В Сан-Франциско 20-этажная офисная башня, проданная десять лет назад за 146 миллионов долларов, в декабре была выставлена на продажу всего за 80 миллионов долларов.
В Чикаго офисное здание площадью 200 000 квадратных футов в городском коридоре Клайборн, проданное в 2004 году почти за 90 миллионов долларов, было куплено в прошлом месяце за 20 миллионов долларов, что составляет 78-процентную скидку.
А в Вашингтоне 12-этажное здание, сочетающее офисные и торговые помещения в трех кварталах от Белого дома, которое в 2018 году было продано за 100 миллионов долларов, недавно было продано всего за 36 миллионов долларов.
Такие высокие скидки стали нормой для офисных площадей по всей территории Соединенных Штатов, поскольку пандемические тенденции гибридной и удаленной работы сохраняются, опустошая городские центры, которые когда-то были полны рабочих. Но потери бьют не только по инвесторам в коммерческую недвижимость. Города также начинают нести основную тяжесть, поскольку муниципальные бюджеты, которые полагаются на налоги, связанные с ценной коммерческой недвижимостью, в настоящее время сталкиваются с дефицитом и рассматривают возможность сокращения, поскольку более низкие оценки стоимости недвижимости уменьшают налоговые счета.
«Они продаются с огромными скидками», — сказал Аарон Пескин, президент наблюдательного совета Сан-Франциско, об офисных зданиях в своем городе. «Если бы вы были людьми, которые покупали на вершине рынка, вам пришлось бы сильно постричься».
Г-н Пескин заявил, что бюджет Сан-Франциско в размере 14 миллиардов долларов сталкивается с перспективой дефицита в 1 миллиард долларов в течение следующих нескольких лет, отчасти из-за потери налоговых поступлений от коммерческой недвижимости.
«В краткосрочной перспективе это означает меньше денег в муниципальной казне и менее устойчивый центр города», — сказал он.
После пандемии города по всей стране получили выгоду от экономического восстановления и вливания миллиардов долларов в виде федеральных денег на помощь, которые были выделены в рамках Американского плана спасения 2021 года. В результате у муниципалитетов было столько денег, что они повышали городским работникам , ремонт местных баскетбольных и теннисных кортов и модернизация канализационных систем.
Но теперь бюджеты начинают ужесточаться.
Финансовый отчет, опубликованный Национальной лигой городов в прошлом году, показал, что оптимизм среди чиновников муниципальных финансов начал ослабевать на фоне опасений по поводу снижения продаж и налогов на недвижимость, что совпадет с истечением срока действия федеральных фондов.
Сокращение может привести к тому, что Арпит Гупта, профессор Школы бизнеса Стерна Нью-Йоркского университета, назвал «городской обреченной петлей» по всей территории Соединенных Штатов.
В исследовательской работе, обновленной в конце прошлого года, г-н Гупта и его коллеги подсчитали, что национальный рынок офисной недвижимости потерял $664,1 млрд в стоимости с 2019 по 2022 год. сократить услуги или повысить другие виды налогов. Но это будет иметь свои недостатки, в том числе побудит предприятия и жителей покинуть страну, что усугубит проблему за счет дальнейшего разрушения налоговой базы.
Г-н Гупта сравнил эту динамику с загадкой, с которой столкнулись города ржавого пояса в 1960-х и 70-х годах, когда производители закрывались, а местные органы власти изо всех сил пытались сбалансировать свои бюджеты.
«Некоторые города, которые пытались повысить налоги и сократить государственные услуги, обнаружили, что такие меры ускорили процесс бегства из городов», — сказал он. «Это как бы усугублялось».
Стресс, испытывающий сектор коммерческой недвижимости, стал очевиден, поскольку пандемия ускорила тенденцию к удаленной работе. Ситуация осложняется высокими процентными ставками, которые сделали рефинансирование дорогим, а также стрессом в банковском секторе, который имеет непогашенный долг по коммерческой недвижимости на сумму около 3 триллионов долларов.
Ситуация напоминает потрясения, которые пережил сектор коммерческой недвижимости во время финансового кризиса 2008 года, когда кредиты иссякли. Однако на этот раз изменения в том, как и где работают люди, позволяют предположить, что на рынке может произойти более глубокий структурный сдвиг — по крайней мере, до тех пор, пока процентные ставки не упадут.
Глен Зейдлиц, директор и основатель вашингтонской консалтинговой фирмы по коммерческой недвижимости Six23, сказал, что многие владельцы зданий и инвесторы пытаются реструктурировать свои кредиты, а в некоторых случаях ищут новый капитал. Но по большей части из-за снижения заполняемости и повышения стоимости заимствований сектор находится в упадке.
