Когда дело дошло до жилья, Сьюзен Апель и Кит Ирвин думали, что они ловко спланировали будущую жизнь. Они купили дом с четырьмя спальнями на двух акрах земли в Ливане, штат Нью-Хэмпшир, 24 года назад, и «мы позаботились о том, чтобы погасить ипотеку до выхода на пенсию», — сказала 71-летняя г-жа Апель.

Таким образом, накопленный ими собственный капитал (по их оценкам, их дом сейчас стоит около 700 000 долларов) позволит им продать его и сократить его до меньших и более удобных помещений, когда они им понадобятся.

Это время пришло. Г-жа Апель, профессор права на пенсии, испытывает трудности с подъемом по лестнице. Г-н Ирвин, 71 год, ранее работавший менеджером по работе с клиентами в местном бизнесе, устал от работы во дворе и уборки снега, и найти работников для выполнения этой работы стало сложно.

«Мы видим надпись на стене», — сказала г-жа Апель. Они начали покупать «красивую квартиру с двумя спальнями и небольшой гостиной, расположенную на одном этаже».

Но они не могут его найти. Местные застройщики строят четырехуровневые таунхаусы с еще большим количеством лестниц. Несколько подходящих одноэтажных домов мгновенно раскупаются. Горожане, спасающиеся от Covid, помогли поднять цены на жилье: одна квартира, которую пара недавно увидела, стоила 950 000 долларов и нуждалась в ремонте, сообщила г-жа Апель. Даже «крошечные коробки из-под обуви» продаются за 600 000 долларов.

«Мы были очень благодарны за то, что живем в этом прекрасном месте и заплатили за наш дом», — сказала г-жа Апель. «Нам никогда не приходило в голову, что это не дает нам возможности выбраться из этого».

Около 80 процентов пожилых людей живут в собственных домах. Но традиционное представление о том, что дом с выплаченной ипотекой может служить банкоматом для финансирования пенсионного обеспечения, меняется, сообщают экономисты. Домовладение больше не является безусловным преимуществом для некоторых пожилых людей.

«Они стареют на месте или застревают на месте?» — спросила Линна Чжу, экономист-исследователь из Городского института. «Нужно ли нам переосмыслить эту так называемую американскую мечту? Это работало для предыдущих поколений, но работает ли это и сегодня?»

Доля пожилых людей с ипотечной задолженностью растет на протяжении десятилетий. По данным Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, с 1989 по 2022 год доля домовладельцев в возрасте от 65 до 79 лет, имеющих ипотечные кредиты, выросла до 41 процента с 24. Сумма их задолженности также выросла до 110 000 долларов с 21 000 долларов с поправкой на инфляцию.

Например, 73-летний Дэвид Турофф, ветеринар из Плейсервилла, Калифорния, до сих пор имеет ипотеку в размере 180 000 долларов на свой дом с двумя спальнями. Он рефинансировал его, чтобы получить наличные, чтобы сохранить свою практику после рецессии 2008 года. «Я рад, что сделал это», — сказал он, но «это определенно был риск». Даже среди домовладельцев старше 80 лет 31 процент имеют ипотечные кредиты.

Увеличение остатков по ипотечным кредитам и более высокие процентные ставки – наряду с более высокими налогами на недвижимость, страхованием и другими расходами – помогли сделать 43 процента пожилых домовладельцев с ипотечными кредитами «обремененными расходами», определяемыми как траты 30 или более процентов своего дохода на жилье и связанные с ним расходы.

Конечно, средний размер собственного капитала также вырос, подскочив на 80 000 долларов всего за три года и достигнув 250 000 долларов в 2022 году. Во многом именно поэтому Центр пенсионных исследований Бостонского колледжа недавно снизил оценку доли американских домохозяйств, которые рискуют оказаться не сохранить свой уровень жизни после выхода на пенсию.

Индекс пенсионного риска центра упал до 39 процентов в 2022 году с 47 процентов в 2019 году. Это тревожная цифра, но это самый низкий показатель с тех пор, как центр начал отслеживать его 20 лет назад.

Центр основывает свои расчеты на том, что пожилые домовладельцы используют свой собственный капитал с помощью обратной ипотеки, как это сделали Барт Виндрам и Дебора Финк в 2020 году. Через Федеральное управление жилищного строительства они получили обратную ипотеку на свой таунхаус в Боулдере, штат Колорадо, с кредитной линией. до 382 000 долларов США.

«Причина заключалась в том, чтобы защитить наши пенсионные фонды как можно дольше», — сказал 71-летний г-н Виндрам, писатель и оратор.

