в соответствии с новым соглашением NAR, этого может быть недостаточно, чтобы остановить поток действий, направленных на возвращение уже выплаченных брокерских комиссий.

«По нашему мнению, это всего лишь показуха», — сказал Yahoo Finance Мэтью Шили, еще один адвокат, представляющий истцов из Южной Каролины. «Мы не думаем, что это решит проблему… Какой агент по покупке собирается отвезти покупателя в этот дом?»

На местном уровне ассоциации недвижимости также приняли это к сведению.

Например, Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY) объявил, что начиная со следующего года агенты продавца не смогут предлагать компенсацию или напрямую выплачивать компенсацию агенту покупателя. Вместо этого любая компенсация агенту по недвижимости покупателя от продавца должна быть согласована и выплачена непосредственно продавцом, согласно часто задаваемым вопросам об изменениях.

Аналогичным образом в Калифорнии ассоциация риэлторов в прошлом году обновила свое соглашение о покупке недвижимости, указав порядок выплаты комиссионных агентам покупателя.

Новое соглашение о покупке под названием RPA включает раздел «Платеж продавца брокеру покупателя», в котором указывается, что «покупатель заключил письменное соглашение о компенсации». [the] брокер покупателя». В нем также указывается, что продавец согласился оплатить обязательство.

Что будет на комиссиях?

Эти недавние изменения соответствуют тому, как Ник Оливер, главный брокер Hauseit, считает, что эти дела изменят отрасль.

«В конечном итоге это просто приведет к большей прозрачности в том, как оговариваются ставки комиссионных с продавцом и листинговым агентом и как они фактически представлены в листинговом соглашении», — сказал Оливер, чья фирма предлагает «а ля карт» брокерские услуги, которые соединяют традиционную комиссионную модель продаж NAR и модель продажи владельцем. Эти гибридные услуги позволяют продавцам покупать только те листинговые услуги, которые им необходимы.

Еще одним потенциальным изменением является полный блок соглашений о разделе гонораров НАР.

«Мы думаем [the Missouri] Решение увеличивает шансы на запрет распределения комиссионных», — написал аналитик Jefferies Джон Колантуони в записке для клиентов после вынесения приговора.

Но когда это произойдет, еще неизвестно. В письме акционерам Zillow сообщила, что из-за апелляций могут пройти годы, прежде чем дела повлияют на рынок недвижимости. Тем не менее, как минимум, генеральный директор Redfin Гленн Келман написал в блоге, что неопределенность вокруг исков может побудить клиентов договориться о более выгодных условиях, чтобы сэкономить деньги. С этим согласны и другие эксперты.

«Я думаю, что сейчас самое время быть более агрессивным с агентом по листингу недвижимости и уменьшить это условие», — сказал Yahoo Finance Кевин Филдс, доцент кафедры клинических финансов и экономики бизнеса.

В условиях нынешней жилищной ситуации Филдсу также любопытно, смогут ли покупатели и продавцы договориться о «фиксированных 4% по всем направлениям», при этом 2% будут разделены между продавцом и агентом покупателя.

Если это не сработает, сказал Филдс, можно было бы перейти к «почасовой компенсации вместо комиссионной структуры с высокой стоимостью цен на жилье».

Что это значит для рынка жилья

И возникает вопрос о том, как полный запрет распределения комиссионных или снижение комиссионных повлияет на рынок жилья в целом.

Теоретически это должно привести к снижению цен на жилье, сказал Yahoo Finance Джон Кэмпбелл, управляющий директор по исследованиям рынка акций Stephens Inc.

«С академической точки зрения так и должно быть», — сказал Кэмпбелл.

Филдс согласился, отметив, что теперь комиссия «заложена в большинство листинговых цен».

«Если этот продавец должен будет заплатить всего 5%, тогда они собираются увеличить покупную цену этого дома на 5%, чтобы компенсировать затраты, которые им придется заплатить за дом. комиссий», — сказал Филдс. «Поэтому теоретически это должно снизить листинговые цены».

Это справедливо и для более нормального рынка жилья. Но сегодняшний рынок настолько испытывает дефицит предложения, что даже удвоение ставок по ипотечным кредитам за последний год не смогло навсегда остановить рост цен на жилье. Фактически, стоимость жилья достигла еще одного максимума в августе, когда ставки по ипотечным кредитам достигли 22-летнего максимума.

Поскольку доступность жилья становится все хуже, юридические проблемы могут побудить кредиторов предлагать комиссионные за недвижимость для финансирования ипотеки заемщика, если покупатель будет вынужден платить комиссию своему агенту из своего кармана.

Читать далее: Виды ипотечного кредита: Покупка дома в 2023 году

«Это станет сильным толчком к тому, чтобы кредиторы начали разрешать включать эти комиссии в ипотечные кредиты», — сказал Филдс. «Потенциальному покупателю нужно будет определить как цену покупки, так и потенциальную комиссию, а затем также оплатить любую стоимость транзакции, возложенную на покупателя. Это будет значительно больший кусок для покупки».

Это, по его словам, приведет к «меньшему количеству сделок с недвижимостью в Соединенных Штатах».

Алексис Кинан — юридический репортер Yahoo Finance. Следите за Алексисом в Твиттере @alexiskweed . Дэни Ромеро — репортер Yahoo Finance. Следуйте за ней в Твиттере @daniromerotv .

Нажмите здесь, чтобы просмотреть новости, отчеты и анализ рынка недвижимости и жилья, которые помогут вам принять инвестиционные решения. .