Фрипик Стоимость арендной платы за жилье увеличилась на 16,55% в 2022 году, что является самым высоким ростом за 11 лет.

В 2022 году цена на аренда недвижимости зафиксирован самый высокий рост за последние три года, согласно данным индекса QuintoAndar. Исследование, проведенное компанией, свидетельствует о том, что средние значения в Рио де Жанейро вырос на 17,1% в 2022 году, в то время как Сан-Паулу увеличился на 15,5%. В предыдущем году колебания составили 6,22% в столице Рио-де-Жанейро и 3,16% в столице Сан-Паулу. На 2023 год рынок недвижимости цены на аренду должны продолжать демонстрировать стабильный рост цен, но более умеренными темпами, ниже того, что наблюдалось в 2022 году. «Можно увидеть, что рынок аренды в 2022 году следовал за моментом бразильской экономики, при этом рост был зарегистрирован во всех сегментах. Возврат к очной работе и учебе, а также стабилизация гибридных моделей были основными факторами этого роста, особенно в регионах, которые являются коммерческими и образовательными центрами с хорошей доступностью. Кроме того, в пиковый период пандемии многие арендодатели предпочли не вносить или внесли меньшую корректировку в арендную плату, чтобы дать возможность платить арендаторам в сценарии экономического кризиса. В 2022 г., с нормализацией сценария, этот ранее подавляемый спрос снова вырос, причем ускоренными темпами. В этом году рынок аренды должен продолжать демонстрировать стабильный рост цен, но более умеренными темпами. Замедление мировой экономики, добавленное к внутреннему контексту высокий интерес рисует сложный сценарий на 2023 год», — оценивает Винисиус Ойке, экономист Quinto Andar.

Директор по институциональным отношениям Бразильской ассоциации рынка недвижимости (ABMI) Альфредо Фрейтас отмечает, что высокие цены были зафиксированы не только в Рио и Сан-Паулу, но и в других столицах, которые пострадали от повышения цен на недвижимость. «Есть несколько переменных, которые привели к внезапному изменению стоимости недвижимости, с акцентом на поведение людей в условиях пандемии, с поиском улучшения пространства дома для размещения работы. Домашний офис заставил людей стремиться расширить свое пространство. Многие люди, которые жили со своими семьями, искали собственное жилье. В результате стоимость недвижимости значительно увеличилась ввиду спроса на лучшее жилье, будь то строительство, ремонт или покупка земли. Был больший поиск подразделений и строительства, спрос, который захватил производственный сектор без или с недостаточным запасом. Индексы CBIC показывают, что с января 2020 года по январь 2022 года затраты на строительство выросли более чем на 50%. Все это привело к изменению поведения этих цен по всем доступным продуктовым линейкам с бюджетных на средние свойства. Это отражается на рынке аренды», — уточняет он. Он также видит тенденцию роста стоимости недвижимости в 2023 году, но не такими темпами, как в прошлом году.

Винисиус Ойке добавляет, что глобальная экономика в целом должна замедлиться в 2023 году и что идет дискуссия о том, будет ли рецессия во всем мире. Этот сценарий напрямую повлияет на экономика Бразилии, которая должна расти меньше, по мнению эксперта. «Конец цикла высоких процентных ставок — это позитивная новость, но поддержание высоких процентных ставок делает жилищные кредиты более дорогими. Если инфляция продолжит снижаться, Центральный Банко может быть возможность начать снижение процентных ставок во второй половине этого года. В этом контексте сектор недвижимости также должен расти меньше. Следующие два года будут более сложными для рынка недвижимости, но сектор достаточно устойчив и должен продолжать показывать хорошие результаты. Условия финансирования покупки характеристики будут менее привлекательными, чем в недавнем прошлом. С другой стороны, происходит нормализация цен на средства гражданского строительства, которые сильно выросли в 2021 и 2022 годах. Повышение цен на аренду также сигнализирует о большем аппетите к этому типу жилья и побуждает сектор концентрировать свои усилия и искать новые решения. Например, строительство объектов, полностью предназначенных для сдачи в аренду, распространено в таких странах, как США, но относительно редко встречается на бразильском рынке», — указывает он.

