Целевые цели федерального правительства по сокращению выбросов CO2 создают серьезные проблемы для отрасли недвижимости. Приходится вкладывать значительные суммы в ремонт. В противном случае существует риск не только роста затрат из-за цен на CO2, но и значительной потери стоимости неотремонтированных объектов с высокой долей ископаемого топлива. Они также по-прежнему зависят от волатильности энергетических рынков. Ожидание здесь не решение, особенно с учетом роста стоимости CO2.

Цели по сокращению выбросов CO2: темпы обновления должны значительно возрасти

Если индустрия недвижимости хочет достичь поставленных федеральным правительством целей по сокращению выбросов CO2, она должна почти в пять раз увеличить текущие темпы обновления. 200 000 домов в год должны быть модернизированы с точки зрения энергетики в течение следующих 20 лет — и это только та часть, которая сдается в аренду в сфере недвижимости, а не используется или сдается в аренду в частном порядке. Грубо говоря, это означает: в неделю нужно выполнять 4000 проектов. Индустрия недвижимости в настоящее время далека от этого, со средней скоростью обновления от одного до двух процентов.

Этому есть много причин: тот факт, что законы и возможности финансирования постоянно меняются на текущей фазе потрясений, усложняет ситуацию и подавляет желание инвестировать. Кроме того, большинство людей смотрят только на расходную часть, поэтому упускают из виду возможную экономию при эксплуатации или даже источники дохода. Ведь многие заинтересованные стороны часто не думают дальше ремонта отдельных зданий. Поэтому рентабельность, которая является результатом мер по сокращению выбросов CO2 для районов, часто не принимается во внимание.

Однако основным камнем преткновения является тот факт, что устойчивое энергоснабжение зданий еще не было частью основного бизнеса в сфере недвижимости. Многим компаниям не хватает соответствующих ноу-хау. Ниже мы покажем, что необходимо учитывать, чтобы стратегически разумно и экономично сдвинуть с места предстоящие задачи и контролировать их.

Многожильные инвестиции vermeiden Принуждение инвесторов к действию не в последнюю очередь будет усиливаться тем фактом, что здания в будущем будут оцениваться с точки зрения их устойчивости в рамках таксономии ЕС. В будущем отрасль придется сравнивать с этим эталоном. Тем, у кого в портфеле лишь небольшая доля «зеленых» зданий, будет сложно получить кредит, который можно профинансировать. В отсутствие потенциальных покупателей недвижимость может оказаться «бесполезной инвестицией».

Прежде всего, портфель недвижимости должен быть структурирован и определен его охват. Эти данные в любом случае требуются с 1 января 2023 года для распределения затрат на CO2 в соответствии с Законом о торговле выбросами топлива (BEHG). Инвентаризация идеально проводится путем группирования портфеля по разумным критериям, таким как оболочка здания и технология, а также его возраст.

Дорожная карта по декарбонизации

Однако в дополнение к этой классической оценке «как есть» необходимо определить, какой потенциал обезуглероживания возникает в результате использования возобновляемых источников энергии, таких как фотоэлектрическая (PV) или геотермальная энергия, и концепций инновационных технологий для свойств. Помимо затрат, особенно интересен вопрос рентабельности. Новые бизнес-модели, такие как фотогальваника для отопления или арендатора и зарядка электроэнергии для электромобилей, могут приносить доход и использовать его для рефинансирования инвестиций.

Чтобы реализовать меры с максимальной рентабельностью, здания следует рассматривать не по отдельности, а всегда в разрезе целых районов. Таким образом, можно использовать синергетический эффект – в отношении использования локальной сети отопления, геотермальной энергии и слияния нескольких фотоэлектрических систем. Только такое целостное представление позволяет определить общий потенциал сокращения выбросов CO2 и максимально эффективно составить дорожную карту реконструкции.

Благодаря созданной прозрачности теперь также можно составить дорожную карту по обезуглероживанию соответствующего портфеля зданий. Таким образом, на ближайшие несколько лет можно разработать разумную стратегию, показывающую, насколько высокими будут инвестиции, а также возможные денежные потоки, что важно как для частных инвесторов, так и для муниципалитетов.

Электрификация теплоснабжения

Однако создание дорожной карты само по себе не обезуглероживает портфель недвижимости. Дорожная карта должна быть согласована с четкими мерами, определяющими успех декарбонизации. Даже если это требует четкого изменения взглядов, существенное сокращение выбросов CO2 может быть достигнуто только за счет электрификации теплоснабжения и использования возобновляемых источников энергии.

Индустрия недвижимости давно осознала, что фотоэлектрическая энергия должна играть ключевую роль в местном снабжении. Однако до сих пор, когда речь шла об обезуглероживании, рассматривалась только электрическая сторона. Это не соответствует действительности. Тепловая сторона имеет решающее значение. Именно здесь образуется около 70 процентов выбросов CO2 — около 120 миллионов тонн в год только в Германии. И здесь отрасль недвижимости также юридически обязана. Поэтому здесь требуется смена парадигмы: необходимо думать об электричестве и тепле вместе.

Кварталы: Ресурсы как часть общей системы

Это достигается за счет максимально возможного использования местных возобновляемых источников энергии для энергоснабжения на месте. Во-первых, производство тепла электрифицируется за счет использования тепловых насосов. Результат: подача тепла становится свободной от CO2. В идеале, как можно большая часть электроэнергии теплового насоса покрывается фотоэлектрической энергией.

Большое преимущество для арендодателей: цена этой части предложения не зависит от внешних ценовых изменений и стабильна. Это создает безопасность планирования для инвесторов. Но арендаторы также выигрывают. Ваши затраты на энергию будут отделены от ценовой спирали, с которой потребители столкнутся в ближайшие годы в результате расширения использования возобновляемых источников энергии, например, из-за расширения сетей, центральных генерирующих мощностей или хранилищ. Критики утверждают, что районы несправедливо отключены от общего снабжения.

