2019 год в Украине стал бумом коворкингом — запустились более 10 крупных пространств. Инвестиции в новые проекты исчисляются сотнями тысяч и миллионами долларов, а площади — тысячами квадратных метров.

AIN.UA узнал у ключевых игроков коворкинг-рынка Украины, почему так происходит и как изменился бизнес.

Крупнейшие запуски 2019 года

Creative States

В декабре 2018 года Илья Кенигштейн — бывший CCO коворкинг-проекта Creative Quarter — объявил о запуске нового бизнеса, сети Creative States. Ранее Кенигштейн покинул CQ, заявив о сговоре остальных акционеров против него. AIN.UA детально освещал конфликт между Ильей Кенигштейном и Романом Хмилем (CEO Creative Quarter), а также давал оценку этого бизнеса.

В марте 2019 года сеть Creative States стартовала с локации в киевском БЦ Senator, а уже в июле открылась Creative State of Gulliver в одноименном бизнес-центре. Оба пространства сейчас раскуплены на 100%, говорят в компании.

К концу 2019 года линейка локаций проекта выглядит так:

• Creative State of Senator: 2100 м², 400 рабочих мест;
• Creative State of Gulliver: 1800 м², 300 рабочих мест;
• Creative State of Arsenal: 3800 м², 700 рабочих мест (анонсирован, пока не запущен);
• Creative State of Dnipro: 3500 м², 600 рабочих мест (анонсирован, запуск — весной 2020 года).

Итого: заявленных 11 200 м², 2000 рабочих мест.

Coworking Platforma

Coworking Platforma стартовал в 2015 году, сооснователи: Офер Керцнер, Катерина Горина и Рефаэль Юха. Но именно на 2019 год пришлось крупнейшее расширение — 3 новые локации, анонсированные в мае 2019 года.

• Platforma Futura во Львове — заработал в сентябре 2019 года — 3000 м², 500 рабочих мест.
• Platforma Market на территории ТЦ «Дарынок» в Киеве — заработает до конца 2019 года, рассчитан на 700 человек.
• Platforma Fortuna на Подоле в Киеве — заработает до конца 2019 года, рассчитан на 800 человек.

Итого: в компании говорят, что по итогам года Platforma увеличилась до 15 000 м² и стала крупнейшей коворкинг-сетью в Украине.

Creative Quarter

В декабре 2018 года компания объявила о привлечении новых инвестиций. Деньги направили на коворкинг площадью свыше 3500 м², который открылся в башне «А» бизнес-центра Gulliver. Всего же за 2019 год объем бизнеса более чем удвоился, рассказали в компании:

• На конец 2018 года у Creative Quarter было 900 столов, 5000 м².
• На конец 2019-го — более 2100 столов, 12 000 м².

Spaces

Новый игрок на рынке коворкингов. Принадлежит корпорации IWG, которая работает в Украине под брендом премиум-пространств Regus (8 локаций в бизнес-центрах в Киеве). Пока что у Spaces одна локация в Maidan Plaza на Майдане независимости — зато крупнейшая по площади и потенциальной емкости.

• Spaces в Maidan Plaza официально запустился в ноябре 2019 года. Площадь: 6 102 м²., емкость — до 900 резидентов.

О следующих локациях в компании пока не объявляли, но заявили, что готовы расширяться в Киеве и крупнейших украинских городах.

Kooperativ

Это совместный проект Андрея Федорива (Fedoriv Group), Василия Гроголя (Bursa Atelier Development) и Эдварда Мейера. Его анонсировали в сентябре 2019 года, стартовая локация — коворкинг в здании бывшей книжной фабрики «Жовтень» на улице Сечевых Стрельцов.

• Площадь Kooperativ — около 4000 кв. м, вместимость — до 650 человек в 35 отдельных офисах.

По состоянию на конец 2019 года, пространство работает в бета-режиме. В нем оборудовали один этаж из трех, а крупнейшим резидентом стала Fedoriv Agency, передает The Village. Полноценный запуск Kooperativ состоится не ранее середины 2020 года, планируют основатели.

Почему растет индустрия

Чтобы узнать, какие факторы подстегнули рынок в 2019 году, AIN.UA обратился к руководителям крупнейших коворкинг-сетей.

По мнению Ильи Кенигштейна, настоящий бум произошел не сегодня — просто предложение не могло удовлетворить спрос.

Бум случился раньше, просто на рынке не было достойных предложений. Потребность на коворкинги существует как минимум последние 5–6 лет.