«Похоже, что кредиторы действительно осознают фундаментальную проблему: если процентные ставки останутся выше, это означает, что будет меньше капитала для покупки недвижимости, а если будет меньше покупателей, которые покупают недвижимость, очевидно, что цены будут отражаться снижение спроса», — сказал г-н Зейдлиц. «И поэтому, пока не будет стабильности, будет происходить только эта спираль, являющаяся ее функцией».
Беспокойство по поводу коммерческой недвижимости усилилось в прошлом месяце, когда New York Community Bank сообщил о непредвиденных потерях по кредитам на недвижимость, которые были привязаны к офисным и жилым зданиям, что привело к падению его акций. На слушаниях в Конгрессе в феврале министр финансов Джанет Йеллен признала, что этот сектор может представлять финансовые риски, и заявила, что регулирующие органы следят за признаками проблем.
Риски для муниципалитетов зависят от того, насколько их налоговая база зависит от доходов от коммерческой недвижимости.
В отчете Moody’s Investors Service в октябре прошлого года говорится, что кредитные рейтинги Атланты и Бостона являются одними из наиболее уязвимых к колебаниям цен на коммерческую недвижимость, но потрясения в этом секторе будут представлять угрозу для крупных городов в течение следующих нескольких лет.
«Переход к большей работе за пределами офиса, усугубленный ранее существовавшей тенденцией к увеличению онлайн-покупок, привел к тому, что значительная часть расходов перешла в деловые районы», — заявили аналитики Moody’s в отчете.
Томас Брози, научный сотрудник Центра налоговой политики Института городского развития, отметил, что снижение оценок, как правило, является «запаздывающим индикатором», поскольку новые договоры аренды приносят меньшую арендную плату, а владельцы апеллируют к налоговым начислениям, когда другие здания продаются по низким ценам. Он предположил, что в течение следующих трех лет городам придется сделать трудный выбор в отношении сокращения расходов и повышения налогов.
«Это станет болезненным», — сказал он.
Крупные мегаполисы уже готовятся к худшему.
Сан-Франциско, где наблюдается всплеск обращений по поводу налогов на коммерческие здания, был вынужден отложить обслуживание городских объектов, чтобы сэкономить деньги. Г-н Пескин, который рассматривает возможность баллотироваться на пост мэра Сан-Франциско, сказал, что он настаивает на политике, которая будет способствовать преобразованию пустующих офисных помещений в центре города в многоквартирные дома.
Прошлым летом контролер Нью-Йорка изложил сценарий «конца света», когда стоимость городских офисов стабилизировалась на 40 процентов ниже их предпандемического пика. Это приведет к дефициту бюджета примерно в 322 миллиона долларов в 2025 году и 1,1 миллиарда долларов в 2027 году.
В Вашингтоне, где в конце 2023 года уровень вакантных офисов превысил 20 процентов, финансовая ситуация также тяжелая. Вывески с рекламой аренды красуются на некоторых лучших офисных зданиях столицы, тогда как торговые площади в центре города пустуют.
Владелец Washington Wizards и Washington Capitals пытается освободить городскую арену Capital One Arena и переместить команды в Вирджинию, потенциально нанося еще один удар по центру города, который уже борется с закрытием ресторанов и розничных магазинов. По оценкам бизнес-группы DowntownDC Business Improvement District, ежегодные расходы на строительство арены составляют 341 миллион долларов.
Финансовый директор города Глен Ли в прошлом году прогнозировал, что Вашингтон столкнется с дефицитом бюджета в размере 464 миллионов долларов в период с 2024 по 2026 год, и объяснил большую часть этого дефицита снижением налоговых поступлений от коммерческой недвижимости. В сообщении, опубликованном в прошлом месяце, г-н Ли предупредил, что состояние сектора ухудшается сильнее, чем ожидалось ранее, и что изменения в спросе на офисные помещения могут иметь долгосрочные последствия для Вашингтона.
«Поскольку все больше людей работают из дома, в секторе транспорта и офисной недвижимости округа, вероятно, произойдут значительные изменения», — сказал г-н Ли в письме мэру и председателю городского совета о финансах столицы. «Из-за меньшего количества пассажиров может снизиться спрос на общественный транспорт и офисные помещения, что приведет к потенциальному снижению цен на недвижимость».
Он добавил: «В целом пандемия и переход на удаленную работу, вероятно, будут иметь далеко идущие экономические последствия для округа».