Кроме того, директор ABMI отмечает, что из-за стимулов к строительству и нехватки доступной недвижимости в последние годы 2023 год принесет больше предложений жилья. «Недвижимость проектировалась и снималась с полок ваших застройщиков, чтобы эффективно выходить на рынок сейчас, во всех сферах. У нас также есть возможное возобновление Minha Casa, Minha Vida в этот период через Caixa Econômica Federal, что может еще больше увеличить предложение. С новыми запусками мы будем больше сбалансировать спрос и предложение, поэтому у нас не будет такого значительного роста, как в 2022 году. Но процесс оценки продолжается, просто по-другому. В последние годы у нас был очень сильный нагрев рынка аренды. Люди откладывали решения о покупке, ожидая доступного состояния и безопасности в политическом и экономическом сценарии. Итак, произошла большая миграция в аренду, которая страдает от значительного недостатка предложения. Для инвесторов это становится большим бизнесом, и большие группы ищут рынок лизинга жилья, потому что их прибыльность сильно растет по сравнению с продажной стоимостью», — рассказывает он.

Что касается тенденций на следующий год, экономист Quinto Andar отмечает, что в Сан-Паулу год также будет отмечен большим количеством запусков. «Многие из них куплены инвесторами, ориентированными на рынок аренды. Адаптация этих единиц к спросу арендаторов будет иметь решающее значение для работы рынка аренды в городе. В Рио в этом году должен повториться сценарий роста цен, но более скромными темпами. Данные индекса QuintoAndar в конце прошлого года уже свидетельствовали о замедлении роста рынка кариоки, в основном за счет восстановления цен, практиковавшихся в последние годы во многих районах, особенно в районах с лучшим транспортным предложением. И первые месяцы этого года будут иметь решающее значение для закрепления этого видения. С макроэкономической точки зрения лучший способ стабилизировать рост цен на аренду — увеличить предложение жилья. Помимо нынешнего дефицита жилья, в ближайшие десятилетия спрос на жилье в городах должен продолжить расти. Единственное решение сдержать рост цен — обеспечить рост предложения жилья», — размышляет он.

Директор ABMI видит рост предложения недвижимости, и благодаря этому у потребителей теперь больше возможностей вести переговоры и заключать выгодные сделки. «У нас действительно больше запусков в бразильских столицах, и это даже к лучшему меняет положение этого клиента, который был немного заложником цен в период пандемии. Происходит большое изменение, благоприятное для потребителя и покупки. Это хорошее время для поиска новых объектов и предложения скидок, особенно при возобновлении объектов эконом- и популярного класса. Этот стимул создает большой стимул в производственной цепочке сектора. Но в секторе аренды спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому арендатор должен проводить много исследований и искать решения в районах, близких к крупным городским центрам. Всегда стремитесь к тому, чтобы расходы на жилье никогда не превышали 30-35% вашего дохода. Думаю, через два-три года у нас будет больше баланса на этом рынке, а в ближайшем будущем и более разумные цены», — размышляет он.

В заключение Винисиус Ойке заявил, что рост цен на аренду заставляет людей больше копать и пытаться вести переговоры при закрытии недвижимости, даже на жарком рынке. «Данные показывают, что еще есть место для переговоров. Лучшая альтернатива, однако, заключается в том, чтобы предвосхитить поиск недвижимости, не оставляя его только на последний момент. Чем дольше время поиска, тем больше вероятность получения скидок и лучших возможностей. Первый квартал является пиковым сезоном в сфере недвижимости, так как срок действия многих контрактов истекает в конце года, что увеличивает спрос в последующие месяцы. Поэтому важно искать заранее, хорошо использовать поисковые фильтры и быть в курсе ценового ряда в выбранном регионе. Стоит поискать информацию об арендной плате в аналогичных объектах в регионе, поговорить с людьми, которые живут в том же кондоминиуме, и изучить другие похожие объекты поблизости. Это помогает лучше понять реальную стоимость. Кроме того, всегда полезно откалибровать предложение в соответствии с состоянием объекта и попытаться выяснить, давно ли оно находится на рынке. Все это способствует согласованию стоимости, которая является более справедливой как для арендатора, так и для владельца», — заключает он.