И связано это, в первую очередь, с тем, что в Киеве и в других крупных городах есть высокая потребность офисного решения для молодых компаний, которые до недавнего времени ютились по квартирам, из-за чего, соответственно, многое теряли, потому как вынуждали себя работать в пространствах, не приспособленных под офис.

Оформилась и другая тенденция — спрос на помещения высокого уровня, а не только на эконом-сегмент, уверен Кенигштейн.

В 2019 подтвердилось, что в сегменте офисных решений класса A есть серьезная нехватка помещений (большая часть бизнес-центров сдали свои площади в аренду). Рынок еще более четко сегментировался: появились решения в том числе и в классе C. Отсюда и массовое строительство бизнес-центров.

Еще в 2016 году все думали, что на рынке будет преобладать класс С, а класс А так и останется «элитарным», бутиковым предложением. Все ровным счетом поменялось наоборот: сегодня спрос на класс А очень высокий, в то же время класс С также востребован, он не растет, но остается на прежнем уровне.

CEO и сооснователь Creative Quarter Роман Хмиль рассказывает, что Украина наконец-то последовала за глобальными трендами:

До Украины просто дошла волна «офисного цунами»: на Западе стремительный рост рынка «готовых офисов под ключ» наблюдается уже более 5 лет подряд, рост — на 40%-50% в год. У нас же потребность в готовых офисах не меньше. Просто когда на рынке у нас такие игроки появились, не все компании были ментально готовы переезжать. Присматривались, не хотели быть первыми.

За два года модель зарекомендовала себя. Теперь работать в коворкинге или арендовать гибкий офис под ключ стало даже модно. Вот и наблюдаем 100% рост этого сегмента. Отложенный спрос.

А вот сооснователь Coworking Platforma Катерина Горина не согласно со словами о «буме коворкингов»:

Почему мы растем так активно — я могу объяснить. Это всегда было нашей целью. Мы строим сеть, которая уже вышла за пределы Киева и вскоре окажется за пределами Украины. А вот «бум» или я бы даже сказала «истерия» по поводу коворкингов в Киеве, как по мне, не очень оправдана. Много коворкингов открывается и потом так же успешно закрывается. Так что посмотрим, куда этот «бум» нас приведет.

Коворкинги как бизнес — сколько это стоит и как окупается

В отличие от WeWork, коворкинги в Украине строят со строгим расчетом на окупаемость. И говорят, что это выгодный, хотя и капиталоемкий, бизнес.

Как рассказывает Роман Хмиль, маржинальность составляет около 15%-30%. Но в каждый квадратный метр нужно инвестировать от $300 до $600, в зависимости от состояния помещения.

Срок окупаемости 2,5–3 года, что очень неплохо для рынка недвижимости. Выгоднее, конечно, инвестировать в этот бизнес в тех городах, где выше цены на рабочее место (поскольку инвестиции в отделку примерно одинаковые и чем выше цена за стол, тем лучше окупаемость этого бизнеса).

В Coworking Platforma не рассказали инвестиционных показателей, но сообщили, что возвращают инвестиции за 3 года.

Илья Кенигштейн рассказывает о схожих сроках и показателях:

Если коворкинг-бизнес с развитой инфраструктурой может качественно, быстро создать и отстроить свой продукт, его маржинальность в EBITDA не должна опускаться ниже 20%. Это минимум. Оптимальные цифры — 25–30% и выше. В этот бизнес выгодно инвестировать: стоимость квадратного метра увеличивается в 2,5–3,5 раза. То есть сегодня, благодаря спросу, сложная математика рынка наконец-то стала работать.

Мы создаем продукт класса А, поэтому инвестиция в квадратный метр варьируется в диапазоне $450–620. В этот квадратный метр входит абсолютно все. Ориентировочное время возврата инвестиций от 3,5–4 лет. Но у нас по факту получается гораздо быстрее.

Почему это нужно клиентам

Привлекательность бизнеса формирует спрос. И он, как уверяют создатели коворкингов, высок. Команды отказываются от традиционных офисов по разным причинам — и часто экономят. Почему так происходит?

Опрошенные AIN.UA предприниматели называют схожие преимущества: гибкость в плане расширений или сокращений, нетворкинг и качество услуг.

Как говорит Катерина Горина, среди клиентов Coworking Platforma есть люди с офисами на 2–4 человека, индивидуальные фрилансеры, а есть команды на 120–380 человек. Для всех находят решения:

Крупные команды чаще всего приходят к нам со своим запросом по планировке помещений, у них есть своя корпоративная айдентика, которую они хотят использовать, и мы прорабатываем для них специальное предложение — создаем под них офис на заказ, но в рамках коворкинга и с доступом до всех услуг коворкинга.

