Скотт Александр опровергает аргумент о том, что строительство большего количества жилья в городе снизит цены на жилье в этом городе.

Он начинает с того, что отмечает, что стоимость жилья, как правило, выше в местах с относительно высокой плотностью населения, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско. Он знает, что этот аргумент зависит от проблемы «обратной причинности», которую я называю «рассуждением на основе изменения цены». Рассмотрим график, который он предоставляет:

Он знает, что приведенная выше модель может показывать восходящую кривую предложения, а не восходящую кривую спроса. Но он, тем не менее, предполагает, что это, вероятно, восходящая кривая спроса, и что строительство большего количества жилья в Окленде сделает Окленд настолько более желанным, что цены на самом деле вырастут, несмотря на большее предложение жилья. У меня есть две проблемы с такого рода аргументами.

Во-первых, я сомневаюсь, что это правда. Безусловно, строительство большего количества жилья может сделать город более привлекательным, и этот эффект может быть настолько сильным, что перевешивает депрессивное влияние на цену большего количества предлагаемого жилья. Но исследования показывают, что в целом это не так.

Техас представляет собой хороший пример. Среди крупных мегаполисов Техаса в Остине действуют самые жесткие ограничения на строительство, а Хьюстон больше всего готов разрешить плотную застройку. Несмотря на то, что Хьюстон является более крупным городом, цены на жилье намного выше в Остине :

Хьюстон в значительной степени описывает результат «Окленд с большим количеством жилья», который Александр считает несколько надуманным. Только в данном случае это Остин с большим корпусом. Александр, кажется, слишком быстро принял идею «Если вы построите, они придут» — что вы можете построить больше жилья и тем самым повысить спрос настолько, что цены на самом деле вырастут.

Александр опирается на следующую интуицию:

Мэтт Иглесиас пытается опровергнуть утверждение о том, что строительство большего количества домов приводит к повышению местных цен на жилье. Он представляет несколько исследований, показывающих, что, по крайней мере, на маргинальном уровне улицы за улицей, это не так.

Я нервничаю, не соглашаясь с ним, и его учеба кажется хорошей. Но я нахожу поиск крошечных эффектов на краю менее убедительным, чем поиск гигантских эффектов на хвостах. Когда вы это сделаете, он имеет ошибаться, да?

Вот проблема с этим аргументом. Он смешивает изменение численности населения из-за экономических эффектов, таких как преимущества агломерации, с изменениями населения из-за нормативных изменений, таких как менее строгое зонирование. Если смотреть на вещи таким образом, то стилизованные факты работают против аргумента Александра. За последние 50 лет все более строгое зонирование привело к сокращению жилищного строительства в таких крупных городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско. В результате их население увеличилось меньше, чем в городах с менее строгим зонированием, таких как Хьюстон. Если бы Александер был прав, то разрыв в цене между строго контролируемыми городами на побережье и более либеральными городами Средней Америки должен был со временем сократиться. Вместо этого ценовой разрыв увеличился. Нью-Йорк и Сан-Франциско всегда были дороже, чем другие города, но с более жестким зонированием и меньшим количеством нового строительства разрыв стал намного больше.

Тем не менее, я подозреваю, что есть по крайней мере несколько случаев, когда аргумент Александера был бы правильным, особенно в случае, когда новым жильем были роскошные дома, пришедшие на смену трущобам. Например, если 100 000 домов в (более бедной) восточной половине Вашингтона, округ Колумбия, заменить 120 000 роскошных таунхаусов, то цены могут вырасти (из-за более низкого уровня преступности). Но даже в этом случае, я думаю, Александр сделал бы неверный вывод:

И это не нарушает законов спроса и предложения; если бы Окленд построил больше домов, это снизило бы цены на жилье везде, кроме Окленда : люди, которые ранее планировали переехать в Нью-Йорк или Сан-Франциско, вместо этого переедут в Окленд, что снизит спрос в Нью-Йорке / Сан-Франциско (и, следовательно, цены). Общий эффект будет заключаться в том, что общенациональные цены на жилье снизятся, как и следовало ожидать. Но снижение будет неравномерным, и одним из способов его неравномерности будет то, что цены на жилье в Окленде вырастут.

Это не аргумент против YIMBYism. Эффект от строительства большего количества домов повсюду будет заключаться в том, что цены будут снижаться повсюду. Но эффект от строительства новых домов только в одном городе может заключаться не в снижении цен в этом городе.

Это проблема координации: если все города объединится вместе, они все смогут получить более низкие цены на жилье, но каждый город может минимизировать свои собственные цены, отказываясь сотрудничать и надеясь, что все остальные сделают тяжелую работу. Эта теория хорошо сочетается с менеджментом более высокого уровня, таким как губернаторское вмешательство Гэвина Ньюсома в Калифорнии.

Скажи мне, почему я не прав!

Александр неявно рассматривает этот результат как «проблему» для города, который строит больше жилья. Они должны пожертвовать, чтобы остальная часть страны могла выиграть. Но в его сценарии Окленд лучше . В самом деле, если бы это было не лучше, то почему больше людей предпочло бы жить в Окленде? Для того чтобы быть правдой, что строительство большего количества жилья повышает цены на жилье, также должно быть правдой то, что качество существующих домов (включая эффект соседства) повышается более чем настолько, чтобы компенсировать увеличение предложения. Это означает, что новое жилищное строительство должно сделать Окленд таким желанным местом для жизни, чтобы эффект удобства преобладал над эффектом количества.

То же заблуждение вы видите и в критике проектов расширения шоссе. Люди будут жаловаться: «Они добавили на автостраду еще две полосы, но движение стало хуже, чем когда-либо». Но это прекрасный результат! Если движение хуже, чем когда-либо, несмотря на то, что из-за дополнительных полос движения по шоссе едет гораздо больше людей, то благосостояние пассажиров увеличилось по двум причинам. Во-первых, больше людей получают пользу от использования автомагистрали. Во-вторых, тот факт, что они готовы его использовать. несмотря на более высокие временные затраты означает, что они ценят сервис намного больше, чем до расширения. В противном случае трафик не был бы хуже.

Конечно, в экономических изменениях всегда есть победители и проигравшие. Вот как я бы описал влияние разрешения на строительство большего количества жилья в Окленде в том маловероятном случае, если это действительно повысит цены на жилье:

1. Америка выиграет.

2. Окленд выиграет.

3. Бедняки в Америке выиграют в совокупности.

4. Состоятельные люди в Америке выиграют в совокупности.

5. Домовладельцы в Окленде выиграют.

6. Некоторые арендаторы в Окленде выиграют (более экономически динамичный город).

7. Некоторые арендаторы в Окленде пострадают от более высокой арендной платы.

В гораздо более вероятном случае, когда новое жилищное строительство снизит цены, воздействие, описанное в пунктах 5 и 7, может измениться на противоположное. В любом случае, нет веских аргументов в пользу того, чтобы не строить больше жилья в Окленде, независимо от того, как это повлияет на цену. Если строительство большего количества жилья снижает его цену, то есть веский аргумент в пользу разрешения строительства большего количества жилья. Если строительство большего количества жилья повышает его цену, то аргументом в пользу большего строительства является еще сильнее .