П несмотря на господствующую неопределенность и разнообразие возможных сценариев развития событий, связанных как с черными лебедями войны, так и рыночными факторами постоянства и готовности пройти второй этап страт-теста на выживание, уже сейчас я вижу ряд тенденций и трендов, которые будут определять развитие рынка на ближайшее перспективу.

Это маркеры, связанные с потребительскими ожиданиями, уровнем и потенциалом глубины спроса, а также самим продуктом.

Восстановление инвестиционного спроса с поправкой на «но»

По состоянию на начало 2024 года, по данным НБУ, украинцы держат на руках 764 миллиарда гривен, что в эквиваленте составляет почти $20 млрд.

Замечу, что эти сбережения только в гривне, которые по разным оценкам, составляют лишь треть всех сбережений — наличные в долларах, валютные депозиты, ОВГЗ в валюте. По последним подсчетам Нацбанка, это более $100 млрд.

Реклама:

Убежден, что держать деньги законсервированными долгое время большинство не отважится, ведь хорошо понимает основополагающее правило финансовой грамотности: деньги должны работать на тебя.

Уже с конца лета 2023 г. мы начали фиксировать определенное оживление инвестиционного спроса на первичном рынке. Конечно, далеко не в желаемых объемах и масштабах: будь откровенны, сейчас в структуре спроса инвестиционный по рынку достигает 10%.

То есть, имеем падение фактически в 4 раза от довоенных показателей. Однако инвестиционные соглашения есть. Несмотря на военные риски, неблагоприятные геополитические прогнозы и так далее инвесторы готовы возвращаться на рынок.

Но готов ли рынок к их возвращению? Дело в том, что есть два «но». Первое касается вымывания ликвидных концептов и форматов ЖК, привлекающих внимание потенциальных инвесторов в первую очередь.

Речь идет о форматах полифункционального кластера, эко-города и многофункциональном комплексе по концепции 15-минутного города. Второе «но» о приемлемых темпах строительства и реальной динамике на площадках.

То, что строится приемлемыми темпами и обладает высоким потенциалом ликвидности (характеристики локации, концепции, инфраструктурного наполнения, вариативная линейка планировочных решений, высокий уровень сервиса и гибкие условия и финансовые инструменты покупки), нет проблем с вниманием и от инвесторов, и от конечных потребителей.

Все остальное, даже если по плану концепт был хорошим, теряет свою ценность на фоне замороженных работ и опущенных кранов. А это где-то до 40% объектов, запущенных до начала полномасштабного вторжения, по Украине, давайте по-честному.

И вот ключевым, по-моему, будет вопрос: сможет ли рынок в условиях ограниченного конечного спроса, а именно он является ключевым для отрасли, не просто нарастить темпы строительства, но и вывести новые качественные концепты и форматы, способные поживить профессиональных инвесторов.

Запрос на диверсификацию недвижимости

Жизнеспособная ликвидная концепция продукта в девелопменте – основа, чтобы пережить почти любой шторм. Если ты отвечаешь критериям большей части своей целевой аудитории относительно локации, транспортной доступности, инфраструктурного наполнения, а именно продуманного пространственного зонирования в соответствии с жизненными сценариями жителей, грамотно подобранного tannet mix и функциональных планировочных решений под коммерцию со смешанной формой управления (нечто девелопер продает, а какие-то стратегические лоты оставляет в своем управлении и ищет нужных именно здесь арендаторов), разнообразных функциональных зон и объектов на территории, создающих экосистему для жизни, первый этап в борьбе за внимание платежеспособного покупателя выиграть не трудно.

Второй уже будет касаться, собственно, индивидуальных особенностей: эстетического восприятия экстерьерных и интерьерных решений, вариативности линейки планировочных решений с продуманной эргономикой и, безусловно, гибкой системы финансовых стимулов — от фиксации курса гривны, дисконтов и спецусловий до длительного 3 с пониженным авансовым платежом.

Однако уже становится заметно, что существенно возрастает запрос диверсифицированного продукта. Речь идет, прежде всего, об апарт-форматах в составе жилых комплексов под управлением опытных операторов, поэтому человек фактически покупает доходный бизнес, сервисную составляющую и одновременно может пользоваться экосистемой всего комплекса.

При грамотном управлении, в частности по наполняемости апартов резидентами и ценовой политике, средняя доходность в киевском регионе (Киев и пригород) может составлять от 8 до 12% годовых в долларах.

Сервис как базовая потребность

Рынок – и покупатели, и системные девелоперы – уже приняли тот факт в большинстве, что продукт в недвижимости не ограничивается квадратными метрами полезной жилой площади.

Прежде всего, это наполнение проекта, которое закладывается на этапе выбора локации, концепции и формата и реализуется непосредственно на каждом этапе строительства.

Это о продуманном зонировании территории, умении вписать комплекс в урбанистический или природный ландшафт, архитектурные решения, эстетику экстерьеров и интерьеров, систему инфраструктуры, которая не только отвечала бы, но и формировала спрос, привлекала бы бизнес и делала комплекс социальной доминантой района, об умении планировать частное и социальное пространство в рамках новой застройки, об энергетической независимости и коммьюнити. Все это о реальном запросе от покупателя сегодня.

Теперь к пестрому перечню этих вещей ярко прибавляется потребность в сервисе. Речь идет о комьюнити-центрах с различными функциями для жителей: коворкинг, например, с альтернативными источниками энергии и бесперебойным интернетом, зоне конференц-рума, детском клубе, wellness-составляющей и так далее. Все, что создает добавленную стоимость жизни именно здесь.

Считаю, что в перспективе запрос на такую ​​персонификацию жизненного пространства будет только расти: собственный дом становится не просто базовой потребностью, а территорией защиты и комфорта. Особенно в тех условиях, в которых нам всем приходится жить сейчас.