Эта тактика отличает коворкинг от обычных БЦ, уверяет Горина:

Обычный офис центр такой гибкости не предоставляет. Там вы услышите примерно такой текст: «Мы не сдаем меньше 200–300 м². Контракт подписываем минимум на год (частая практика подписывать контракт на 36 месяцев)». А поскольку вы уже подписались на определенное количество метров и на конкретный срок, то это не дает вам возможности расширяться/сужаться, если вдруг понадобиться.

В Platforma стандартный контракт — сроком на один месяц с автоматическим продлением.

Илья Кенигштейн объясняет интерес к коворкингам лаконично. По его словам, бизнес не хочет переплачивать:

Главный фактор, влияющий на выбор в пользу коворкинга, очевиден: бизнес выбирает наше решение для того, чтобы расти, и не платить за лишние квадратные метры.

Срок договоров в Creative States начинается от 1 месяца.

Роман Хмиль рассказывает, что помимо гибкости и возможности зайти в хороший БЦ для команд до 100 человек, резиденты еще и экономят.

Проект также делает большую ставку на дополнительные сервисы для операционного управления бизнесом. Среди таких: поиск и удержание сотрудников, лидогенерация и продажи услуг на международных рынках, регистрация и ведение юридического лица, закупки техники, ведение ФОП, зарплатные проекты.

Сравнение на примере — коворкинг против офиса для команды из 5 человек

AIN.UA попросил предпринимателей сравнить, во сколько команде от 5 человек обойдется съем качественного офиса и аналогичное предложение в коворкинге. Все рассказали об экономии.

Катерина Горина, Coworking Platforma:

Возьмем диапазон цен Platforma, где стоимость за 1 человека в офисе в центре города будет варьироваться от 290$ до 390$.

Для сравнения — офис в БЦ класса А, где в среднем арендная ставка будет 25$/ м². К этой стоимости еще нужно приплюсовать OPEX (операционные расходы), НДС, коммунальные платежи, вложения в ремонт.

В итоге: стоимость за 370–400$ за человека в офисе. В Platforma вы получаете готовое решение, стоимость которого ниже. Вы занимаетесь только свой работой, делаете то, что вам нравится, и не беспокоитесь по поводу организации офисного пространства.

Илья Кенигштейн:

Например, предложение Сreative State of Arsenal для команды из 5 человек на сегодняшний день получается дешевле офиса и стоит $1000. Сюда включается абсолютно все, за счет чего у резидента не возникает ощущение, что он переплачивает.

Роман Хмиль:

Коворкинг будет стоить $2000-$2500 в месяц. А вот офис сопоставимого качества и уровня сервиса арендовать не получится. Но давайте представим, что вам удалось найти небольшое помещение.

Нужно предусмотреть 3 м² площади на рабочее место (3*5=15 м²), переговорку (10 м²), серверную (5 м²), кухню (10 м²), коридоры (5 м²), санузел (5 м²). Вышло 60 м² вместо 30 м², которые вы бы арендовали в коворкинге, получив доступ к шикарной инфраструктуре общего пользования в виде лаунж-зон, переговорок, спальных капсул и тд.

Далее вам нужно вложить в ремонт более $1000/м². Это в два раза больше, чем в большом коворкинге— потому что удельный вес мебели и оборудования кухни, санузлов выше. Потребуется оборудовать офис интернетом и Wi-Fi, мебелью, купить кофе-машину за 10 000 евро (если хотите кофе сопоставимого с нашим кофе), принтер и тд.

Следом нужно построить два независимых канала доступа в сеть с автоматическим резервированием и балансировкой нагрузки между ними, обеспечить непрерывное и качественное обслуживание вашей инфраструктуры электриком, сантехником, уборщицей, IT-специалистами, и тд.

В результате, если все дотошно посчитать, то для малых и средних компаний затраты на собственный офис будут на 30%-40% выше, чем у Creative Quarter, а у компаний от 100 человек сопоставимые. Но даже тогда выгоднее арендовать у нас, потому что мы берем на себя затраты на ремонт и позволяем компании гибко расти или уменьшаться в будущем.

Кто сейчас сидит в коворкингах

Все опрошенные предприниматели отмечают среди резидентов креативный и IT-бизнес, а также рост спроса со стороны крупных компаний.

