Строительная компания РИЭЛ реализует проекты как в Киеве, так и во Львове. Однако комплексы существенно отличаются высотой и масштабами. Недавно компания официально признала себя девелопером участка у столичного Соломенского ландшафтного парка и объявила о старте продаж жилья в Park Life. Местная община выступила против строительства вплотную к зеленой зоне, опасаясь, что застройщик уничтожит парк.

ЛИГА.net поговорила с владельцем компании Ростиславом Мельником об отличиях на рынке недвижимости Киева и Львова после полномасштабного вторжения. Почему города по-разному застраиваются и что с этим делать?

Как изменился спрос на рынке недвижимости Киева и Львова после начала полномасштабной войны? Какие существенные отличия вы наблюдаете на рынке в этих городах?

Рынок недвижимости после начала полномасштабной войны изменился и уже никогда не будет таким, как раньше. До начала войны были начаты определенные регуляторные процессы в законодательстве, которые за два года были внедрены. То есть есть два фактора, почему изменился рынок. Так как в Киеве были военные действия, то, конечно, рынок столицы и западных областей отличается.

В 2022 году рынка почти не было. Лишь несколько застройщиков, и мы в том числе возобновили строительные работы. Они по капиталовложениям не были такими быстрыми, как до войны. Продажи на первичном рынке были почти нулевые. По моим подсчетам, уменьшились раз в 20 по сравнению с довоенными показателями. Во Львове рынок упал в восемь раз.

Те застройщики, которые в 2022 году возобновляли работы на объектах, начали работать с покупателями, имеющими рассрочки. Наработали с ними новые графики и сроки, и примерно в конце года эти клиенты начали финансировать свои обязательства – это помогло компаниям стабилизировать свою работу.

По моим данным, в Киеве рынок первички восстановился на 25% по сравнению с довоенным 2021 годом, во Львове – 40-45%. Даже на фундаменте люди несут деньги застройщикам, реально сейчас строящим и имеющим доверие клиентов. К примеру, во Львове на котловане у нас покупали жилье на двух объектах. Как правило, люди интересуются объектами на завершающей стадии строительства.

Центр внимания сместился на западную Украину. Был ощутимый бум в Закарпатье, но это на фоне их объемов. Если они строили 50 тысяч квадратных метров одновременно, то после вторжения это количество увеличилось в 2-3 раза. И соответственно увеличилась цена, потому что появился спрос. Понимая, что там безопасно, ситуативно начали вкладывать туда деньги. Я думаю, что это явление в Закарпатье временное, и оно, если еще не остановилось, то точно остановится в этом году. Поскольку доверие к Киеву и Львову восстановлено.

Кто сегодня покупает жилье?

До войны продажи состояли из местных людей на 90%. В 2022 году подавляющее большинство – жители Запорожья, Харькова, Херсона, Одессы, Киева. В 2023 году статистика начала возвращаться на довоенный уровень – сейчас покупают львовяне и жители области. Во Львове сейчас покупают иностранцы, но это, как правило, связанные с Украиной люди.

Сколько жилья вы продаете в Киеве и Львове, планируете ли начинать новые проекты?

В Киеве на сегодняшний день мы продаем в месяц примерно две тысячи квадратных метров жилья, во Львове – четыре тысячи. Мы планируем этот процесс увеличить, поскольку ввели многие объекты в эксплуатацию и работаем с остатками. Поэтому предложение меньше, чем нужно, но с лета оно увеличится.

Во Львове, как и в Киеве, за два года застройщики начали немного новых проектов. Преимущественно достраивают имеющиеся, начинают новые очереди и работают над разрешительной документацией, чтобы стартовать, когда стабилизируется рынок.

Во время войны мы начали в Киеве один проект, в этом году еще шесть планируем. Во Львове у нас появилось два проекта и планируем начать еще пять.

Как отличаются темпы строительства в этих городах?

Во Львове темпы строительства всегда отставали от Киева. Первый свой объект в Киеве я начинал в 2014 году. И я тогда не догадывался, что можно строить четыре этажа каркаса в месяц. Во Львове это был один или полтора этажа. Сейчас тенденция изменилась, и львовяне могли выйти на два, два с половиной этажа.

На сегодняшний день отсутствуют ресурсы, чтобы строить в таких темпах. Самая большая проблема у застройщиков – нехватка квалифицированной рабочей силы. У моего крупнейшего подрядчика раньше работало 150 человек, сегодня – 50-55. И у него нет ресурсов, чтобы увеличить свой штат.

Планируете ли вы строить в других городах Украины?

Девелоперский бизнес во Львове и Киеве совершенно иной, поэтому выходить на другой рынок – для нас это будет слишком много. Чтобы выйти в другие города или страны необходимо фактически сформировать новый офис и компанию. Этот процесс невозможно осуществить за год или два, ориентировочно – это от пяти до десяти лет.

Некоторые компании, не буду указывать их названия, думали, что через год или два смогут сформировать свои компании, и станут успешными девелоперами во Львове или Киеве. Они все прекратили свою деятельность или находятся в стадии прекращения.

Я десять лет строил команду во Львове. И после того, как она твердо стояла на ногах, мы пришли работать в Киеве. Если бы я осуществлял эти процессы параллельно, то у меня ничего бы не вышло.

Каждая компания имеет свою специфику, нужно наладить все процессы, чтобы все работало как единый механизм. И если не заработало, то в этот период и начинаются казусы. У нас были такие истории в Киеве, когда мы только начинали. Есть знаменитый комплекс «Львовский квартал» – мы на нем набили очень много «шишек».

Вы строитесь в двух городах, имеющих довольно разные градостроительные правила и, соответственно, «стиль застройки». Ведь даже если сравнить ваши комплексы – они отличаются кардинально. Чем отличается процесс строительства, и что бы столица могла перенять у Львова?

В градостроительстве есть два подхода. Один, условно, американский тип, когда строят в высоту. И Киев больше тяготеет к нему. А европейский, когда строят низко и в ширину. Все зависит от местных властей.

Во Львове, если вы построите 25-этажное здание, то там никто не захочет покупать квартиры. Мы первые во Львове построили 17-этажные дома, так я тогда сам убеждал покупателей, что это нормально – жить на 15-м этаже. У нас люди этого не понимают и не готовы к таким экспериментам.

У Киева другой подход и другая стратегия. Это огромный город, который пользуется соответствующим спросом. Киев – это магнит, куда приезжают люди со всей страны. В столице большая потребность в жилье, и чтобы ее обеспечить – строят в высоту. Или нужно тогда расширять сами границы Киева.

Власти города могли бы решить не строить выше десятиэтажных домов и…