Кредитная линия позволила им погасить существующую ипотеку, позволить себе операцию по удалению катаракты и сложное стоматологическое лечение (ни одно из которых не покрывается программой Medicare), заменить 22-летний автомобиль и обновить сантехнику, сохранив при этом свои пенсионные сбережения.

«Когда мы продадим это место, я ожидаю, что треть его стоимости, выраженная круглыми цифрами, пойдет на погашение обратной ипотеки», — сказал г-н Виндрам. Поскольку федеральное законодательство в 2015 году ужесточило государственное страхование и защиту потребителей, «мы чувствовали себя комфортно и уверенно, используя программу», — сказал он.

Доктор Чжу согласился, назвав федеральную обратную ипотеку «очень эффективным способом использовать собственный капитал».

Но получение обратной ипотеки или иное получение собственного капитала — это то, что на самом деле делают очень немногие пожилые домовладельцы.

Дженнифер Молински, которая руководит исследованиями в области жилья и старения в Гарвардском центре, ссылается на «двойную идею домовладения», согласно которой накопление жилищного богатства представляет собой «заначку, подушку для дальнейшей жизни».

«Но в то же время никто не хочет его трогать», — добавила она. «Они хотят оставить это своим детям. Они хотят сохранить его на случай чрезвычайной ситуации».

Кроме того, доступ к собственному капиталу не всегда прост и возможен. При использовании обратной ипотеки, застрахованной на федеральном уровне (официально — Home Equity Conversion Mortgages, или HECM), первоначальные затраты высоки (превышают 17 000 долларов США для г-на Уиндрама и г-жи Финк), а оформление документов существенно. В 2022 году только 64 500 заявителей старшего возраста получили обратную ипотеку по федеральной программе.

Другие способы получения доступа к собственному капиталу также стали более трудными, поскольку чрезвычайно низкие процентные ставки вернулись к более типичным уровням. Рефинансирование безналичного расчета домовладельцами старше 65 лет упало до 600 000 в 2022 году с 941 000 кредитов в 2021 году. «Это не так легко получить и не так рентабельно, как раньше», — сказал доктор Молинский.

Пожилым заемщикам отказывают в рефинансировании кредитов чаще, чем молодым, отчасти потому, что кредиторы учитывают не только активы, но и доходы, а доход обычно снижается по мере выхода работников на пенсию. Кредитные линии под залог собственного капитала, или HELOC, также чаще отказываются пожилым людям и менее привлекательны при более высоких процентных ставках. Затраты на техническое обслуживание со временем растут, поскольку дома стареют вместе со своими владельцами.

Более того, как обнаружили г-жа Апель и г-н Ирвин, нехватка подходящих и доступных домов для пожилых людей делает сокращение размеров затруднительным даже для тех, у кого значительный жилищный достаток. «Вы можете оказаться взаперти, когда захотите двигаться дальше», — сказал доктор Молинский.

Пожилые чернокожие и латиноамериканские домовладельцы находятся в особенно опасном положении, потому что большая часть их богатства связана с их домами, говорит Энтони Уэбб, старший научный сотрудник Новой школы социальных исследований.

«Нет ничего плохого в том, чтобы иметь ипотеку в пассиве баланса, если она соответствует средствам в активах», таких как пенсионные сбережения, инвестиции и пенсии, сказал он.

Но домовладельцы из числа меньшинств имеют гораздо меньше ликвидных активов, чем белые домовладельцы, отчасти из-за более низких пожизненных заработков. «Это история растущего неравенства», — сказал доктор Уэбб. Многие чернокожие и латиноамериканские домовладельцы «имеют этот актив», сказал он, но «будет сложно его сохранить».

Политики могли бы расширить возможности пожилых людей за счет улучшения и оптимизации федеральной программы HECM, расширения критериев рефинансирования и кредитов HELOC, а также поощрения строительства большего количества жилья, включая дома и квартиры, подходящие для пожилых покупателей и арендаторов.

Эксперты сходятся во мнении, что домовладение, являющееся мощным генератором богатства, в целом по-прежнему имеет смысл. Даже при наличии ипотеки пожилые домовладельцы имеют большую защиту от роста стоимости жилья, чем арендаторы, и с меньшей вероятностью будут нести бремя расходов. Собственный капитал также может помочь в финансировании долгосрочного ухода.

Но г-жа Апель и г-н Ирвин, продолжая свои поиски, чувствуют разочарование. Они не хотят покидать поселок, в котором прожили десятилетия, но готовы отказаться от своего дома.

«Это был бы замечательный семейный дом», — сказала г-жа Апель. «Но мы не можем освободить его, потому что куда нам идти?»