Увеличение относительной цены на жилье (по отношению к ценам на другие товары и услуги) является следствием того, что предложение увеличивается меньше, чем спрос. Здесь действуют многие экономические факторы, такие как рост населения, цены на землю и затраты на строительство. Многие политические мандаты и запреты играют роль в ограничении предложения нового жилья. Регулирование зонирования является важным фактором. Импортные пошлины на канадские пиломатериалы облагают специальным налогом строительство домов. За последние два года ФРС повысила процентные ставки – и, таким образом, косвенно, ставки по ипотечным кредитам – чтобы контролировать инфляцию, вызванную деньгами, которые она создала для покрытия более высоких государственных расходов.

Другие вмешательства работают по-другому. Роль федерального правительства в предоставлении ипотечных кредитов, вероятно, снижает их цены. Что касается спроса, вычет процентов по ипотечным кредитам из подоходного налога (как и любое субсидирование покупки жилья) приводит к росту спроса и цен на жилье. Чистый эффект многочисленных государственных вмешательств на конкретные рынки часто неясен.

Противоречия в политике правительства не являются чем-то необычным, но остается незамеченным более фундаментальный вопрос: почему правительства должны занимать позицию в пользу или против некоторых домовладельцев? Почему правительства вообще должны беспокоиться по этому поводу (кроме того, чтобы поставить под сомнение существующие меры вмешательства)? Рассмотрим простой случай с жильем, занимаемым владельцами (домами или квартирами), и ростом цен на него.

Когда цены на жилье растут, новому покупателю приходится платить больше, в то время как существующий владелец видит, что стоимость его актива увеличивается, и может получить больше от его продажи. Преимущество имеют наследники умершего домовладельца или любой домовладелец, желающий уменьшить размер. Домовладелец, который продает дом по более высокой цене, очевидно, понимает, что дополнительные деньги для него (или для нее, конечно) ценнее, чем преимущество остаться на месте. Если домовладелец увеличивает площадь, разница в цене между его старым и новым домом может увеличиться, но это не обязательно верно для диверсифицированного рынка, где цены на жилье не растут в одинаковой пропорции. Повторим вопрос: почему правительства, выступая за более низкие цены на жилье, проводят дискриминацию между одной группой граждан и другой, например, между новыми и нынешними домовладельцами?

Большая часть, если не вся политика правительства, заключается в произвольном принятии чьей-либо стороны и дискриминации среди граждан и эффективна только благодаря этому. По большей части это политическая сказка о том, что правительства производят «общественные блага», которых хотят все граждане, тем самым принося пользу всем. Когда они производят товары или услуги, которые можно назвать «общественными», то чаще всего это делается для определенной группы граждан. И ничто не гарантирует, что большинство граждан станут чистыми бенефициарами суммы государственного вмешательства. Правительства по существу или, по крайней мере, по большей части являются перераспределительными машинами. Основополагающим оправданием перераспределения является утилитарная фикция, согласно которой привилегированные граждане получают больше, чем те, кого дискриминируют, теряют, что первым больше помогают, чем вторым вредят.

Именно эта опасность эксплуатации одних граждан для помощи другим побудила Джеймса Бьюкенена и школу конституционной политической экономии подчеркнуть требование «общности» государственного вмешательства: никаких дискриминационных налогов, никаких неравных субсидий и никакого регулирования, направленного на распределение благ и затраты между группами (действительно, как и зонирование). Те же наблюдения побудили Антония де Жасая отвергнуть все моральные аргументы в пользу государства. Оба подхода – Бьюкенена и де Жасая – можно серьезно защитить. (Фридрих Хайек предлагает другой подход, который менее четко очерчен и его здесь можно оставить в стороне.)

Политическая функция государственного вмешательства, которое в некоторых случаях приводит к повышению цен на жилье, а в других случаях к их снижению, вероятно, заключается в положительном ответе на требования различных электоральных клиентов и особых интересов.

При наличии определенных общих условий формального равенства красота рынка состоит в том, что добровольный обмен без мошенничества между двумя взрослыми людьми происходит сам собой: каждый извлекает выгоду или думает, что получит в соответствии со своими собственными взглядами. Пытаться выяснить, кто больше всего выигрывает от свободного обмена, кто получает больше «полезности», — это глупая затея: это невозможно подсчитать, даже концептуально. Использование средств принуждения, включая специальные налоги, с целью заставить человека сделать выбор, отличный от того, который он сделал бы в противном случае, является произвольным авторитаризмом.

Мы можем повторить предписание правительствам, которое маркиз д’Аржансон, друг Вольтера и бывший министр Людовика XV, увековечил в своих мемуарах:Оставь это, морблю! Пусть это произойдет !” (Пусть это произойдет, ради Бога! Пусть это произойдет!).

******************************

Богиня жилья придет за некоторыми, от DALL-E и вашего скромного блоггера