С В КЛЕТКЕ называл себя «Могильным танцором», хотя, как он объяснил, его склонность к покупке проблемных активов «была не столько в танцах на могилах, сколько… в воскрешении мертвых». В середине 1970-х, когда он придумал это прозвище, американский рынок недвижимости переживал тяжелые времена. Г-н Зелл, который умер 18 мая в возрасте 81 года и имел состояние более 5 миллиардов долларов, уже заработал хорошие деньги, возводя многоквартирные дома и управляя ими в небольших, но растущих городах. Но после того, как другие воспользовались той же возможностью, рынок стал насыщенным. Предложение превысило спрос; цены на недвижимость упали. Не испугавшись, он покупал квартиры, офисы и торговые площади, часто за копейки. Когда в 1980-х годах экономика Америки процветала, их стоимость резко возросла.

Он танцевал на новых могилах после Черного понедельника в октябре 1987 года. В связи с падением арендной платы и уровня заполняемости задолжавшие владельцы недвижимости нуждались в деньгах и обратились к рынкам капитала. Вместе с инвестиционным банком Merrill Lynch он создал фонд, который привлек капитал инвесторов для покупки проблемной недвижимости. Такие инвестиционные фонды недвижимости ( REIT s), которые владеют, управляют или финансируют недвижимость, восходят к 1960-м годам. Но именно г-н Зелл помог создать их современную версию, говорит Майкл Нотт из Green Street, фирмы аналитиков недвижимости.

Г-н Целль родился в семье польско-еврейских родителей, чудом избежавших Холокоста. Он начал свой бизнес рано, покупая Плейбой журналы в центре Чикаго, где он ходил в еврейскую школу, за 50 центов и продавал их одноклассникам в пригороде, где он жил, за 3 доллара. Он носил джинсы на работу задолго до того, как офисная одежда стала модной, и совершал кругосветные поездки на мотоциклах с группой друзей «Ангелы Зелла». Он объяснил свою бизнес-философию так: «Если это не весело, мы этим не занимаемся». Его время было безупречным. В 2007 году он продал свой офисный бизнес гиганту прямых инвестиций Blackstone за 39 миллиардов долларов. Год спустя рухнул Lehman Brothers, а вместе с ним и рынок коммерческой недвижимости.

Где сегодня молодой мистер Зелл мог бы построить свое состояние? Стефани Райт из Нью-Йоркского университета считает, что, учитывая его предпочтение простых для понимания рынков с ограниченной конкуренцией, его могут заинтересовать открытые складские помещения. Они большие, но на них работает мало людей, а это означает, что города не любят их и ограничивают их рост, хотя спрос остается высоким. То же самое касается парков сборных домов, бизнеса первой компании, которую г-н Зелл когда-либо обнародовал в 1993 году. Люди все еще покупают их, но законы о зонировании ограничивают их. После того, как дом установлен на участке, домовладельцы редко перемещают его. В тех редких случаях, когда это происходит, застройщик все еще имеет землю и может построить на ее месте другой дом.

Здравый смысл говорит о том, что нужно держаться подальше от офисных и торговых активов, которые помогли Зеллу стать миллиардером. Американские торговые центры уже давно списаны за ненадобностью, кирпичи и раствор считаются несопоставимыми с электронной коммерцией. По данным исследования, в эпоху удаленной и гибридной работы арендная активность в большинстве крупных американских городов замедляется, хотя занятость продолжает расти. CBRE , управляющий недвижимостью. Уровень вакансий в офисах растет — до 17,8% по всей Америке за первые три месяца 2023 года, что является самым высоким уровнем за 30 лет. Несмотря на то, что некоторые высококлассные торговые центры и офисные здания процветают, многие старые и ветхие объекты выглядят обреченными на устаревание. Тем не менее, г-ну Зеллу эти обанкротившиеся активы, возможно, показались наиболее привлекательными из всех. Ибо в неудаче, как знает любой серьёзный танцор, кроется возможность. ■

Чтобы быть в курсе самых важных событий в сфере бизнеса и технологий, подпишитесь на Bottom Line, наш еженедельный информационный бюллетень только для подписчиков.