Илья Кенигштейн рассказывает, что резиденты от них пока не съезжали. Портрет аудитории такой:

Средний размер команды — от 8–12 людей и выше. Есть и «большие» резиденты, в команде которых свыше 100 человек. Это в основном IT-компании: как украинские, так и проекты западного происхождения. Отделы разработки, R&D огромных корпораций, западные стартапы, креативный бизнес.

В Coworking Platforma стали активнее переезжать крупные команды, говорит Катерина Горина:

По прежнему частый запрос на размещение приходит от команд на 5–30 человек. Но в этом году мы уже работали с командами от 100 и до 380 человек. Чем более крупная компания, тем более они заинтересованы в долгосрочных отношениях. Поэтому с крупными командами подписываются долгосрочные договора минимум на несколько лет. Основные сферы деятельности резидентов коворкинга: IT и креативный бизнес.

Роман Хмиль говорит, что их проект фокусируется на технологическом рынке:

Поэтому 95% наших резидентов — IT-компании размером от 10 до 10000 человек. Самый большой клиент арендует 600 столов. Средний размер команды 50+ человек. Но если посчитать без клиентов размером свыше 100 сотрудников, то это 20+ человек. То есть наш основной клиент — это средний и большой IT-бизнес. При этом нужно заметить, что даже маленькие команды по 5–10 человек обычно представляют крупные международные R&D-компании. У них Киеве пока что небольшое подразделение, но со временем они растут. Половина договоров у нас — долгосрочные контракты (от 1 года до 5 лет). Остальные краткосрочные, которые можно разорвать с двух сторон с уведомлением за 1–3 месяца.

Осталось ли на рынке место для коворкингов прежнего типа

До расцвета в качестве офисных решений, коворкинги ассоциировались с другим форматом работы — и нередко назывались антикафе. Их снимали на несколько часов или сутки отдельные фрилансеры.

Сегодня о них говорят мало, внимание и инвестиции ушли в пространства нового типа. Среди коворкингов, указанных в материале, только Spaces предлагает съем на день или несколько дней. В остальных нужно размещаться на месяц и дольше — даже если ты одиночка-фрилансер в зоне hot-desk.

По мнению Романа Хмиля, рынок коворкингов-однодневок не умер. Но в Украине мало платежеспособных фрилансеров, для которых съем фиксированного места — подъемные расходы. А вот незакрытых ниш еще достаточно:

Коворкинги старого типа вряд ли исчезнут. Просто постепенно ими станут все рестораны и клубы, как дешевые, так и дорогие. Именно это происходит сейчас на Западе —днем там коворкинг, а вечером ресторан или клуб.

А вот какие нишевые коворкинги нового типа появятся на рынке — вопрос интересный. Это могут быть и сетевые инкубаторы/акселераторы стартапов (RocketSpace, Lift99), и R&D коворкинги на базе вузов либо студенческих общежитий, и фитнес-клубы, совмещенные с коворкингом (SmartAss).

В Киеве совсем недавно открылся капсульный отель и коворкинг в одном флаконе (Monotel). Думаю будет востребован детский садик полного дня, совмещенный с коворкингом, из которого могут работать родители. Со временем мы увидим много нишевых и гибридных форматов. 

Катерина Горина уверена, что для коворкингов старого типа на рынке места нет. В Coworking Platforma никогда не предлагали однодневных тарифов и говорят, что изменили рынок:

Мы изначально предлагали размещение минимум на месяц. Первыми стали предлагать клиентам формат приватных офисов в коворкинге.

До нас коворкингом называлось антикафе, где люди платили за час пребывания. Мы же предложили классный офис со стильным дизайном, удобной инфраструктурой (переговорки, лекционные залы, лаунжи) и с акцентом на нетворкинг. Это помогает нашим клиентам не выходя из коворкинга искать партнеров, заказчиков или подрядчиков.

Поэтому коворкинг Platforma никогда не был «дешевым местом для работы на день». Наше видение оказалась правильным, коворкинг быстро заполнился и с тех пор мы не перестаем расти.

Илья Кенигштейн рассказывает, что пространства старого типа все еще актуальны — но жить им теперь сложнее:

Этот сегмент есть и продолжает функционировать для своей аудитории. Единственное — появились мы, предоставив не только офисные пространства, но и зону hot-desk. Соответственно, когда к нам приходит фрилансер из классического коворкинга, он остается в Creative States, потому что получает гораздо больше, чем стол, стул и Wi-Fi.