Фондовый рынок падает с очередного пика, но REIT (инвестиционные фонды недвижимости) по-прежнему дешевы. Это отличная новость для нас, доходных инвесторов, которые не обращают внимания на низкооплачиваемые голубые фишки на S&P 500. Мы предпочитаем REIT, потому что они платить и мы ценим сделку, когда видим ее:

REIT остаются вблизи минимумов медвежьего рынка

REITs-Lag

REIT находятся на коврике, потому что Федеральная резервная система неустанно повышает ставки. Хороший. Тем из нас, кто хочет выйти на пенсию только за счет дивидендов, нравится, насколько широким стал спред доходности REIT по основным акциям.

Даже ванильный фонд вроде ETF Vanguard Real Estate (VNQ) является лучшим источником дохода, чем «тикер Америки»: VNQ приносит 4,1%, в то время как SPDR S&P 500 ETF приносит только 1,6%.

Сравнение доходности VNQ

Эти дивидендные сделки доступны, потому что основной источник понижательного давления на REIT продолжал быстро расти в 2023 году. Федеральная резервная система недавно повысила свою базовую ставку. другой 25 базисных пунктов до 5%-5,25%.

Почему REIT тонут? Более высокие ставки

Ставки вверх — REIT вниз

Более высокие процентные ставки означают не только более высокую стоимость капитала для REIT (и всех других компаний, если уж на то пошло), но и усиление конкуренции за доход, поскольку доходность облигаций становится все более конкурентоспособной.

Однако эти повышенные ставки не будут длиться вечно. В конце концов, мы приближаемся к самой ожидаемой рецессии всех времен. Когда замедление официально наступит, ФРС сократит свои инвестиции, а такие REIT, как следующие пять, получат пристальное внимание со стороны доходных инвесторов. Давайте посмотрим на этот потенциальный портфель с оплатой 8,5% впереди всех:

Таблица 5-REIT

CTO Realty Growth (CTO, 9,3%) является диверсифицированной REIT, которая владеет 15 объектами розничной торговли, тремя офисными объектами и пятью объектами смешанного использования общей площадью более 3,7 миллиона квадратных футов. Ему также принадлежит почти 15% акций Доверительный фонд Alpine Income Property Trust (PINE) REIT с чистой арендой.

CTO упал более чем на 20% за последний год, отчасти из-за того, что был вынужден снизить арендную плату по двум крупным договорам аренды.

Тем не менее, CTO стоит посмотреть. Он перешел на структуру REIT всего два года назад, но с тех пор уже трижды повышал выплаты. В то время как покрытие дивидендов растянуто — около 90% расчетных основных скорректированных средств от операционной деятельности (AFFO) на 2023 год — спрос на недвижимость улучшается.

American Assets Trust (NYSE: доходность 6,8%) — еще одна диверсифицированная REIT, которая может похвастаться 23 объектами недвижимости, включая офисные, торговые и жилые. AAT сильно пострадал, потеряв почти половину своей стоимости за последний год или около того — неплохо с точки зрения оценки, но трогать его может быть слишком опасно. В первом квартале заполняемость офисных, торговых и многоквартирных домов снизилась по сравнению с прошлым годом, при этом рост наблюдался только в многофункциональных помещениях. Тем не менее, в его отчете за первый квартал были основания для надежды: FFO улучшился на 16% по сравнению с прошлым годом, а NOI в том же магазине улучшился на 6,5%.

One Liberty Properties (NYSE:, доходность 8,8%) это REIT с чистой арендой, которая претерпела изменения за последние несколько лет. Его 121 объект включает в себя рестораны, фитнес-центры, недвижимость, связанную с продуктами питания, и офисные помещения, но он все больше смещается в сторону промышленных холдингов. Хорошие новости? В настоящее время Industrial составляет примерно 60% дохода от аренды. Плохие новости? Банкротство Bed Bath & Beyond, а также возможная реструктуризация договоров аренды с Regal Cinemas висят над головой OLP. И хотя OLP имеет отличную доходность около 9%, выплаты не росли годами.

Broadstone Net Lease (BNL, доходность 7,0%) это еще один REIT с чистой арендой, ориентированный на коммерческую недвижимость с одним арендатором. Его портфель включает 801 недвижимость, подавляющее большинство из которых (794) расположены в 44 штатах, а остальные — в четырех провинциях Канады. Несмотря на почти 30-процентные убытки за последний год, дела этого REIT не выглядят ужасными, и он может похвастаться заполненностью на 99,4%. BNL также имеет длинный долговой поводок: менее 2% его долга подлежат погашению до конца 2025 года.

Gladstone Commercial (NASDAQ:, 10,4%) является частью семейства REIT Gladstone, ориентированного на аренду промышленной и офисной недвижимости с одним и несколькими арендаторами. Как я писал в марте, — до такой степени, что GOOD была вынуждена сократить свои дивиденды на 20% в этом году, до 10 центов на акцию.

«Сохранение капитала» — разумный шаг для проблемных REIT, благодаря которому коэффициент выплат по FFO снизился с 96% до 77% сейчас. Тем не менее, в середине этого года истекает срок действия ограничений по процентным ставкам на сумму около 100 миллионов долларов, что приведет к увеличению процентных расходов, и он сталкивается с долгосрочной проблемой того, что WFH означает для своей собственности.

Раскрытие информации : Бретт Оуэнс и Майкл Фостер — противоположные доходные инвесторы, которые ищут недооцененные акции/фонды на рынках США. Нажмите здесь, чтобы узнать, как получить прибыль от их стратегий в последнем отчете «7 акций роста с большими дивидендами для надежного выхода на пенсию».