Однако будет иметь место обратное: как часть общей системы районы сделают доступными свое производство энергии, свои потребности и, прежде всего, децентрализованные емкости для хранения (тепло, батареи, водород) и, таким образом, будут способствовать стабильности снабжения. . Разница в том, что районы уже могут быть местом для ведения бизнеса, а инвесторы сами контролируют прибыльность.

Рефинансирование: ключ к маркетингу

Эффективность здесь не то же самое, что «затраты». Ключом к рефинансированию инвестиций является сбыт фотоэлектрической электроэнергии, произведенной на месте. Электричество от PV используется для максимального собственного потребления в собственности и для новых бизнес-моделей. Правило таково: как можно больше фотоэлектрической мощности. Затем инвестиции могут быть рефинансированы за счет возобновляемых источников тепла, моделей арендованного электричества или маркетинга электроэнергии для электронной мобильности и связаны с прибыльной бизнес-моделью.

Если, с другой стороны, энергия от фотоэлектрических систем подается в общественную сеть, как это обычно имело место до сих пор, а тепловые насосы или электромобили также получают электроэнергию из общественной сети, потенциал не только отдельные сокращения CO2 буквально потрачены впустую. Это также не имеет смысла с экономической точки зрения, поскольку затраты на закупку электроэнергии значительно превышают доходы от подачи. И эта тенденция будет усиливаться по мере увеличения стоимости общего ухода.

Индустрия недвижимости: игрок в энергетической отрасли

Благодаря интеллектуальному подходу, который включает все этапы процесса от анализа потенциала до конкретной реализации и целостной оптимизации работы системной технологии возобновляемых источников энергии и выставления счетов за аренду или зарядный ток, можно достичь возврата до десяти процентов. Таким образом, декарбонизация становится бизнес-кейсом.

Это означает, что индустрия недвижимости неизбежно берет на себя новую роль: она становится игроком в энергетической отрасли. С одной стороны, это имеет смысл, поскольку, как объяснялось, необходимые инвестиции в декарбонизацию можно рефинансировать. В то же время это позволяет им компенсировать растущие дополнительные расходы, вызванные ценой на CO2. Положительный побочный эффект: если доходы от сбыта электроэнергии, произведенной на месте, используются для рефинансирования инвестиций, устраняется существующая дилемма инвестор-арендатор, в которой арендодатели инвестируют, а арендаторы получают выгоду. Выигрывают как арендаторы, так и арендодатели.

Пример передовой практики: жилищное строительство на Рейне в Дуйсбурге

Пример жилищного строительства на Рейне в Дуйсбурге-Унгельсхайме показывает, что можно добиться значительной экономии CO2. Здесь концепция для 129 объектов была разработана по схеме, описанной выше. В прошлом году 25 многоквартирных домов уже были отремонтированы и переведены на фотоэлектрические и тепловые насосы. Завершение запланировано на 2026 год. Тогда 776 квартир будут климатически нейтральными. Это соответствует общему сокращению выбросов CO2 на 1,97 млн ​​кг по сравнению с первоначальным значением.

Также показаны возможности оптимизации с помощью стандартизированных и переносимых концепций. Все дома построены в 1960-х годах, имеют остроконечную крышу и идеально подходят для подключения фотогальваники и тепловых насосов, а также для подачи электроэнергии арендаторами. Тот факт, что почти треть корпоративного арендованного фонда зданий относится к этому типу, показывает огромный потенциал работы с «чертежами» и минимизации усилий по планированию и реализации. Такие стандарты необходимы для достижения цели в 200 000 отремонтированных зданий в год.

Конечно, учитывая текущую экономическую ситуацию и ситуацию с процентными ставками, сопутствующие инвестиции изначально представляют собой проблему. Но есть возможности финансирования для вышеуказанных решений. Примерами могут служить федеральное финансирование эффективных тепловых сетей или финансирование стандартов эффективного дома KfW. Даже разработка концепции имеет право на финансирование — возможность, которая до сих пор используется слишком редко.

Трудности: как их преодолеть

Несмотря на всю неопределенность и сложность упомянутых решений — все индикаторы указывают в одном направлении. Подобно энергоснабжению или автомобильной промышленности в течение ряда лет, индустрия недвижимости в настоящее время сталкивается со значительными изменениями, вызванными выбросами CO2.

Недавно опубликованный Закон о распределении затрат на двуокись углерода (CO2KostAufG) является заметным первым шагом. Сейчас становится все дороже для компаний, занимающихся недвижимостью, которые продолжают экономить CO2. Кроме того, тем, кто не воспользуется возможностью ограничить «вторую арендную плату» за счет недорогой энергии, вырабатываемой на месте, в будущем будет сложнее арендовать квартиры.

Принуждение инвесторов к действию не в последнюю очередь будет усиливаться тем фактом, что здания в будущем будут оцениваться с точки зрения их устойчивости в рамках таксономии ЕС. В будущем отрасль придется сравнивать с этим эталоном. Тем, у кого в портфеле лишь небольшая доля «зеленых» зданий, будет сложно получить кредит, который можно профинансировать. В отсутствие потенциальных покупателей недвижимость может оказаться «бесполезной инвестицией».

Сектор недвижимости сталкивается с самыми большими проблемами послевоенного периода. Но технологии для требуемой экономии CO2 так же доступны, как и возможности рефинансирования. И все это при одновременном планировании и стабилизации затрат на электроэнергию и тепло – в интересах арендодателей и арендаторов. Ожидание чего?

Пост взят из

Выпуск 12/2022 специализированного журнала «Immobilienwirtschaft».